Как купить квартиру по переуступке

Здравствуйте!

Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажу, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.

Что такое переуступка права

По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

По ДДУ застройщик обязан передать дольщику квартиру с определёнными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не готовая квартира, а только права на неё. Для удобства в статье я буду называть такой объект квартирой.

Квартира может быть передана дольщику по акту приёма-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда появится разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Однако часто квартиры приобретают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи. В таких случаях покупатель, который приобрёл квартиру по ДДУ, иногда продаёт её до ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности. По сути он продаёт права на будущую квартиру.

В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить своё право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).

Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве.

Зачем покупать по переуступке, если можно напрямую у застройщика

Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».

В описании квартиры обычно указано, что дом ещё находится в процессе строительства. Если вы хотите купить жильё в почти готовом доме, выбора может не оказаться: многие квартиры раскупаются на ранних стадиях инвесторами или будущими собственниками, которые потом продают их по договору уступки. Такими инвесторами могут выступать как юридические, так и физические лица.

С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:

• Район. Иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичном рынке после сдачи дома;
• Планировка. Удачные варианты тоже разбирают сразу, и найти нужную планировку можно только у инвестора;
• Цена. Обычно она ниже, чем при покупке готовой квартиры. Иногда до сдачи дома остаётся всего несколько месяцев.

После выбора квартиры важно минимизировать риски.

Проверки при ДУПТ

Если вы решили купить квартиру по договору уступки, стоит провести несколько проверок:

1. Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, сохраняется риск остановки стройки.
2. Проверить продавца (цедента). Так как вы приобретаете уже «вторичное» право, стоит провести проверки, как при покупке вторичного жилья.
   Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры
3. Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права полностью принадлежат продавцу только после полной оплаты. Чтобы подтвердить оплату, запросите платёжные поручения или справку от застройщика. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, обязательство по выплате остатка переходит на покупателя.
4. Запросить оригинал ДДУ у цедента и внимательно изучить его, особенно пункты о платной переуступке.

Оформление договора переуступки

Сделка переуступки прав по ДДУ оформляется договором уступки права требования (цессией). В таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.

В договоре указывают характеристики объекта (они должны совпадать с ДДУ), права и обязанности сторон, цену, порядок расчётов, дату и подписи. Поскольку ДДУ регистрируется, договор уступки также подлежит государственной регистрации. Документы обычно подают через МФЦ.

Вот что понадобится:

П. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

• заявления на регистрацию от всех сторон;
• договор уступки права требования по ДДУ (по экземпляру на каждого участника и для Росреестра);
• паспорта участников сделки;
• документ, подтверждающий оплату ДДУ;
• при необходимости — согласие супруга продавца или банка, если права в залоге.

Срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Госпошлина составляет 350 рублей. В результате переуступки основной ДДУ продолжает действовать, меняется лишь одна сторона — дольщик.

Пример договора уступки права

Нюансы оформления ДУПТ

Важные моменты при заключении договора уступки:

1. Переуступка возможна только с момента регистрации ДДУ и до подписания акта приёма-передачи. Если акт уже подписан, продавец сначала оформляет право собственности, а затем продаёт квартиру по договору купли-продажи.

Ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

2. Если после окончания строительства площадь квартиры изменится, доплату вносит новый дольщик (то есть вы). Условия доплаты прописаны в ДДУ.

3. При использовании эскроу-счёта новый дольщик обязан обратиться в банк для замены депонента.

Обычно согласовывать переуступку с застройщиком не требуется — достаточно направить ему копию зарегистрированного договора. Если в ДДУ предусмотрена плата за переуступку или оплата была частичной, нужно получить письменное согласие застройщика.

Пример пункта о письменном уведомлении застройщика в основном ДДУ

Переуступка с ипотекой

Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и не погасил долг, потребуется письменное согласие банка. Обычно банки требуют полного погашения долга до сделки. Иногда вопрос решается за счёт аванса покупателя через предварительный договор.

Если банк даёт согласие, покупатель становится стороной не только по ДДУ, но и по ипотеке.

Если покупатель сам берёт ипотеку. Сделка по переуступке с ипотекой проходит по стандартной схеме. Банк оценивает заёмщика и объект. Не все банки кредитуют заложенные квартиры на этапе строительства, но, например, Райффайзенбанк работает с такими объектами.

Порядок покупки через Райффайзенбанк включает открытие двух аккредитивов, погашение долга первого банка и последующую регистрацию залога в пользу нового банка. Процедура обычно занимает около месяца.

Переуступка с материнским капиталом и господдержкой

При покупке по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Продавец-физлицо может не захотеть ждать перевода средств от Пенсионного фонда (1–1,5 месяца). Если используется ипотека, банк тоже переведёт деньги только после получения маткапитала.

По программе «Господдержка» переуступка возможна только от юрлица. По семейной ипотеке уступка от физлица допустима, но не все банки её проводят. Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.

Что запомнить

1. Покупать по переуступке не страшно, но это уже не первичная недвижимость, а вторичка, поэтому риск выше и проверок требуется больше.
2. При переуступке к покупателю переходят не только права, но и обязанности. Внимательно читайте все документы.
3. Заберите у продавца оригинал ДДУ. Если были промежуточные переуступки, сохраните всю цепочку договоров.
4. ДУПТ должен быть зарегистрирован, а застройщик — уведомлён.

До новых встреч!