Здравствуйте!
С 2019 года строительные компании не могут напрямую привлекать средства покупателей жилья на его возведение. Все расчеты с дольщиками застройщики должны вести с использованием эскроу-счетов. Это позволяет исключить ситуации, в которых покупатели останутся без квартиры и без денег.
Рассказываем:
- что такое эскроу-счет и как он используется прикупле-продаже недвижимости;
- какие преимущества и риски при этом существуют.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет в банке для расчета между продавцом и покупателем. На этот счет покупатель переводит оговоренную в договоре сумму, и банк ее замораживает до тех пор, пока продавец не выполнит свою часть договора.
В России такие счета появились в 2014 году, когда вступили в силу принятые в 2012 году изменения в Гражданском кодексе, в которых был прописан новый вид соглашения — договор условного депонирования (эскроу) и новая разновидность банковского счета — эскроу-счет. В мировой банковской практике счета эскроу применяются уже несколько десятков лет.
По сути, эскроу — удобная и дешевая альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его используют при купле-продаже не только недвижимости, но и автомобилей, любых других ценностей или услуг.
Зачем нужен счет эскроу и как он защищает покупателя
В случае с покупкой квартиры покупатель переводит на эскроу-счет деньги за приобретаемую квартиру в строящемся доме по условиям договора об участии в долевом строительстве (договора долевого участия, ДДУ). Эти деньги учитываются банком и блокируются для последующей передачи застройщику.
По сути, банк, называемый в этом случае эскроу-агентом, выступает посредником и гарантом соблюдения условий договора как для одной, так и для другой стороны.
Компания-застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если дом не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.
Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков), для предупреждения ситуации, при которой они, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае недостроя останутся и без квартиры, и без денег.
Деньги на эскроу-счете депонируются на период, превышающий договорной срок строительства на 6 месяцев (п. 4 ст. 15.5 ФЗ-214). Для застройщика это запас на случай форс-мажора, но если он не уложится в прописанный срок депонирования, договор счета эскроу закрывается.
Застройщик может продлить срок действия договора счета эскроу, заключив с дольщиком дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировав его в Росреестре.
Покупатель, в свою очередь, оставаясь владельцем эскроу-счета, не сможет распоряжаться деньгами, которые он на него внес. Если после регистрации сделки он решит отказаться от покупки, это станет возможным после расторжения договора, но процесс не обещает быть легким. В ином случае вывести деньги с эскроу-счета можно, только если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда или не передает квартиру покупателю в установленный срок.
Как это работает
Решив приобрести квартиру в строящемся объекте, покупатель подбирает подходящий вариант и заключает договор о долевом участии в строительстве с компанией-застройщиком. В любом из таких договоров должно быть написано, что все расчеты будут вестись с использованием эскроу-счетов, указаны сумма и срок депонирования. Так в договоре появляется третье лицо: банк — эскроу-агент.
Далее покупатель открывает эскроу-счет в банке, в котором застройщик получил проектное финансирование, и переводит на него указанную в договоре сумму. Для заключения договора счета эскроу банк не требует присутствия представителя застройщика в подразделении банка, достаточно представить договор, зарегистрированный в Росреестре. Согласно требованиям Федерального закона № 214-ФЗ комиссии за открытие и ведение счета по договору ДДУ не взимаются.
Открыть эскроу-счет под покупку квартиры можно только в банке, выбранном застройщиком, поэтому если этот банк не вызывает доверия у покупателя, ему придется подыскать подходящий вариант недвижимости у других застройщиков, получивших финансирование в более надежных банках.
Если для приобретения жилья необходим кредит, покупатель обращается в банк с запросом на ипотечный заём. Это может быть как банк, где открывается эскроу-счет, так и другой банк, если его условия более выгодные. После подписания кредитного договора покупатель зачисляет на эскроу-счет как первоначальный взнос, так и заемные средства.
Чтобы получить деньги с эскроу-счета, застройщик должен предоставить банку документ, подтверждающий сдачу объекта в эксплуатацию.
Риски при использовании эскроу-счетов
На первый взгляд, использование эскроу-счетов несет в себе исключительно преимущества, но есть и риски.
Форс-мажор у банка. Хотя государство предоставило право кредитовать застройщиков лишь 92 аккредитованным банкам, посчитав их надежными (список ежемесячно обновляется на сайте Банка России), за время строительства может случиться форс-мажор.
Например, у банка может быть отозвана лицензия. В этом случае застройщик и участник долевого строительства должны будут заключить договор эскроу с другим банком. И в такой ситуации в группу риска попадают те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн руб., поскольку страховка Агентства страхования вкладов распространяется на средства на эскроу-счетах до 10 млн руб.
Банкротство застройщика. Здесь неприятности поджидают дольщиков, которые на приобретение жилья взяли ипотеку. В этом случае банк вернет покупателю все хранящиеся на эскроу-счете деньги, а это первоначальный взнос и тело кредита. Уплаченные проценты по ипотеке не компенсируют. Те, кто оплачивал жилье из собственных средств, ничего не потеряют и смогут направить возвращенные с эскроу-счета деньги на покупку жилья в другом объекте.
Аккредитив и банковская ячейка также помогают проводить сделки с недвижимостью с минимальными рисками. Но у каждого из типов расчетов свои особенности.
Банковская ячейка — сейф, находящийся в офисе банка, который покупатель арендует на время сделки. Основная особенность этой услуги в том, что покупатель закладывает в сейф наличные деньги. Соответственно, он должен заранее заказать в банке конкретную сумму, и в случае, если основной счет открыт в другом банке, ему приходится перемещаться по городу с крупной суммой. Продавец получает оплату после того, как будет зарегистрирован переход права собственности.
В случае с аккредитивом банк резервирует средства до выполнения всех условий по сделке. После регистрации перехода права собственности банк перечисляет деньги продавцу. Всё происходит по безналичному расчету.
