Чем апартаменты отличаются от квартир

Здравствуйте!

Согласно исследованию ЦИАН, по итогам первой половины 2026 года в Москве выросла доля предложений апартаментов. При этом стоимость такого вида недвижимости, как правило, остаётся ниже, чем у классических квартир. В статье подробно разберём, чем апартаменты отличаются от квартир и в каких случаях их покупка может быть выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты — это формат коммерческой недвижимости. По сути, это апарт-гостиница, в которой вы приобретаете в собственность отдельный номер.

Жилищный кодекс РФ чётко определяет виды жилой недвижимости, и апартаменты в этот перечень не входят. Их вводят в эксплуатацию как нежилые помещения, хотя по планировке они практически идентичны квартирам: здесь есть жилые комнаты, кухня, санузел, а иногда и несколько помещений. Часто апартаменты продаются в формате свободной планировки.

Главное отличие апартаментов от квартиры — их официальный статус нежилого помещения. В выписке из ЕГРН для апартаментов всегда указано «нежилое помещение».

Стандарты строительства и инфраструктура

Квартиры. При строительстве жилых домов действуют строгие требования к плотности застройки, инсоляции, расстояниям между зданиями и наличию социальной инфраструктуры.

Например, по нормам застройщик обязан обеспечить естественное освещение в квартирах и на придомовой территории. Земельный участок не может располагаться вблизи промышленных зон.

Апартаменты. Для зданий с апартаментами требования ГОСТов, СНиПов и СанПиНов заметно мягче. Поскольку юридически это не жильё, застройщик имеет больше свободы.

Наличие дворов, детских площадок, садов, школ и поликлиник остаётся на усмотрение девелопера. Закон о тишине на апартаменты не распространяется, а по соседству могут находиться офисы, хостелы и другие коммерческие объекты.

Все эти факторы снижают себестоимость строительства и упрощают получение разрешительной документации.

Регистрация по месту жительства

По российскому законодательству различают место жительства и место пребывания. Постоянную регистрацию можно оформить только в жилом помещении.

В квартирах доступна как постоянная, так и временная регистрация. Отметка о постоянной прописке ставится в паспорт и даёт право на получение государственных льгот и компенсаций по ЖКУ.

В апартаментах возможна только временная регистрация сроком до 5 лет. В деловых центрах даже временная прописка может быть недоступна. Зарегистрировать ребёнка в апартаментах можно только с согласия всех собственников.

Коммунальные платежи и взносы на капремонт

Квартиры. Тарифы регулируются Жилищным кодексом и региональным законодательством. Собственники платят взносы на капитальный ремонт.

Апартаменты. На них не распространяется жилищное законодательство. Тарифы устанавливает управляющая компания, поэтому платежи за коммунальные услуги обычно на 20–30 % выше. Субсидии на ЖКУ не предусмотрены. Взносы на капитальный ремонт также отсутствуют — при необходимости собственники собирают средства самостоятельно.

Стоимость и рыночные тенденции

Ещё в 2026 году цены на апартаменты в новостройках оставались на 10–20 % ниже, чем на квартиры. Это объяснялось меньшими затратами застройщиков. Однако в 2026 году спрос на апартаменты заметно вырос, а вместе с ним и цены — на фоне обсуждения законопроекта о возможном переводе апартаментов в жилой статус. В случае принятия закона цены на два формата недвижимости могут сблизиться.

Для сравнения: на конец 2026 года средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартного класса в Москве составляла 263 000 рублей, а в апартаментах — 249 500 рублей.

Налоги, льготы и ипотека

Квартиры. Налог на имущество — от 0,1 % кадастровой стоимости. Действует федеральная льгота для помещений площадью до 20 кв. м. Можно использовать материнский капитал, льготную ипотеку и получать налоговый вычет.

Апартаменты. Налог на имущество выше — от 0,5 до 2 %. Льготы и субсидии не действуют, налоговый вычет при покупке и по ипотечным процентам недоступен. При этом банки выдают ипотеку на апартаменты по ставкам, близким к ставкам на квартиры (например, от 10,19 % годовых в Райффайзен Банке).

Обращение взыскания и когда выгодно покупать апартаменты

Единственное жильё защищено от взыскания по долгам (за исключением ипотеки). Апартаменты такой защиты не имеют — их могут арестовать и реализовать даже при отсутствии другого жилья у должника.

Покупка апартаментов может быть выгодна, если вы:

1. хотите сэкономить на этапе покупки;
2. планируете жить в престижном районе рядом с метро, парками или деловыми кварталами;
3. рассматриваете объект как инвестицию для последующей сдачи в аренду.