Здравствуйте!
Взять землю под строительство частного дома, сделать там несколько квартир и продать, распилить трешку на несколько студий, убрать балкон, расширить квартиру — что общего у всех этих схем модернизации жилья? Правильно: они запрещены законом. Можно сделать перепланировку в своей квартире и понадеяться, что вас не поймают. Но для инвестора такие схемы — путь к потере денег. Мы объясняем, как уберечь свои вложения в недвижимость.
Земля для ИЖС и многоквартирники
Достаточно популярный вариант махинаций, из-за которого люди лишаются денег, а застройщики могут пойти под суд. С этим наверняка сталкиваются в каждом регионе России, а в Сочи это вообще национальный вид спорта.
Суть схемы: «черный риелтор» берет землю на участке под индивидуальное жилое строительство, поскольку проще и доступнее, чем земля под многоквартирники.
Затем строит низкоэтажные дома, похожие на большие коттеджи. Хотя некоторые не стесняются и строят дома выше пяти этажей. В любом случае, дом делится на квартиры (со своими дверями, санузлами, кухнями), появляются общие зоны (подъезды, колясочные, балконы, придомовая территория).
Покупателям застройщик обещает райскую жизнь вдали от шумного города и приятный ценник.
Часто бывает, что новые собственники квартир в таком доме узнают о его незаконности, когда идут оформлять документы на жилье. Дом признаЮт самовольной постройкой, сносят, покупатели подают в суд, мошенника не факт сажают, но к тому моменту деньги дольщиков уже растворяются в неизвестном направлении.
Похожая схема:
застройщик может продавать именно квартиры, и тогда новые владельцы просто не смогут их зарегистрировать.
Или оформляет весь дом на себя и продает доли. Какое-то время собственники долей могут даже успеть пожить в своих комнатах.
Но дом все равно признАют незаконной постройкой.
Совет инвесторам, как не попасть в ловушку, вкладываясь в квартиру в доме малоэтажной застройки: перед покупкой надо запросить разрешение на строительство и получить выписку из ЕГРН на земельный участок.
Можно ли начать такую стройку с целью узаконить жилплощадь в будущем? Нет, для этого надо менять статус земель. Это сложная процедура, делается через согласование с муниципальной думой и администрацией: нужны веские аргументы и лобби, например, город сильно расширился и на месте коттеджей пора строить высотки.
Трансформация трешек в студии
В Москве, да и в других популярных у туристов городах часто встречается вариант продажи клетушек на 10-13 квадратных метров. Старый дом, единственная комната объединена с кухней, санузел крохотный и за тонкой перегородкой, а по соседству — еще две-три такие же «студии»?
Вероятно, раньше все вместе они были одной многокомнатной квартирой. Огромные трешки, а тем более четырехкомнатные, пятикомнатные квартиры — низколиквидны, пользуются низким спросом. Заработать на нескольких маленьких студиях можно быстрее, поэтому квартиры дробят.
Узаконить перепланировку сложно.
- Во-первых, переносить мокрые зоны можно только на первых этажах.
- Во-вторых, даже в этом случае соседи сверху имеют право обратиться в суд и заставить вернуть все как было.
- В-третьих, просто представьте: санузел был один, а стало четыре. А стояк так и остался один. И к нему идут коммуникации — трубки с отходами жизнедеятельности. Под разными углами, непонятно какими дизайнерами спроектированные.
Через несколько лет в таких квартирах появляется трудноскрываемый запах городского туалета. Не самая привлекательная для арендаторов изюминка.
Поэтому если вы планируете вложиться в большую квартиру с низкой стоимостью одного квадратного метра и сделать из нее несколько высоколиквидных студий, при расчете окупаемости сразу закладывайте деньги на обратную перепланировку и суды. А если думаете покупать — прикиньте, за какой срок успеете окупить вложение. К слову, покупать вы будете не квартиру, а долю, любые изменения, даже прописка арендатора, требуют согласования со всеми остальными владельцами таких же долей.
Покупка аварийного жилья ради получения новеньких квадратных метров
Такая схема когда-то была очень распространена среди инвесторов: вложиться в аварийное жилье, подождать расселения и получить квартиру того же или большего метража в новом доме.
Но с 2019 года лавочку прикрыли вступили в силу поправки в статью 32 Жилищного кодекса, согласно которым те, кто купил дом после признания его аварийным, не имеют права на расселение. Им положена только компенсация, которая не может быть выше суммы по договору купли-продажи квартиры.
Если у вас в собственности уже есть квартира в доме, который вот-вот рухнет, можно ждать расселения. Вполне вероятно, жилье будет не только новым, но и большей площади — по закону, количество комнат должно быть таким же.
Современные планировки более просторные. Но есть нюанс. Московская земля очень дорогая, застройщики не упускают своего шанса отстроиться на месте старого фонда.
В регионах картина иная, в том числе в городах-миллионниках. Даже очевидно опасное для жизни здание могут не признавать аварийным, потому что нет ни одного заинтересованного в участке застройщика, а у муниципалитета нет денег на расселение. Для собственников же содержать квартиру в старом доме довольно накладно, высоки коммунальные платежи. Так что найти покупателя и избавиться от объекта порой более выгодно, чем выжидать.
Расширение квартиры за счет общедомового имущества
Предположим, вы стали собственником квартиры, она находится в самом конце блока, от вас до ближайшего соседа — три метра в общем коридоре. Планировка так и шепчет: надо перенести входную дверь на эти три метра, расширить жилплощадь и продать подороже, квадратов-то в квартире стало больше.
Или другой вариант. Вы хотите сделать суперлакшери хоромы в центре города, а тут такой интересный вариант — две смежные квартиры с огромным холлом, расширенным за счет лифта.
Второй этаж, лифтом все равно соседи не пользуются. Или у вас есть квартира на последнем этаже, выше вас только чердак. План прост до безобразия: надо провести туда вход и сделать апартаменты. Кажется, если рядом с квартирой в доме есть «ничейное пространство», это просто находка для инвестора? Совсем нет.
Первый случай, когда владельцы квартиры просто отгораживают дверью тупик в коридоре, = довольно распространенный. Соседи редко жалуются, ведь они реально той частью помещения не пользуются: пройти некуда, велосипеды ставить запрещено.
Но юридически подобное расширение оформить крайне сложно. Так как площадь квартиры увеличивается, это не перепланировка, а реконструкция. Нужно получать разрешение на строительство, готовить проект в соответствии с градостроительными требованиями, получать разрешение на реконструкцию, собирать согласие собственников помещения (ха, попытайтесь собственников хотя бы просто собрать, без согласий), согласовывать решение в администрации города.
Вторая история, когда собственник расширился за счет лифта — тоже не редкость. Например, в Екатеринбурге один
статусныйчеловек так и сделал: объединил две квартиры и прибавил лифт, это произошло более десяти лет назад, тогда на втором этаже лифты не останавливались. А потом по суду собственника заставили вернуть все по своим местам — как раз когда делец и его семья решили продать квартиру, указав дополнительные метры как фишку жилья. Потому что присваивать общедомовое имущество нельзя.
С чердаками ситуация более неоднозначная. Дело в том, что иногда застройщик разделяет чердачные помещения, часть оставляет в качестве общедомового имущества, а другие становятся самостоятельными объектами недвижимости. В Сочи уже несколько лет разбираются в такой истории.
При строительстве жилого дома в Сочи застройщик не включил в состав общего имущества технический этаж. Помещения в нем передали инвесторам, а летом 2014 года их купила некая Надежда Васечкина.
Она отремонтировала помещения и обустроила там изолированные квартиры. В стенах сделала окна, а в комнатах — спальни и кухни, провела электрическое отопление и канализацию. Васечкина использовала эти помещения для временного проживания туристовлюдей.
Но оказалось, что в результате реконструкции собственница нарушила систему вентиляции всего здания.
Соседи пошли в суд, чтобы прикрыть этот бизнес на чердаке. Но и первая инстанция, и апелляция, и кассация им отказали, Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение. И это при учете, что женщина отменила соседям вентиляцию! Ее, кстати, суды предписывали исправить.
А вот сам факт обустройства чердака под жилье суды не смутил. Поэтому когда планируете такой вариант — уточняйте статус чердака. Если это общедомовое имущество, шансов сохранить его за собой и уж тем более заработать на нем минимум. В противоположном случае все может получиться.
Наращивание балкона там, где он не предусмотрен
Еще одна затея, которая может обернуться неприятностями — обустройство балкона там, где его раньше не было. Или его существенное расширение. К лоджии правило тоже относится — эти конструкции отличаются тем, что балкон выступает за фасад, а лоджия как бы встроена в стену дома.
Модернизация популярна в старых многоэтажках: вместо крошечного, чисто символического балкона люди строят конструкции длиной на две комнаты. Фасад и несущие стены нагружаются, а с учетом того, что здание «и без того уставшее», это может стать причиной трагедии.
Как ни странно, сделать балкон там, где его никогда не было, разрешается. Правда, только в одном случае — если это первый этаж.
Нужно будет получать разрешение, очень муторный процесс: должен быть проект, учитывающий нагрузку на стены, разрешение от собственников квартир в доме, разрешение от УК, от профильного комитета в муниципалитете.
Придется заверять изменения в Росреесте. При этом именно на первом этаже балконы менее всего любимы жильцами: страшно, что кто-то залезет.
К стоимости работ по монтажу и остеклению можно сразу включать металлические решетки, а иногда и наземные опоры.
Если все так сложно, то почему же встречаются дома с явно рукодельными балконами? Обратите внимание: это дома в старом фонде, скорее всего, реконструкцию сделали при царе уже давно. Но даже если нет — для инвестора незаконный балкон = плохое решение. Жилье сейчас покупают в основном в ипотеку. А банки не любят давать кредиты на квартиры с незаконными перепланировками.
Легким движением руки кухня превращается в жилую комнату
Скажем, вы хотите отщипнуть площадь кухонной зоны и поставить прям в этой же комнате диван. Никто не против! Тем более, квартира уже приобретает статус евродвушки/евротрешки/евро…(количество жилых комнат в вашей квартире изначально + еще одна).
Некоторые особо смышленые пытаются перенести рабочую кухонную зону на балкон или вообще в коридор. По итогу освобождается еще одна комната, которую переоборудуют в жилую.
Однако, согласно закону, переносить мокрую зону (мойку и слив) в другую комнату запрещено. Узаконить такую перепланировку не получится. Вдобавок могут влепить штраф в размере 2 500 рублей и заставят вернуть все в первозданный вид.
Хотя есть парочка моментов, когда можно перенести мокрую точку в любое место в помещении:
- Квартира находится на первом этаже.
- Квартира находится выше первого этажа, но под ней нежилое помещение.
- Квартира двухуровневая и перенос кухни планируется на втором ее этаже.
- У соседей снизу узаконена подобная перепланировка.
Долой балкон
Часто владельцы квартир хотят расширить площадь квартиры за счет балкона. Особенно эта схема популярна в студиях, где и так негде развернуться. А тут появляется парочка дополнительных квадратных метров. Однако такую самодеятельность в большинстве случаев никто не оценит, кроме владельцев квартиры.
Дело в том, что балкон или лоджия считается холодным помещением. И, как правило, перед входом в эту комнату установлен радиатор отопления.
То есть при сносе балконного блока будет перенесена на балкон батарея центрального отопления, это нарушит циркуляцию горячей воды, и соседи этажами выше рискуют остаться зимой без отопления.
Более того, чтобы балкон был теплым и также прогревался, его следует как можно лучше утеплить, а это еще дополнительная нагрузка на несущие плиты. Даже снос балконного блока и оставление на месте отопления радиатора будет считаться переустройством жилого помещения. И это дизайнерское решение также требует внесения изменений в техпаспорт.
Штраф в случае сноса балконного блока будет составлять 2 000-2 500 рублей. Вдобавок по закону все подобные манипуляции без согласования заставят вернуть в первоначальный вид.
Однако есть мааааленькая лазейка, когда снести балконный блок все-таки можно и при этом перенести радиатор отопления. Можно поставить либо распашные двери, либо раздвижную стеклянную перегородку. То есть формально комнаты будут по-прежнему разделены.
Радиатор отопления при этом нужно будет перенести на соседнюю стенку и узаконить все эти вопросы в БТИ. Вот как это изменение выглядит в техпаспорте:
Снос несущей стены
Хотите объединить санузел или снести балконный блок? Или вы вообще хотите в квартире снести все стены и сделать свободную планировку? К сожалению, из-за несущих стен не все ваши задумки смогут реализоваться.
Несущие стены — это элемент конструкции, на котором держится все здание и опираются все перекрытия верхних этажей.
Сложно заранее предугадать, где в квартире будут находиться опорные стены. Это может быть как между ванной и туалетом, так и между комнатами.
Всегда нужно обращать внимание на три момента, чтобы определить — несущая стена или нет:
- Расположение. Обычно несущими являются внешние стены, стены, отделяющие квартиру с соседними квартирами и подъездом. Но бывают исключения, внутри квартир также могут находиться несущие стены.
- Техпаспорт. В паспорте объекта обычно несущие стены выделены более жирной полоской. Но в некоторых случаях опорные стены обозначают тонкой линией.
- Толщина. У разных типов домов несущие конструкции толще. Например, для блочных домов опорные стены должны составлять не менее 350 мм. Все, что меньше, не являются несущими стенами.
- Материал стены. Например, в монолитных домах межкомнатные перегородки сделаны из пеноблока, они не являются несущими стенами, их смело можно сносить.
С квалификацией стены определились, а вот дальше события могут развиваться следующим образом:
Переоборудование под коммерцию
Квартира как инвестиционный объект недвижимости — круто, а вот организовать бизнес в ней — вдвойне круто! Потом еще можно толкнуть квартиру по цене помещения под коммерцию, и все, дело в шляпе.
Но только тут очень много нюансов:
- Во-первых, для начала необходимо поменять статус помещения: из жилого сделать нежилое.
- Во-вторых, для таких целей подходит в основном только первый этаж.
- В-третьих, необходимо согласие всех собственников дома об изменении статуса квартиры.
- В-четвертых, стопудово потребуется соорудить отдельный вход.
- В-пятых, оценить потенциально подойдет ли ваша квартира под какую-то бизнес идею.
Перевод под коммерцию занимает уйму времени (от года) и на это уйдет уж точно не мало денег (около 1 млн рублей) и сил. Стоит ли оно того? Скорее нет, чем да. Лучше этим заморочиться лишь в том случае, если вы сами захотите открыть салон лазерной эпиляции или открыть очередной ПВЗ одного из именитых маркетплейсов.
В итоге, прежде чем покупать квартиру под инвестиции, оцените: а законно ли в ней все, не столкнетесь ли с геморроем и проблемами, которые наверняка обернутся в копеечку. Да и не спешите кромсать жилое помещение направо и налево, скорее всего ваши дизайнерские решения не найдут отклик у потенциальных покупателей.
До новых встреч!
