Здравствуйте!
Иногда квартиру в новостройке можно купить не напрямую у застройщика, а по переуступке. В статье расскажу, что это значит, как это сделать и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья.
Что такое переуступка права
По закону при покупке квартиры на этапе строительства нужно заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве (ДДУ), который подлежит обязательной госрегистрации. Покупатель при такой покупке называется дольщиком.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ
По ДДУ, застройщик обязан передать дольщику квартиру с определенными характеристиками в заданный срок и за конкретную цену. В период строительства квартира называется объектом долевого строительства — это пока не квартира, а только права на нее. Но в статье для удобства буду называть такой объект квартирой.
Квартира может быть передана дольщику по акту приема-передачи только после завершения строительства дома, то есть когда есть разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Но часто квартиры покупают на первых этапах строительства как инвестицию для будущей продажи.
В таких случаях покупатель, который купил квартиру по ДДУ, иногда продает ее до ввода дома в эксплуатацию и до оформления своего права собственности на нее. По факту он продает права на будущую квартиру.
В этом случае оформить договор купли-продажи нельзя, но можно переуступить свое право другому лицу. Для этого оформляют договор уступки права требования (ДУПТ).
Так выглядит первая страница договора участия в долевом строительстве
Зачем покупать по переуступке, если можно напрямую у застройщика
Объявления о продаже квартир по переуступке размещаются на тех же досках объявлений, что и квартиры вторичного рынка, например на «Авито» или «ЦИАН».
В описании квартиры обычно указано, что дом — еще в процессе строительства. И если вы хотите купить жилье в почти построенном доме, то выбора квартир может не быть, так как часто они раскупаются на ранних стадиях строительства будущими собственниками или инвесторами, которые потом продают их по договору уступки.
Такими инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица.
С одной стороны, для покупателя это дополнительное звено в цепи сделки, с другой — у такого варианта есть преимущества:
- район — иногда в хороших районах квартиры у застройщика раскупают на старте. Тогда единственный шанс купить жилье в конкретном доме — приобрести квартиру по переуступке или на вторичке, когда дом уже достроится;
- планировка — хорошие квартиры тоже раскупают сразу, порой найти нужную планировку можно только у инвестора;
- цена — обычно ниже, чем при покупке готовой квартиры. А в некоторых случаях бывает, что до сдачи дома в эксплуатацию остается несколько месяцев.
После того как выбрали квартиру, нужно минимизировать свои риски.
Проверки при ДУПТ
Если вы решили купить квартиру по договору уступки, то стоит провести несколько проверок:
- Проверить застройщика и правильно выбрать объект. Поскольку вы покупаете квартиру на этапе строительства, то есть риск остановки стройки.
- Проверить продавца (цедента). Так как вы покупаете уже «вторичное» право, то стоит сделать проверки, как при выборе вторичного жилья.
Нюансы: как проверить продавца при покупке квартиры - Проверить оплату прав на квартиру вашим продавцом. Права на квартиру полностью принадлежат продавцу только после их полной оплаты, иначе все сделки проходят только с согласия застройщика. Чтобы проверить оплату, запросите у продавца подтверждающие документы, например платежные поручения об оплате на счет застройщика из банка либо справку от застройщика, что деньги получены. Если оплата по ДДУ проведена не полностью, то в договоре уступки обязательство по выплате оставшейся части цены переводится на покупателя.
- Запросить оригинал ДДУ у цедента. Почитайте его на предмет неудобных пунктов. Например о том, что переуступка платная и за нее нужно внести определенную сумму застройщику.
Оформление договора переуступки
Сделка переуступки прав по договору долевого участия оформляется в форме договора уступки права требования. Еще его называют цессией. Мы не будем вас путать этим понятием в статье, но полезно знать, что в таком договоре продавец называется цедентом, а покупатель — цессионарием.
В договоре переуступки указывают подробные характеристики объекта (они должны совпадать с указанными в первичном ДДУ), права и обязанности каждой стороны, цену договора, порядок и сроки расчетов, дату и подписи участников сделки.
Так как основной договор долевого участия регистрируется, то и договор уступки права требования по нему тоже должен пройти госрегистрацию.
Документы для регистрации ДУПТ в Росреестре обычно подают через МФЦ.
Вот что понадобится:
П. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ
- заявления на регистрацию от всех сторон сделки;
- договор об уступке права требования по ДДУ (по одному экземпляру на каждого участника договора и для Росреестра);
- паспорта участников сделки;
- финансовый документ, подтверждающий полную или частичную оплату цены ДДУ — выдает застройщик или банк, через который проходила оплата;
- могут понадобиться и другие документы, например согласие супруги продавца на продажу или согласие банка, если права в залоге.
По закону срок регистрации ДУПТ — 9 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. За регистрационные действия нужно уплатить госпошлину — 350 руб., это можно сделать прямо в МФЦ.
В результате переуступки права требования действие основного договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется одна из сторон. То есть продолжает действовать прежний ДДУ, но теперь вместе с договором уступки, который лишь меняет сторону сделки — дольщика. Остальные условия договора не меняются.
Пример договора уступки права
Нюансы оформления ДУПТ
Есть несколько нюансов, которые стоит учитывать при заключении договора уступки права:
1. Переуступка прав на строящийся объект возможна только с момента госрегистрации ДДУ и до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости. Это значит, что если акт приема-передачи уже подписан, то переуступку сделать нельзя. В этом случае продавец должен сначала оформить право собственности на квартиру, а затем оформить сделку по договору купли-продажи.
Ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
2. Если вы покупаете квартиру по переуступке, то нужно понимать, что если площадь квартиры после окончания строительства изменится, то доплачивать придется новому дольщику, то есть вам. Нюансы доплаты обычно прописаны в основном ДДУ.
3. Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счета, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счету. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.
Обычно согласовывать переуступку права с застройщиком не нужно.
Достаточно письменно уведомить его о переуступке, то есть направить ему копию зарегистрированного договора переуступки права.
Иногда застройщики допускают переуступку за плату — это должно быть указано в основном ДДУ.
Если оплата по ДДУ была частичной, то придется письменно согласовать переуступку права с застройщиком. Также бывают случаи, когда особые условия, которые требуют согласования, прописаны в ДДУ, — читайте внимательно договор.
Пример пункта о письменном уведомлении застройщика в основном ДДУ
Переуступка с ипотекой
Если права по ДДУ заложены. Если продавец покупал квартиру в ипотеку и еще не рассчитался с банком, то от банка придется получить письменное согласие на сделку.
Тут есть два момента:
- Банки обычно не дают такое согласие — им нужно, чтобы долг их заемщика был полностью погашен. То есть продавцу нужно найти деньги и погасить свой ипотечный долг, а уже потом проводить сделку. Иногда этот вопрос решается за счет аванса от покупателя. В этом случае стороны составляют, например, предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают порядок расчетов.
- Если банк все же даст согласие, то в этом случае происходит замена лиц в обязательстве. То есть покупатель становится на место продавца не только в ДДУ, но и в ипотеке. А значит, банк будет оценивать надежность покупателя, как своего ипотечного заемщика.
Если на оплату сделки покупателю не хватает своих денег и он берет ипотечный кредит. Сделки по покупке квартиры по переуступке с использованием ипотечного кредита ничем не отличаются от обычной ипотечной сделки покупки недвижимости на этапе строительства.
Сначала банк оценивает покупателя как заемщика, а потом — приобретаемую квартиру. Если банк одобрил кредит, то можно проводить сделку.
Нужно понимать, что немногие банки выдают кредиты на квартиры, которые уже заложены в другом банке. Тем более, если эта квартира еще строится. Так делает, например, Райффайзенбанк — он кредитует и готовые квартиры, которые заложены в другом банке, и еще не построенные заложенные квартиры.
Порядок покупки заложенной недвижимости с помощью ипотеки на примере Райффайзенбанка:
- Одобрение заемщика и объекта. При оценке прав банк проверяет застройщика и его аккредитацию в банке.
- После одобрения проводится сделка. В рамках сделки открывается два аккредитива: один — для расчетов по остатку долга с текущим банком продавца, второй — на разницу между ипотечным долгом продавца и ценой объекта. Первый аккредитив раскрывается после того, как продавец предоставит в банк расписку о сдаче документов на госрегистрацию и заявление о досрочном погашении ипотеки. После этого деньги отправляются в банк продавца в счет погашения его долга.
- Продавец организует процедуру снятия обременения первым банком. Для повышения его ответственности до окончания сделки он становится поручителем покупателя. Чтобы снять обременение старого банка, продавец относит в банк копию платежного документа о переводе денег в счет погашения своего кредита и получает у банка справку о полном погашении долга и погашенную закладную для самостоятельного снятия обременения. Если закладная не оформлялась, то снять залог может только кредитор.
Снять обременение можно через МФЦ. Для этого нужно написать заявление о погашении и приложить выданные банком справку о погашении и оригинал закладной с отметкой о погашении. Некоторые банки не выдают документы для снятия залога, а снимают обременение сами. В этом случае продавцу остается только мониторить статус снятия залога. - После снятия первого залога и регистрации залога на Райффайзенбанк продавец может забрать остаток денег. Подтверждением для раскрытия второго аккредитива служит договор уступки права требования с отметкой о регистрации права покупателя и ипотеки. После этого поручительство прекращается.
- Обычно процедура снятия первого залога и регистрация нового занимает примерно месяц. Но, конечно, бывают разные случаи — все зависит от добросовестности первого банка.
Все банки работают с залоговыми объектами по-разному: кто-то требует поручительство продавца, другие дают кредит продавцу для погашения его ипотеки и, по сути, переводят его долг к себе, некоторые проводят простые сделки без дополнительных обязательств сторон, но строго под контролем нового банка.
Переуступка с материнским капиталом и господдержкой
При покупке квартиры по переуступке можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Тут тоже есть свои нюансы.
Если хотите использовать маткапитал, то нужно понимать, что обычно продавец ждет эти деньги. Если с застройщиком этот момент проходит проще и возражений обычно нет, то продавец — это физлицо, ему может быть неудобно ждать. Перевод денег от Пенсионного фонда занимает 1–1,5 месяца, и ПФР отправляет деньги только после того, как право покупателя зарегистрировано.
Если у вас ипотека, то, скорее всего, банк тоже переведет кредит продавцу только после того, как тот получит материнский капитал.
Поэтому если вы покупаете квартиру по переуступке у физлица, сначала нужно уговорить его подождать деньги при том, что право на объект уже перейдет к вам, потому что сделка будет зарегистрирована.
Если хотите использовать программу с господдержкой, то тут тоже не все просто. Например, по ипотечной программе «Господдержка» купить по переуступке можно, но только у юрлица. А вот по семейной ипотеке допустима уступка и от физлица, но мало кто из банков так работает. Чаще рассматривают покупку по переуступке от юрлиц. Но, например, Райффайзенбанк принимает переуступку от физлица в рамках семейной ипотеки.
Что запомнить
- Покупать по переуступке не страшно, но нужно понимать, что это уже не первичная недвижимость, а вторичка, поэтому риск выше и проверять нужно больше.
- При переуступке к покупателю переходят не только права, но и обязанности. Внимательно читайте документы — это правило любой сделки.
- Не забудьте забрать у продавца оригинал основного ДДУ — он становится вашим документом. Если между вашей переуступкой и ДДУ были еще переуступки, то у вас должны быть все договоры переуступки из этой цепочки.
- ДУПТ должен быть зарегистрирован, а застройщик — уведомлен.
До новых встреч!
