Чем апартаменты отличаются от квартир

Здравствуйте!

Согласно исследованию ЦИАН, по итогам первой половины 2022 года в Москве выросла доля предложений апартаментов. При этом стоимость такого вида недвижимости, как правило, ниже стоимости квартир. В статье расскажем, чем апартаменты отличаются от квартир.

Апартаменты — это тип коммерческой недвижимости. Можно сказать, что это апарт-гостиница, в которой вы купили свой собственный номер.

Жилищный кодекс определяет виды жилой недвижимости, и апартаменты в их число не входят. Они сдаются в эксплуатацию как нежилые объекты, хотя по планировке они совсем как квартира: есть жилые помещения, кухня, санузел, иногда даже несколько. Часто апартаменты сдают как помещения свободной планировки.

То есть главное отличие апартаментов от квартиры — их нежилое назначение.

В выписке из ЕГРН для апартаментов указано, что это нежилое помещение

Стандарт застройки и инфраструктура

Квартиры. В жилых застройках есть требования к плотности застройки, свету, расстоянию между зданиями, социальной инфраструктуре и другие.

Например, по строительным нормам застройщик должен обеспечить жилой многоквартирный дом и придомовую территорию естественным освещением. А земельный участок, на котором построен дом, не может находиться вблизи промышленных предприятий.

Апартаменты. При строительстве зданий с апартаментами ГОСТы, СНиПы и СанПиНы менее строгие. Юридически это не жилье, и поэтому требований меньше.

Расположение социальной инфраструктуры рядом с домом — двора, детских площадок, садов и школ, больниц и поликлиник — на усмотрение застройщика, который заинтересован в привлекательности своего объекта для покупателей.

Владельцев апартаментов не касается закон о тишине, то есть если соседи будут шуметь, то никто не несет за это ответственности.

У апартаментов может быть разное назначение, но всегда нежилое, поэтому соседями могут быть коммерческие заведения, например хостел, офис и другие.

Все вышеуказанное удешевляет себестоимость объекта по сравнению с квартирами и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство.

Регистрация

По российскому законодательству есть место жительства, а есть место пребывания. По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно, а по месту пребывания — только временно. Постоянно регистрируют только в жилом помещении.

В квартирах можно прописаться как постоянно, так и временно. Отметка о постоянной регистрации проставляется в паспорт. Она дает право на получение льгот от государства или на компенсацию при оплате коммунальных услуг.

В апартаментах есть возможность прописаться временно, но сразу на 5 лет. Зарегистрироваться постоянно нельзя. Обычно такой прописки достаточно, чтобы прикрепиться к детскому саду или поликлинике, но место в детском саду, скорее всего, вы получите после того, как будут удовлетворены заявки родителей с постоянной местной пропиской. Если апартаменты находятся в деловом центре, то в них нельзя прописаться даже временно.

В квартиру можно прописать ребенка по месту своей прописки без согласия собственников. Чтобы прописать в апартаменты, нужно согласие всех собственников.

Коммунальные платежи

Квартиры. Состав и тарифы коммунальных услуг регулируют федеральные законы и Жилищный кодекс. Они формируют общие правила, а региональное законодательство определяет тарифы с учетом своей местности.

Апартаменты — это нежилые помещения, поэтому жилищное законодательство на них не распространяется. Тарифы определяет управляющая компания, то есть коммерческая структура. Коммунальные счета за воду, электричество, отопление обычно на 20−30% выше, чем в аналогичных по площади квартирах. Получить субсидию от государства по оплате коммунальных услуг для апартаментов не получится, потому что это не жилое помещение, а все льготы касаются жилья. Например, многодетная семья или пенсионеры, которые купили апартаменты, не смогут использовать льготы по коммуналке.

Взносы на капитальный ремонт

Квартиры. Все собственники жилья в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Сумма оплаты рассчитывается по формуле: фиксированная ставка × количество квадратных метров в квартире. Фиксированную ставку устанавливают региональные власти.

Апартаменты. Ежемесячных взносов на капремонт в апартаментах нет. Если зданию будет необходим капитальный ремонт, то придется собрать деньги. Обычно собственники подписывают договор с управляющей компанией, где прописываются такие случаи.

Стоимость

Еще в 2022 году цены на новые апартаменты оставались примерно на 10–20% ниже цен на квартиры. Это объяснялось тем, что застройщикам такое строительство обходится дешевле. Однако в 2023 году спрос на них заметно вырос, а следом и цены — все это на фоне внесения в Госдуму законопроекта о новом правовом статусе. Из проекта следует, что подобные апартаменты в новостройке можно будет перевести из статуса нежилого помещения в жилое. Принятие такого закона может привести к тому, что цены на квартиры и апартаменты сравняются.

Например, на конец 2021 года средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах стандартных новостроек Москвы составляла 263 000 руб. Средняя цена за квадратный метр в апартаментах аналогичного сегмента оказалась ненамного ниже: 249 500 руб.

Налог на имущество

Квартиры. Налог на имущество составляет от 0,1% от кадастровой стоимости. Региональные власти могут снизить или увеличить налоговую ставку не более чем в 3 раза. У жилых помещений есть федеральная льгота по налогу: квартиры площадью 20 кв. м и менее налогом на имущество не облагаются. В регионах могут быть свои льготы по налогу на имущество.

Апартаменты. Налог на имущество для апартаментов выше, так как это нежилое помещение, — от 0,5 до 2%. Для апартаментов гостиничного типа ставка налога ниже, в деловых центрах — выше. В Москве, например, есть реестры зданий с апартаментами, которые регулируют размер налога.

Для сравнения приведу расчет налога на имущество для квартиры и апартаментов одной площади.

Материнский капитал и государственные субсидии

Квартиры. При покупке жилых помещений можно использовать государственные субсидии на жилье. К ним относятся материнский капитал, ипотека с господдержкой, программы для молодых семей и для тех, кто переселяется в сельскую местность.

Апартаменты. На покупку апартаментов использовать субсидии по программам господдержки и материнский капитал нельзя. По закону их можно направить на улучшение жилищных условий, а апартаменты не жилье.

Налоговый вычет

Квартиры. Если покупатель квартиры получает официальную зарплату и платит НДФЛ, то государство может вернуть ему часть потраченных на покупку квартиры денег — 13% от ее стоимости, но не более 260 тыс. руб.

Аналогично возвращают налоговый вычет по ипотечным процентам. По нему нет ограничений суммы, если право на вычет появилось до 2014 года: каждый год можно заявлять на вычет 13% от суммы процентов, уплаченных банку.

Если право на вычет по ипотечным процентам появилось после 2014 года, тогда лимит составит 390 тыс. руб.

Апартаменты. Налоговый вычет при покупке недвижимости распространяется только на жилье, поэтому, приобретая апартаменты, вернуть 13% от их стоимости и от суммы процентов по ипотечному кредиту не получится.

Ипотечное кредитование

Банки рассматривают апартаменты в качестве предмета залога наравне с квартирами. Ставки по такой ипотеке обычно не отличаются от ставок по ипотеке на квартиры. Например, Райффайзен Банк предлагает ипотеку на апартаменты по ставке от 10,19% годовых.

Обращение взыскания

Бывают ситуации, когда нет возможности расплатиться по долгам; например, человек взял потребительский кредит, а отдавать нечем. В этом случае банк имеет право обратиться в суд, чтобы вернуть свои деньги. На имущество должника будет наложено взыскание: его продадут, чтобы за счет вырученных денег погасить долг. По закону единственное жилье тронуть не могут — оно останется у должника (за исключением жилья, которое купили в ипотеку).

В качестве отличия апартаментов от квартиры называют невозможность защитить недвижимость от взыскания. Апартаменты будут арестованы с прочим имуществом, даже если у должника и его семьи нет другого жилья.

Когда выгоднее купить апартаменты

Покупка апартаментов может быть выгодна в случаях, когда вы:

1. хотите сэкономить прямо сейчас, потому что цена на них ниже;
2. хотите жить в более престижном районе (рядом с метро, городскими парками или в деловых кварталах);
3. хотите инвестировать и заработать в будущем, покупая апартаменты для последующей сдачи в аренду.