Как сдать квартиру в новостройке без проблем

Здравствуйте!

Купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду, — один из надёжных способов получать дополнительный доход и формировать финансовую подушку на будущее. Однако многих останавливают риски, связанные с жильцами, и сомнения, окупится ли инвестиция. Разберём ключевые нюансы сдачи квартиры в новостройке, которые помогут избежать неприятных сюрпризов.

Александр Патешман, независимый финансовый эксперт, еврейский наставник по финансовым лайфхакам

Не стоит тратить деньги на дорогой ремонт

Ещё на этапе завершения строительства дома уточните у рабочих, смогут ли они выполнить в вашей квартире черновую отделку. Сразу после получения ключей договоритесь с прорабом на выгодных условиях и начинайте ремонт. Чем быстрее закончите работы, тем раньше найдёте первых арендаторов. Когда в доме будет готово около 80 % квартир, конкуренция за жильцов заметно вырастет.

Не вкладывайте средства в дорогостоящий ремонт, если рассматриваете квартиру исключительно как инвестицию. Качественные, но практичные материалы прослужат дольше и сохранят привлекательный вид без лишних трат на обновление через пару лет.

С риелтором или без

Риелтор может ускорить поиск арендаторов, однако его услуги стоят денег — либо процент от сделки, либо фиксированную плату. У специалиста есть своя база клиентов, но на практике поиск может затянуться на несколько месяцев. Кроме того, существует риск столкнуться с недобросовестным посредником.

Арендаторы в первую очередь откликаются на объявления от собственников, а не от агентств. Поэтому у вас есть все шансы найти жильцов самостоятельно и в разумные сроки.

Как правильно определить стоимость аренды

Однокомнатные квартиры и студии в доступном сегменте пользуются наибольшим спросом. Заранее изучите актуальные предложения в вашем и соседних районах на популярных площадках объявлений.

Большинство арендаторов ориентируется на цену, поэтому ставьте стоимость на 2–3 тысячи рублей ниже, чем у конкурентов. Это позволит быстрее найти жильцов и избежать простоя квартиры. В первые полгода можно предложить скидку 10 % с учётом возможных строительных неудобств.

Мебель за счёт жильцов

Приобретайте мебель с учётом потребностей будущих арендаторов. Иногда жильцы готовы привезти часть вещей из предыдущей квартиры — шкаф, диван или холодильник. В этом случае вы экономите на покупках.

Попросите оплату за первый месяц и депозит за последний. Например, при ставке 25 000 рублей в месяц за два месяца получается 50 000 рублей. Добавив аналогичную сумму, вы можете передать жильцам 100 000 рублей на обустройство. Обязательно согласуйте покупки и попросите предоставить чеки.

Так все хлопоты по выбору и установке мебели ложатся на арендаторов, а вы получаете готовую к проживанию квартиру.

Как распознать надёжных арендаторов

Карьеристы, молодые семьи с детьми или те, кто планирует пополнение, — один из самых надёжных профилей арендаторов. Задайте вопросы о месте работы, увлечениях и распорядке дня. Посмотрите профили в социальных сетях, обратите внимание на стиль общения и манеру поведения.

Насторожить должны требования с порога: когда можно звонить, писать или проверять квартиру. Это может говорить о потенциальных сложностях в будущем.

Как защитить себя юридически

При сдаче квартиры как физическое лицо заключайте договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ). Если вы юридическое лицо — договор аренды. Установленного шаблона нет, поэтому обязательно пропишите ключевые условия:

● паспортные данные сторон;
● количество и состав жильцов;
● срок аренды;
● размер ежемесячной платы, сроки и способ оплаты, депозит;
● условия оплаты коммунальных услуг;
● характеристики квартиры (адрес, площадь, этаж);
● данные собственника;
● условия расторжения договора;
● требования по поддержанию чистоты.

Дополнительные важные моменты

Жильцы с животными или детьми

Многие собственники опасаются сдавать квартиру семьям с детьми или домашними питомцами. На практике такие арендаторы часто оказываются одними из самых ответственных. В договоре можно предусмотреть, что они полностью возмещают ущерб имуществу или что ставка аренды увеличивается на 10 %.

Задержки платежей

Если просрочка вызвана серьёзными обстоятельствами (например, потерей работы), выручит депозит. При обычной забывчивости можно ввести штрафные проценты начиная с пятого дня.

Если вы ещё выбираете между однокомнатной квартирой и студией, отдайте предпочтение студии. Арендная ставка практически одинаковая, а расходы на ремонт, мебель и коммуналку будут ниже.

До новых встреч!