Как купить апартаменты

Здравствуйте!

Плюсы и минусы апартаментов мы разбирали в прошлой статье. Как любую недвижимость, их можно приобрести на вторичном рынке или на этапе строительства. Покупка на этапе возведения дома обычно обходится дешевле, а выбор объектов значительно шире.

Перед покупкой апартаментов важно тщательно проверить застройщика и сам объект.

Вот ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание:

Проверка застройщика и объекта

1. Опыт работы застройщика в строительстве жилья. Узнайте, сколько объектов компания уже сдала, есть ли среди них проблемные, насколько часто и насколько существенно переносились сроки. Эти данные доступны на сайте Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) — в реестре застройщиков и новостроек. Там же можно посмотреть актуальные фотографии этапов строительства по состоянию на 2026 год.

2. Проверка проблем с объектом. Информацию о возможных задержках строительства можно найти в реестре проблемных объектов. Для поиска достаточно ввести название застройщика или адрес дома.

Дополнительные сведения иногда публикуют на сайтах местных администраций — некоторые регионы ведут собственные реестры.

3. Отрицательные отзывы. Изучите отзывы о застройщике и группе компаний, в которую он входит. Часто под конкретные проекты создаётся отдельное юридическое лицо, и именно с ним придётся взаимодействовать в случае проблем.

4. Чаты и форумы дольщиков. Найдите сообщества по вашему объекту и пообщайтесь с теми, кто уже приобрёл апартаменты. Покупатели обычно делятся более подробной информацией, чем официальные источники.

5. Судебные споры. Проверьте наличие дел на сайте арбитражного суда.

6. Аккредитация в банках. Перечень банков, аккредитовавших новостройку, указан на сайте застройщика. Дополнительно сверьте информацию на сайтах самих банков. Аккредитация у крупных игроков снижает риски: банки тщательно проверяют застройщика и документацию.

7. Связь с застройщиком. Попробуйте дозвониться до компании. Если уже на этапе продаж возникают трудности, в сложной ситуации это может усугубиться.

8. Спрос на апартаменты в доме. Обратите внимание на дату начала строительства и объём проданных площадей — данные доступны на сайте ЕИСЖС. Если объект давно в продаже, но не пользуется спросом, возможно, существуют скрытые проблемы.

9. Личный визит на объект. Оцените ход строительства на месте и сравните с фотографиями на сайте. Пообщайтесь с рабочими, проверьте инфраструктуру — школы, парки, магазины. Некоторые застройщики публикуют информацию о строительстве социальной инфраструктуры — это тоже полезно изучить.

Выбор конкретного объекта

При выборе апартаментов важно учесть:

• на какие стороны выходят окна — во двор, на дорогу или на улицу;
• нет ли рядом высотных зданий, которые могут закрывать свет;
• качество планировки — отсутствие острых углов, узких коридоров, смежных комнат и помещений рядом с лифтовой шахтой.

Как оформить ипотеку

Если планируете взять ипотеку, проверьте у банка:

• кредитует ли он покупку апартаментов;
• размер первоначального взноса (он может быть выше, чем при покупке квартиры);
• процентную ставку и доступные льготы — зарплатный проект, субсидии от застройщика;
• аккредитованные жилые комплексы, если покупка происходит на этапе строительства.

Важно понимать: даже аккредитованный объект может столкнуться с банкротством застройщика — кредит в этом случае всё равно придётся вернуть. Программы господдержки на апартаменты не распространяются, а материнский капитал на первоначальный взнос использовать нельзя.

В кредитном договоре обычно есть пункт о невозможности сдачи недвижимости в аренду без согласия банка. Если вы планируете сдавать апартаменты, обсудите этот момент заранее.

Необходимые документы

На первом этапе банк одобряет заёмщика. Понадобятся паспорт, справка о доходах, документ о трудоустройстве, сведения о семейном положении, ИНН и СНИЛС.

На втором этапе согласовывается сам объект. Если новостройка уже аккредитована, дополнительных документов не требуется. В остальных случаях нужны правоустанавливающие и разрешительные документы, учредительные документы застройщика, а также акт ввода в эксплуатацию и оценка — если дом уже построен.

Покупка у застройщика

С 27 июня 2019 года закон № 214-ФЗ распространяется и на строительство апартаментов. Средства привлекаются только по ДДУ через эскроу-счета. Исключение — объекты, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2019 года.

ДДУ регистрируется в Росреестре и даёт право на получение апартаментов после ввода дома в эксплуатацию. Расчёты ведутся через эскроу-счёт: деньги блокируются до завершения строительства. При срыве сроков средства возвращаются покупателю.

При старой схеме используется аккредитив. Важно помнить, что закон № 214-ФЗ в большей степени защищает покупателей жилья: при банкротстве застройщика владельцы апартаментов могут претендовать только на возврат денежных средств.

На что обратить внимание в договоре

При покупке квартиры по закону предусмотрено право пользования общим имуществом дома. Для апартаментов это право нужно отдельно прописывать в договоре (ст. 36 ЖК РФ).

Также убедитесь, что в ДДУ чётко прописаны расходы на подключение к сетям водоснабжения, канализации и электроснабжения.

Покупка на вторичном рынке

На вторичном рынке дом уже сдан, право собственности оформлено. Продавцом может выступать как застройщик, так и любое физическое или юридическое лицо. Сделка оформляется стандартным договором купли-продажи (в тексте чаще всего фигурирует слово «помещение»), регистрируется в Росреестре. При ипотеке требуется независимая оценка.

Налоговые вычеты

При покупке апартаментов вернуть 13 % от стоимости и процентов по ипотеке не получится — налоговый вычет распространяется только на жилые помещения (ст. 220 НК РФ).

Что запомнить

1. Строительство апартаментов регулирует закон № 214-ФЗ.
2. Апартаменты не считаются жильём: на них не действуют программы господдержки, нельзя использовать материнский капитал и получить налоговый вычет.
3. При банкротстве застройщика покупатель апартаментов может претендовать только на возврат денежных средств.
4. Внимательно читайте все документы и не стесняйтесь задавать вопросы.

До новых встреч!