Как выбрать и купить квартиру в новостройке

Здравствуйте!

При покупке квартиры от вашего выбора зависит качество жизни на годы вперёд. В статье расскажем, как выбрать квартиру в новостройке, на что обращать внимание при выборе застройщика, какие способы оформления сделки существуют и как они сочетаются с льготной ипотекой.

Определитесь с бюджетом

При выборе квартиры важно понимать, на какой бюджет вы рассчитываете, какая часть суммы уже есть, а какую придётся брать в кредит, и получится ли сократить расходы с помощью льготных программ.

Ипотечный кредит. Если собственных средств не хватает, можно оформить ипотеку. Однако минимальный первоначальный взнос в большинстве банков составляет от 10 % стоимости квартиры. Сумма кредита зависит от вашего дохода и возраста. Многие банки позволяют привлечь созаёмщика, чтобы увеличить одобренную сумму. Оценивайте свои возможности реалистично, чтобы своевременно и в полном объёме погашать кредит.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. Многие банки принимают его без привлечения собственных средств покупателя. Пенсионный фонд выплачивает капитал после перехода права собственности — в среднем это занимает от двух недель до полутора месяцев. Отдельные банки, например Райффайзенбанк, добавляют сумму материнского капитала к кредиту и сразу рассчитываются с продавцом, а капитал приходит позже как досрочное погашение. В этом случае иногда требуется минимальный собственный взнос.

Некоторые банки предлагают ипотечные программы без первоначального взноса в партнёрстве с застройщиками, но ставка по таким программам обычно немного выше базовой.

Льготные программы. Даже при покупке готовой новостройки стоит рассмотреть ипотеку с господдержкой. В Райффайзенбанке действуют программы «Ипотека с господдержкой» на новостройки по ставке от 6,09 % и «Семейная ипотека» по ставке от 4,99 % годовых.

После анализа возможностей и получения одобрения банка собственные средства, кредит и субсидии формируют ваш итоговый бюджет, под который можно искать подходящее жильё.

Определитесь с критериями выбора жилья

Чтобы выбрать квартиру, нужно учесть как финансовые возможности, так и личные потребности. Ответьте на несколько ключевых вопросов.

Квартира или апартаменты. Апартаменты стоят дешевле, но формально являются нежилыми помещениями. Это означает более дорогое обслуживание, невозможность постоянной прописки и сложности с прикреплением к поликлиникам, школам и детским садам. Подробно о различиях мы уже рассказывали.

Готовое или строящееся. Квартиры на этапе строительства дешевле. С 2019 года деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах, что существенно снижает риски. Покупка на стадии котлована позволяет сэкономить в среднем 20 %, но требует готовности ждать. Готовое жильё даёт возможность сразу въехать и жить.

Тип новостройки. Материалы внешних стен и перекрытий (монолит, панель, кирпич) влияют на шумоизоляцию и энергоэффективность. Изучите отзывы экспертов и сразу исключите варианты, которые точно не подходят, например панельные дома.

Нужна ли отделка квартиры. В конце 2026 года доля квартир с отделкой в новостройках Москвы превысила 70 %. Стоимость отделки от застройщика в квартире площадью 40 кв. м составляет 550–750 тыс. рублей. Готовый ремонт позволяет быстрее заехать, однако качество сложно оценить сразу — проблемы часто проявляются позже. На тематических форумах можно заранее почитать отзывы реальных покупателей о качестве отделки в конкретных ЖК.

Район и инфраструктура. Изучите планы застройки квартала: количество соседних домов, вид из окон, наличие парков, детских учреждений, парковок, магазинов и транспортной доступности. По данным опроса Райффайзенбанка, многие покупатели хотели бы жить рядом с парком или лесом. Обратите внимание и на то, какие покупатели приезжают смотреть квартиры в доме, — это косвенно говорит о будущем составе соседей.

Этаж и планировка. Учитывайте детали: нижние этажи рядом с дорогой могут быть шумными, а свободная планировка позволяет зонировать пространство под себя. Обратите внимание на организацию общественных зон — длинные коридоры без мест для хранения неудобны семьям с детьми.

Варианты покупки жилья в новостройке

После определения критериев нужно выбрать дом и способ сделки. Возможны два основных варианта:

1. покупка напрямую у застройщика;
2. покупка на этапе строительства у собственника по договору уступки.

В обоих случаях важно проверить надёжность застройщика. При покупке по уступке дополнительно оценивают надёжность продавца и историю расчётов по квартире.

Как выбрать застройщика

Разрешение на строительство. Главный документ, который стоит проверить, — разрешение на строительство. Оно обычно размещено на сайте застройщика или на странице конкретного проекта.

Удобнее всего воспользоваться Единой информационной системой жилищного строительства. На сервисе проверки новостроек можно ввести адрес или название застройщика и увидеть все документы, статус стройки и фотографии этапов. По соблюдению сроков ввода в эксплуатацию легко оценить надёжность застройщика.

Проверьте объект в реестре проблемных строек. Если дом там есть, за ним установлен дополнительный государственный контроль.

Изучите отзывы. Читайте отзывы не только о самом объекте, но и о предыдущих проектах застройщика. Особое внимание уделяйте работе управляющей компании, которую обычно назначает застройщик.

Как проверить продавца при покупке по договору уступки

При покупке по уступке права требования по ДДУ проверьте:

1. полноту расчётов продавца с застройщиком;
2. нотариальное согласие супруга (или брачный договор);
3. отсутствие банкротства продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве;
4. наличие исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Как оформить сделку

После проверки застройщика или продавца можно заключать сделку. Существует три основных варианта:

1. покупка напрямую у застройщика по ДДУ;
2. покупка у собственника по договору уступки прав требования;
3. покупка по договору купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию.

При ипотеке сначала выберите банк или аккредитованный объект. Большинство банков работают со всеми схемами покупки. Можно сначала получить одобрение банка, а потом подбирать квартиру в рамках одобренной суммы, либо сначала выбрать квартиру и посмотреть, какие банки её аккредитовали.

Сделки с застройщиком чаще всего проходят в электронном виде.

Что запомнить

1. Покупка жилья — это баланс между желаниями и финансовыми возможностями. Будьте готовы к компромиссам.
2. Составьте список важных критериев и сверяйтесь с ним при просмотрах. Фотографируйте объекты и делайте пометки — так проще сравнивать варианты.
3. Посетите район в разное время суток: днём и вечером картина может сильно отличаться по уровню шума, освещению и количеству людей.

До новых встреч!