Квартира в аренду: брать ипотеку или снимать?

Здравствуйте!

Владеть или арендовать — вот, наверное, один из важнейших вопросов, который задают себе люди, не имеющие собственного жилья. Что выгоднее: сразу покупать квартиру в ипотеку или арендовать недвижимость, одновременно откладывая деньги на будущую квартиру?

Посчитаем!

Московская семья с одним ребенком хочет купить двухкомнатную или небольшую трехкомнатную квартиру. Предположим, что ее стоимость — 7 млн руб. У семьи есть накопления — 1,5 млн руб., то есть около 20% от стоимости квартиры. Муж и жена получают стабильный доход в виде зарплаты, в совокупности на двоих около 250 тыс. руб.

Как им лучше поступить: взять ипотеку на оставшиеся 5,5 млн либо продолжить арендовать жилье, при этом вложить 1,5 млн и регулярно наращивать инвестиции, пока накоплений не хватит на покупку квартиры? Учтем, что оба — непрофессиональные инвесторы, которые будут выбирать для вложений только консервативные инструменты.

Вариант 1: ипотека 

• Ставка — 10%.
• Рост стоимости ЖКУ — 5% в год.
• Налог на имущество — максимум 0,1% от кадастровой стоимости (7 млн).
• Право на имущественный вычет.

Мы не учитываем, что ставка по ипотеке может снизиться, а заемщик может рефинансировать кредит, уменьшив переплату.

Рассмотрим расходы для разных сроков ипотечного кредитования.

Вариант 2: аренда жилья + накопления 

• Инфляция — в среднем 5% в год.
• Рост расходов на аренду и коммунальные услуги — 5% в год.
• Ожидаемая доходность консервативной стратегии — 10% годовых (при сохранении текущей ставки). Ожидаемой доходности можно достичь, если открыть по индивидуальному инвестиционному счету типа, А на мужа и на жену и ежегодно размещать на него по 50 тыс. руб. (по 25 тыс. в мес. на жену, и по 25 тыс. в мес. на мужа, чтобы не превышать лимит в 400 тыс. по налоговому вычету в год по 1 счету), направляя их в ОФЗ и корпоративные облигации выпуска 2017 года и позже, чтобы получить налоговый вычет в по каждому счету.
• Примерная стоимость аренды двухкомнатной квартиры — 50 тыс. руб. Такая же сумма ежемесячно направляется на инвестиции. Размер инвестиций остается 50 тыс. руб., не увеличиваясь с годами. Размер рассчитан, чтобы не превысить возможности семьи из 2 человек.

Рассмотрим ежемесячные расходы в этом случае.

Как видите, начиная с 10-летнего срока аренда и ежемесячные инвестиции выгоднее ипотеки. Особенно подходит этот вариант тем, кто ценит свободу передвижений и не готов себя связывать с каким-то конкретным местом жительства, а предпочитает получать пассивный доход, на который можно арендовать жилье в любом месте по своему выбору. Также планомерно откладывать средства на покупку собственного жилья — единственный вариант для тех, кто не имеет официального дохода либо обладает испорченной кредитной историей.

Некоторым людям идея в течение долгих лет откладывать деньги на покупку жилья может показаться сомнительной: с учетом общей финансовой турбулентности трудно планировать события на 10−15 лет вперед, в то время как ипотека позволяет уже сегодня жить в собственной квартире. Ощущение собственного дома дарит семье стабильность. Однако эта стабильность может быть лишь кажущейся.

Подводные камни ипотеки 

Риски ипотеки не стоит недооценивать: вы должны быть уверены, что в течение тех же самых 10−15 лет сможете гарантировать регулярные выплаты. К сожалению, в 2014 году многие валютные ипотечники столкнулись с трудностями при обслуживании кредита и были вынуждены или платить гораздо больше, чем планировали, или объявлять себя банкротами. Если же, оказавшись в трудной финансовой ситуации, вы живете в арендованной квартире, можно поискать жилье подешевле без ущерба для своей кредитной истории.

Также на рынке недвижимости вполне возможны кризисы наподобие кризиса 2008 года в США, когда банки начали требовать досрочного погашения ипотеки, и стоимость заложенной недвижимости перестала покрывать сумму долга.

• Есть у ипотеки и другие минусы. Если вы покупаете в кредит жилье в строящемся доме, то можете стать «счастливым» обладателем недостроя.
• Если во время выплаты ипотеки ваше семейство расширилось, вам потребуется квартира больше, чем та, в которой вы живете и за которую продолжаете платить.
• При чрезмерных ипотечных выплатах есть риск, что вы не успеете накопить нужную сумму на пассивный доход к пенсии и в итоге останетесь с квартирой и пенсией в 13−15 тыс. руб. вместо квартиры поменьше или вообще без квартиры, но с пассивным доходом, которого хватило бы и на аренду, и на комфортную жизнь.

Так все же: ипотека или аренда?

Как видите, универсального рецепта не существует. Думая о том, как улучшить свои жилищные условия, нужно учитывать благонадежность застройщика, представлять, какой будет ваша семья через 5−10 лет и где она будет жить, планировать достаточные накопления к пенсии и т. д. С другой стороны, даже при такой вариативности вы можете сделать будущее четким и осязаемым. Начните с постановки целей и составления личного финансового плана. И тогда вы найдете ответ на вопрос «Ипотека или аренда?», подходящий именно вам.