Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Здравствуйте!

При покупке квартиры семья может вернуть до 1,3 млн руб.

Большинство граждан платят государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Часть уплаченных налогов можно вернуть. При покупке квартиры в кредит предусмотрены два имущественных налоговых вычета: от стоимости жилья и от суммы процентов по ипотеке. Расскажем, сколько можно вернуть и как оформить налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году.

Что такое налоговый имущественный вычет

Налоговый имущественный вычет — это своеобразный жилищный кешбэк, который государство возвращает гражданину при покупке недвижимости.

Получить налоговый вычет при покупке квартиры может только налоговый резидент России — человек, который получает доходы и платит с них НДФЛ по ставке 13 %. Возврат происходит за счёт ранее уплаченного налога на доходы физических лиц. Главное условие — наличие налогооблагаемых доходов в течение года.

При приобретении жилья предусмотрены два вида имущественных вычетов. Каждый из них можно использовать только один раз в жизни. Ниже разберём особенности каждого.

Имущественный вычет при покупке квартиры

Вычет можно получить в следующих случаях:

• при покупке или строительстве жилой недвижимости — квартиры, частного дома, комнаты или их доли (ст. 16 ЖК РФ);
• при приобретении земельного участка или его доли, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

Вычет не предоставляется при покупке нежилых помещений, включая апартаменты.

Размер вычета рассчитывается от фактических расходов, но не более 2 млн руб. Максимальная сумма возврата — 260 тыс. руб. (2 млн × 13 %). Сумма возврата за год ограничена размером уплаченного НДФЛ, однако остаток вычета переносится на следующие годы до полного использования.

Налоговый имущественный вычет представляет собой возврат ранее уплаченного налога. Его размер за конкретный год зависит от суммы НДФЛ, удержанного с доходов.

Пример 1. Квартира куплена за 6 млн руб. Годовой доход — 100 тыс. руб. в месяц, НДФЛ за год составил 156 тыс. руб. Максимально возможный возврат — 260 тыс. руб. В первый год вернут 156 тыс. руб., остаток 104 тыс. руб. перенесут на следующий год.

Пример 2. Комната приобретена за 1,5 млн руб. Возврат составит 195 тыс. руб. (1,5 млн × 13 %). При годовом НДФЛ 156 тыс. руб. в первый год вернут 156 тыс., во второй — оставшиеся 39 тыс. руб.

С 1 января 2014 года действует новая редакция ст. 220 НК РФ. Теперь вычет можно получить по нескольким объектам, но общая сумма расходов не должна превышать 2 млн руб.

Имущественный вычет по ипотечным процентам

При покупке жилья в ипотеку дополнительно предоставляется вычет по фактически уплаченным процентам.

Максимальная сумма расходов по процентам — 3 млн руб. Максимальный возврат — 390 тыс. руб. (3 млн × 13 %). Вычет ограничен реально уплаченными процентами и предоставляется только по одному объекту недвижимости.

Если жильё приобретено до 2014 года и вычет по процентам уже начали получать, ограничение в 3 млн руб. не применяется (п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23.07.2013 № 212-ФЗ).

Пример. Квартира стоимостью 6 млн руб. куплена в ипотеку на 5 млн руб. под 9 % годовых на 20 лет. Проценты за первый год — 446 290 руб. Возврат за год — 58 018 руб. Остаток переносится на следующие годы.

Обычно при ипотеке заявляют оба вычета одновременно. Возврат ограничен суммой уплаченного за год НДФЛ, поэтому при невысокой зарплате процесс растягивается на несколько лет.

При рефинансировании важно сохранить в новом договоре прямую связь с первоначальным кредитом, чтобы не потерять право на вычет по процентам.

Если квартира в совместной собственности супругов

При покупке в общую совместную собственность каждый супруг имеет право на вычет. В совокупности семья может вернуть до 1,3 млн руб.:

• по 260 тыс. руб. на каждого за покупку жилья;
• по 390 тыс. руб. на каждого по ипотечным процентам.

Наличие или отсутствие брачного договора влияет на распределение. Супруги могут ежегодно менять пропорцию вычета по процентам. Вычет по приобретению жилья распределяется один раз и впоследствии не меняется.

Если квартира в собственности несовершеннолетних детей

Если собственником является несовершеннолетний ребёнок, родители (усыновители, опекуны) вправе получить вычет. При этом ребёнок сохраняет право на собственный вычет при будущей покупке жилья.

Вычет при строительстве жилья

Вычет по строящемуся объекту можно заявить только после завершения строительства и оформления права собственности (или получения акта приёма-передачи в новостройке). При ипотеке вычет по процентам доступен с момента получения кредита.

В расходы можно включить затраты на проектную документацию, материалы и подключение коммуникаций, если это прямо указано в договоре.

Как получить налоговый имущественный вычет

Существует четыре способа оформления вычета.

Через налоговую службу. После 31 декабря отчётного года нужно подать декларацию 3-НДФЛ и документы в ФНС до 1 мая следующего года. Рассмотрение занимает до трёх месяцев, деньги поступают в течение месяца после положительного решения.

Онлайн. Все документы можно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС с использованием электронной подписи.

Упрощённый порядок. С 2021 года при наличии данных о доходах и сделке в системе ФНС вычет рассчитывается автоматически. Налогоплательщик получает уведомление в личном кабинете и подтверждает заявление.

Через работодателя. Можно получить уведомление в ФНС и не платить НДФЛ с зарплаты до исчерпания вычета уже в текущем году.

Кто не имеет права на имущественный налоговый вычет

1. Лица, не уплачивающие НДФЛ (самозанятые, ИП на спецрежимах, получатели «серой» зарплаты).
2. Неработающие пенсионеры без доходов за последние три года.
3. При использовании субсидий, маткапитала или военной ипотеки — вычет не применяется к этой части расходов.
4. Сделки между взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ).
5. Покупка апартаментов и нежилых помещений.
6. Дополнительные расходы на отделку, если в договоре не указано, что объект сдан без отделки.

Что запомнить

1. Чтобы вернуть налог, сначала нужно его уплатить.
2. Внимательно читайте условия договора, чтобы не лишиться права на вычет.

Ст. 220 НК РФ
П. 3 ст. 220 НК РФ
Подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ
П. 4 ст. 220 НК РФ
Письмо Минфина России от 29.04.2019 № 03-04-07/31733
Ст. 34 СК РФ
Письмо Минфина России от 31.10.2017 № 03-04-07/71589
П. 6 ст. 220 НК РФ
Подп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ
Ст. 221.1 НК РФ
П. 8 ст. 220 НК РФ
П. 5 ст. 220 НК РФ

До новых встреч!