Как проверить продавца при покупке квартиры: банкротство, долги и доверенность

Здравствуйте!

Какие обязательные проверки стоит провести перед покупкой квартиры?

В этой статье мы подробно расскажем о ключевых проверках продавца, которые покупателю необходимо выполнить до сделки. Большинство из них связаны с финансовой устойчивостью продавца — это помогает защитить сделку от возможных проблем, вызванных долгами или банкротством.

Вот что важно сделать.

Проверить паспорта собственников на действительность

Сначала проверьте паспорта собственников или их законных представителей. Паспорт может оказаться недействительным, если он числится в списке утерянных или не был своевременно заменён по возрасту.

В чём риск. Юристы отмечают, что сделка по недействительному паспорту, например при несвоевременной замене документа, обычно не признаётся недействительной, поскольку стороны добровольно на неё согласились. Однако Росреестр может приостановить регистрацию.

Как проверить. Достаточно проверить паспорт по списку недействительных паспортов. Если документ недействителен, сначала нужно уладить этот вопрос, а уже потом переходить к сделке.

Для проверки введите данные паспорта собственника. Если паспорт не найден среди недействительных — всё в порядке.

Проверить продавца на банкротство

В России действует Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В нём содержатся данные о физических лицах и компаниях, признанных банкротами или находящихся в процессе банкротства.

В чём риск. Если собственник признан банкротом, сделку могут оспорить. Суд вправе признать её недействительной, и покупатель рискует остаться без квартиры, встав в очередь кредиторов (ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Как проверить. Воспользуйтесь сервисом проверки собственника на банкротство. Укажите ФИО и регион регистрации. Если данных нет — отлично. При наличии сведений о банкротстве от сделки лучше отказаться.

Чтобы точно идентифицировать продавца, проверяйте также адрес квартиры и дату рождения.

Проверить наличие исполнительных производств

В чём риск. Крупные долги могут привести к банкротству и последующему оспариванию сделки.

Как проверить. На сайте Федеральной службы судебных приставов введите ФИО и дату рождения продавца.

Если ничего не найдено — можно вздохнуть спокойно.

При наличии записей оцените характер долгов. Мелкие штрафы стоит погасить до сделки. Крупные суммы и множественные производства значительно повышают риски.

Проверить наличие судебных дел

В чём риск. Исполнительные производства начинаются после суда. Если продавец выступает ответчиком по имущественным спорам, это может привести к банкротству.

Обычные административные дела и мелкие споры обычно не критичны. Особое внимание стоит уделить кредитным долгам и спорам между супругами.

Как проверить. Ищите дела на сайтах судов по месту регистрации продавца и адресу квартиры. Например, в Москве используйте портал судов города Москвы.

Проверить арбитражные дела

Если продавец — индивидуальный предприниматель, проверьте арбитражные споры.

В чём риск. ИП отвечает по долгам всем своим имуществом, включая квартиру.

Как проверить. Воспользуйтесь картотекой арбитражных дел. При наличии крупных исков оцените риски или откажитесь от сделки.

Проверить кредитную историю продавца

В чём риск. Проблемы с кредитами часто предшествуют судебным и исполнительным производствам.

Как проверить. Продавец может бесплатно запросить свою кредитную историю на «Госуслугах» два раза в год (Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ). Покупатель не имеет права запрашивать эти данные самостоятельно.

Обратите внимание на просрочки и проблемные кредиты, выделенные цветом.

Проверить доверенность на действительность

В чём риск. При сделке по доверенности важно убедиться в её актуальности.

Как проверить. Проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Обязательно проверьте срок действия, полномочия представителя и порядок получения денег. Лучше всего проводить сделку при личном присутствии продавца.

Как снизить риски при покупке квартиры

Перед покупкой на вторичном рынке стоит подстраховаться.

Основные правила безопасности:

1. Проведите все перечисленные проверки.
2. При выявлении серьёзных финансовых проблем откажитесь от сделки или приостановите её до устранения рисков.
3. Включите в договор купли-продажи гарантии продавца об отсутствии долгов и банкротства.
4. При сомнениях обратитесь к юристу или застрахуйте титул.

До новых встреч!