Эскроу-счет при покупке строящейся квартиры

Здравствуйте!

С 2019 года строительные компании не могут напрямую привлекать средства покупателей жилья на его возведение. Все расчёты с дольщиками застройщики обязаны вести через эскроу-счета. Это надёжно защищает покупателей от ситуаций, когда они остаются и без квартиры, и без денег.

В статье рассказываем:

• что такое эскроу-счёт и как он работает при купле-продаже недвижимости;
• какие преимущества и риски существуют для участников сделки.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт для безопасных расчётов между продавцом и покупателем. Покупатель переводит на него сумму, указанную в договоре, а банк блокирует средства до момента, пока продавец не выполнит все условия сделки.

В России эскроу-счета появились в 2014 году после вступления в силу изменений в Гражданский кодекс, принятых в 2012 году. В документе был закреплён новый вид договора — договор условного депонирования (эскроу) — и соответствующая разновидность банковского счёта. В мировой банковской практике такие счета применяются уже несколько десятков лет.

По сути, эскроу — удобная и недорогая альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его используют не только при покупке недвижимости, но и при сделках с автомобилями, ценными вещами или услугами.

Как эскроу-счёт защищает покупателя

При покупке квартиры в строящемся доме покупатель переводит деньги на эскроу-счёт по договору участия в долевом строительстве (ДДУ). Банк учитывает и блокирует средства до передачи их застройщику.

Банк в этом случае выступает эскроу-агентом — независимым посредником и гарантом соблюдения условий договора для обеих сторон.

Застройщик получает деньги только после того, как дом будет построен и введён в эксплуатацию. Если строительство не завершится в срок, объект заморозят или передадут другому девелоперу, покупатель сможет вернуть всю сумму в полном объёме.

Эскроу-счета сделали обязательными для расчётов по ДДУ именно для защиты интересов дольщиков. Деньги хранятся на счёте на срок, превышающий договорной срок строительства на шесть месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Если застройщик не уложится в этот период, договор эскроу закрывается. Продлить срок можно только через дополнительное соглашение к ДДУ с последующей регистрацией в Росреестре.

Покупатель, оставаясь владельцем счёта, не может распоряжаться внесёнными деньгами. Вывести средства досрочно возможно только в случаях банкротства застройщика, его ликвидации по решению суда или нарушения сроков передачи квартиры.

Как открыть эскроу-счёт и провести сделку

Покупатель выбирает квартиру, заключает ДДУ с застройщиком и открывает эскроу-счёт в банке, который предоставил застройщику проектное финансирование. В договоре обязательно указываются сумма и срок депонирования, а также третья сторона — банк-эскроу-агент.

Для открытия счёта достаточно договора ДДУ, зарегистрированного в Росреестре. Присутствие представителя застройщика в банке не требуется. Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, комиссии за открытие и ведение эскроу-счёта по ДДУ не взимаются.

Если для покупки нужна ипотека, заём можно оформить как в банке, где открыт эскроу-счёт, так и в другом банке с более выгодными условиями. После подписания кредитного договора на счёт зачисляются как собственные средства, так и кредитные.

Застройщик сможет получить деньги только после предоставления банку документа о вводе объекта в эксплуатацию.

Риски при использовании эскроу-счетов

Несмотря на высокий уровень защиты, при использовании эскроу-счетов существуют определённые риски.

Форс-мажор у банка. Кредитовать застройщиков имеют право 92 аккредитованных банка (список регулярно обновляется на сайте Банка России). Однако за время строительства у банка может быть отозвана лицензия. В этом случае стороны переоформляют договор эскроу в другом банке. В зоне риска оказываются покупатели, чьё жильё стоит дороже 10 млн рублей — страховка АСВ покрывает средства на эскроу-счетах только до этой суммы.

Банкротство застройщика. При расторжении ДДУ банк возвращает на счёт всю сумму: первоначальный взнос и тело кредита (если использовалась ипотека). Проценты по кредиту не компенсируются. Покупатели, оплатившие квартиру собственными средствами, смогут направить возвращённые деньги на приобретение жилья в другом объекте.

Альтернативными способами безопасных расчётов остаются аккредитив и банковская ячейка. При использовании ячейки покупатель закладывает наличные, а продавец получает доступ к ним после регистрации права собственности. Аккредитив предполагает безналичное резервирование средств банком до выполнения всех условий сделки. У каждого инструмента есть свои особенности, которые важно учитывать при выборе.