Как сдать квартиру выгодно и законно

Здравствуйте!

Мы сдавали квартиры на долгий срок и помогали друзьям сдавать посуточно. Расскажем, какие есть нюансы, что нужно учесть, где искать квартиросъемщиков и как сдавать выгодно, не нарушая закон.

Средняя ставка аренды за месяц в Москве — 37 000 рублей. Достаточно подготовить квартиру к сдаче, найти арендатора, вычесть расходы — и получите стабильный доход. А если сдавать посуточно, то прибыль может быть в два раза больше.

Как подготовить квартиру к сдаче

Цена, за которую вы сможете сдавать жилье, зависит от нескольких факторов: район, близость к метро, состояние и наполнение квартиры. Но обычно квартира уже есть, и на ее местонахождение мы повлиять не в силах, зато подготовить к сдаче — вполне.

Например, около МКАД можно найти пустую однокомнатную квартиру без мебели за 22—25 тысяч в месяц. Аналогичная, но с современным ремонтом и обставленная всем необходимым будет стоить уже 35—40 тысяч рублей.

Ремонт. Квартиру со старым ремонтом сдать сложнее — разве что поставить цену намного ниже рынка. Можно сделать недорогой косметический ремонт — обои, линолеум, натяжной потолок, краска и недорогая плитка для санузла. Добавьте к расходам на материалы еще гонорар рабочим. Однокомнатную квартиру в новостройке в Москве без отделки, площадью 35 кв. м получится привести в порядок за 300— 400 тысяч рублей.

Мебель и техника. Выбор мебели и техники зависит от аудитории, которой вы рассчитываете сдавать квартиру. Семьям с детьми, которые снимают на долгий срок, нужно больше спальных мест и шкафов. Состоятельным туристам, которые ищут оригинальные впечатления, стоит предлагать дизайнерский ремонт. Если сдаете в престижном районе для арендаторов с высоким уровнем дохода, то выбирайте дорогую мебель и технику.

Чем лучше ремонт и наполнение квартиры, тем дороже ее можно сдать

Вот необходимый минимум мебели и техники для долгосрочной аренды

• Оборудованная кухня — гарнитур, стол, стулья, плита, холодильник;
• Прихожая — вешалки или шкаф;
• Рабочее место — письменный или журнальный стол;
• Спальное место — диван или кровать;
• Техника — стиральная машина, телевизор, Wi-Fi роутер с подключенным интернетом;
• Для дорогих апартаментов предусмотрите кофеварку и посудомойку.

Когда мы готовили квартиру к сдаче, то старался искать качественную, но недорогую технику и мебель. Кухонный гарнитур с набором техники можно купить в «Леруа Мерлен», остальную мебель — в IKEA или с рук, много объявлений есть на «Авито» или «Юле». Стиральную машину и телевизор брал по принципу «дешево и нет плохих отзывов».

Если покупать в недорогих магазинах, то весь комплект можно взять за 200—250 тысяч рублей. Или еще дешевле, если покупать с рук.

Как сдавать

Мы искали клиентов на долгосрочную аренду через знакомых — опубликовал пост на своей странице в Facebook и через пару дней человек нашелся. Когда с друзьями сдавал квартиры посуточно, то использовали «Авито». Есть несколько вариантов поиска клиентов. 

Через риелтора. Можно выбрать агентство самостоятельно или опубликовать объявление о сдаче квартиры на любой доске объявлений — и риелторы найдут вас сами: часто они звонят с предложением стать посредниками.

Об условиях нужно договариваться самостоятельно, но устоявшаяся практика такая — риэлтор сводит вас с арендатором, и если сделка состоялась, то берет с жильцов комиссию. В Москве комиссия составляет от 10 тысяч рублей до 100% от месячной стоимости жилья.

Если передать риелтору квартиру в управление для посуточной сдачи, то комиссию за свои услуги он берет с собственника квартиры.

Мы встречали варианты, когда комиссия составляла до 50% от стоимости сдачи за первые сутки. То есть, риелтор сдал квартиру на 2 суток — по 3000 рублей в день. В этом случае 1500 рублей составит комиссия, а вы получите 4500. 

Через сервисы. Если планируете заняться краткосрочной арендой, то удобно использовать сервисы бронирования для путешественников — Booking и Airbnb. Для этого придется зарегистрировать личный кабинет и добавить квартиру в каталог: указать адрес, опубликовать фотографии, описание, подписать сформированный для вас договор. После этого в сервисе появится «календарь» вашей квартиры — потенциальные туристы смогут забронировать свободные дни, а вы — подтверждать или отклонять брони.

Сервисы берут комиссию. На момент написания статьи Booking брал с моих знакомых рантье 15%, а Airbnb — 3% с собственника, а остальную сумму с жильцов. Комиссию для конкретного объекта нужно проверять в договоре.

Оформлять юрлицо для работы с сервисами не обязательно — с физлицами они тоже работают, но тогда вам придется платить больше налогов. О налогах расскажу в разделе ниже.

Самостоятельно. Если вы сдаете на долгий срок, то можно сэкономить на комиссии и самим разместить объявления на досках объявлений, например «Авито», Domofond, Cian, или в группах соцсетей в вашем городе, например Flats for friends для Москвы. Обычно одно объявление на досках можно опубликовать бесплатно, а за оплату — поднять его в ленте повыше или выделить рамкой.

Сдавать посуточно самим сложно: можно остаться без клиентов — вы договоритесь на конкретные даты, а жильцы просто не приедут. Если сдавать через сервис, рисков меньше: сервис берет предоплату, а вы указываете, за сколько дней до заселения бронь можно снять бесплатно. Если квартиросъемщик нарушает условия, то вы все равно получаете деньги.

Что учесть при долгосрочной сдаче

Чтобы выгодно сдавать квартиру, важен район, ремонт, наличие в квартире мебели и техники, а также готовность предлагать арендаторам дополнительные бонусы.

Кому подходит. На долгий срок снимают студенты, которые ищут квартиру поближе к университету, семьи с детьми, люди, которые хотят тратить меньше времени на дорогу до работы и арендуют квартиру на нужной ветке метро.

В долгосрочной аренде спрос есть на любое жилье. В спальном районе найти жильцов можно даже быстрее, чем в центре — например, семья с детьми за один бюджет может выбрать квартиру побольше рядом с парком, а не однушку в центре.

Конкурентная цена. 

Чтобы понять, какую цену выставить за квартиру в конкретном районе, посмотрите на объявления конкурентов в вашем микрорайоне в аналогичных домах.

Изучите сервисы со статистикой, например Найди дом — там есть данные по квартирам с разным количеством комнат.

В сервисе можно изучить динамику цен — понятно, где стоимость аренды растет, а где падает

Дополнительные бонусы. Иногда квартиросъемщики просят определенные условия, например заехать с домашними животными или просят вывезти часть мебели. Если вы готовы пойти навстречу, то ваша квартира получит преимущество при выборе. Только не забудьте указать в договоре ответственность за ущерб от животного.

Что учесть при посуточной сдаче

Кому подходит. На короткий срок жилье снимают во время путешествий, командировок, коротких поездок. Поэтому большой спрос на посуточные квартиры в центре, туристических микрорайонах или рядом с ветками метро, которые проходят через центр. Хорошо сдаются посуточно квартиры, которые находятся рядом с деловыми центрами и крупными офисами — там селятся сотрудники компаний из других регионов во время командировок.

Потенциальный доход выше. Арендодатель, который сдает квартиру посуточно, получает доход в 2—3 раза выше, чем при сдаче на долгий срок. Например, если жилье около МКАД можно сдать за 35 тысяч в месяц, то за сутки такая квартира обойдется в 2000 рублей. Если квартира занята каждый день, то доход за месяц составит 60 000 рублей.

Если снимать на месяц, то квартира около метро «Калужская» обойдется в 45 000 рублей

В соседнем доме примерно такую же квартиру сдают посуточно за 2500 рублей в будни, в выходные — дороже

Требует больше внимания. Если заниматься краткосрочной арендой самостоятельно, то вам придется контролировать график бронирований, регулярно публиковать объявления и рекламу квартиры, тратить время на уборку и встречу гостей в любое время дня и ночи.

Заниматься посуточной арендой выгодно, если у вас несколько квартир, особенно в одном жилом комплексе, чтобы не тратить время на дорогу. Тогда можно нанять человека для уборки квартиры и встречи гостей. Прибраться и поменять постель в однокомнатной квартире стоит 300—800 рублей.

Наполнение посуточной квартиры будет отличаться от тех, что сдаются на долгий срок.

Такое жилье конкурирует с гостиницей, поэтому для удобства гостей стоит предусмотреть:

• В ванной — мыло, полотенца, шампунь, фен, туалетную бумагу. Чтобы клиенты не увезли полную бутылку шампуня, можно использовать небольшие емкости на один-два раза.
• На кухне — моющие средства, мусорные пакеты, посуду, микроволновку.
• Постельное белье, утюг, гладильную доску, сушилку для белья.
• Велком набор — чай, кофе, сахар, соль, приправы, растительное масло.

Ремонт, техника, мебель в такой аренде изнашиваются быстрее: не все арендаторы бережно относятся к чужому имуществу, зная, что уедут на следующий день. Поэтому часть дохода стоит откладывать на периодическое обновление интерьера квартиры.

Как заключить договор с жильцами

Сделки между хозяином квартиры и квартиросъемщиком регулируются главой 35 ГК РФ. Установленного законом образца договоров аренды нет. Вы можете составить договор самостоятельно или использовать готовый шаблон. 

Если вы сдаете квартиру физлицам, то документ будет называться «договором найма жилого помещения». Термин аренда используется при заключении соглашений с юрлицами. Договор найма должен содержать следующую информацию:

Стороны договора — ФИО, паспортные данные, место регистрации каждой из сторон договора.

Кто будет проживать. В качестве нанимателя прописывайте человека, который берет на себя ответственность за состояние квартиры и добросовестную оплату найма. Если он снимает квартиру для кого-то еще, например для детей-студентов, можете добавить пункт, что наниматель гарантирует сохранность квартиры от действий проживающих. Так вы обезопасите себя от лишних выяснений в случае проблем и судебных разбираться — не придется объяснять, почему вы сдали квартиру одному человеку, а жил там кто-то другой. Плюс это дисциплинирует нанимателя лучше следить за жильцами.

Добавьте запрет на право субаренды. Если человек планировал снять квартиру на долгий срок, а затем сдавать ее посуточно, то после этого пункта он вероятно откажется от сделки.

Срок действия. Если договор найма заключен сроком более чем на год, то его нужно зарегистрировать. Для этого нужно подписать договор в трех экземплярах, прийти в МФЦ с паспортом и документами на квартиру.

Если есть электронная подпись, это можно сделать онлайн. За регистрацию нужно заплатить пошлину 2000 рублей. В этом случае на квартиру накладывается запрет на другие регистрационные действия.

Это значит, что пока действие договора не закончится или вы его не расторгнете, то квартиру нельзя продать или подарить.

Чтобы избежать ограничений, можно заключить договор на 11 месяцев, а затем перезаключить на новый срок. В краткосрочной аренде таких проблем нет — вы можете заключить договор на сутки или даже на несколько часов или сдавать через сервис.

Состояние квартиры. Добавьте в договор информацию о том, в каком состоянии находится квартира, какая в ней мебель и техника. Можно сделать фотографии и оформить их приложением к договору.

Укажите ответственность за повреждение имущества. Например, если арендатор сломает технику, ему придется купить аналогичную за свой счет.

Условия оплаты. Нужно прописать размер оплаты, ее периодичность и возможные способы. Лучше указывайте перевод на карту, так наличие платежа можно быстро отследить.

Если договоритесь на наличные, пропишите в договоре, что вы будете отдавать расписку за каждый платеж — так исключаются ситуации, когда арендатор придумывает, что якобы уже отдал деньги, просто арендодатель этого не помнит.

Укажите ответственность за просрочку платежа: насколько можно затянуть с оплатой, на какие штрафы вы договариваетесь, как их считать.

Оплата коммунальных услуг. В случае краткосрочной сдачи, оплата «коммуналки» обычно на владельце жилья. Если аренда долгосрочная, то как договоритесь.

Приняты три схемы:

• Все включено — квартиросъемщик передает вам оплату за месяц, а вы оплачиваете все счета самостоятельно.
• Арендная плата плюс счетчики — к оговоренной сумме квартиросъемщик ежемесячно переводит вам деньги за коммуналку по показаниям счетчиков: сколько «накрутил» по счетчику, столько и заплатил.
• Арендная плата плюс все коммунальные платежи — оговоренная сумма в месяц плюс все коммунальные платежи.

Чаще всего квартиры сдают по второму варианту, когда коммуналку вы платите сами. У такой схемы есть минус — если коммунальные платежи за отопление или за содержание жилья поднимут, ваш доход уменьшится. Доверять оплату счетов жильцам стоит в том случае, если вы им полностью доверяете, иначе есть риск через полгода узнать о долгах и пенях.

Общий принцип заключения договора — прописывать в нем все, о чем вы договариваетесь. Если что-то указали, сразу добавьте ответственность — то есть что будет, если сторона откажется исполнять этот пункт.

Составить договор найма — это отдельная юридическая услуга, которая стоит от 5000 рублей. Но можно взять готовый шаблон и доработать его самостоятельно.

Страховка квартиры от ущерба

В некоторых случаях договор не спасет, например если в квартире случится потоп или пожар. Нужно разбираться в причинах с помощью независимых экспертов, а затем мирным путем или через суд взыскивать с виновного компенсацию.

Проблема еще в том, что от таких событий могут пострадать и ваши соседи, которые обратятся с претензий именно к владельцу квартиры.

Даже если вы уверены, что виноваты в потопе или пожаре арендаторы, никто не даст гарантий, что судья вынесет решение в вашу пользу — он руководствуется доказательствами, приобщенными к делу, и их может быть недостаточно. Поэтому проще купить страховку.

Ищите предложение, которое защищает от ущерба вашу квартиру и страхует гражданскую ответственность перед третьими лицами — это страховка на случай, если ваши квартиросъемщики, например, затопят соседей. Заранее подсчитайте, хватит ли страхового покрытия на ремонт в случае проблемы

Как сдавать квартиру легально

В России нет специального налогового режима для рантье. Главное — платить налоги с доходов, тогда проблем не будет. А в какой форме это делать, вы можете решить сами. Возможны следующие варианты:

Оставаться физлицом. Можно нигде не регистрироваться — просто заключить договор, раз в год подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы физлиц, 13%. Декларацию за прошедший год подают до конца апреля следующего года.

Стать самозанятым. Можно зарегистрироваться без посещения инспекции. Для этого нужно скачать приложение «Мой налог» на смартфон, заполнить анкету, отсканировать паспорт и отправить данные в инспекцию.

Если сделать все правильно, в ответ придет оповещение об успешной регистрации статуса самозанятого.

Налог — 4% с дохода для физических лиц и 6% — для юридических.

Приложение само формирует квитанцию для налога — оплатить нужно до 25 числа следующего месяца по квитанции в офисе банка или привязать к приложению банковскую карту. Из отчетности нужен только чек о том, что приняли платеж. Он бесплатно формируется через приложение.

Если не заплатить налог вовремя, появится задолженность, на которую будут начисляться пени: за каждый календарный день просрочки — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности. Например, если вы должны 10 000 рублей налога и задержали оплату на месяц, то придется заплатить долг и пени в размере: 10 000 рублей × 4,25% / 300 × 30 дней = 42,5 рублей.

Зарегистрироваться как ИП или самозанятый. У индивидуальных предпринимателей несколько налоговых режимов. Для сдачи квартиры проще использовать упрощенную — 6% от общего дохода. Зарегистрироваться можно на сайте налоговой или сходить в МФЦ или налоговую. С собой понадобится копия паспорта и заявление о регистрации. При подаче документов через налоговую нужно оплатить госпошлину 800 рублей. Если подаете через сайт или МФЦ — бесплатно.

Придется вести отчетность и раз в год сдавать декларацию. Можно делать это самому, обратиться к бухгалтеру или использовать онлайн-бухгалтерию. ИП на упрощенке платит налог раз в квартал. Еще нужно каждый год платить обязательные взносы — в 2020 году это 40 874 рубля плюс 1% от дохода сверх 300 тысяч рублей.

Штрафы за нелегальную сдачу

Сейчас в законе нет специальных штрафов за нелегальную сдачу жилья.

Но если налоговая выяснит и сможет доказать факт такой деятельности, то отвечать придется сразу по нескольким статьям:

1. Непредставление декларации— 5% от налогов, которые должны быть уплачены по этому документу — ст. 119 НК РФ.
2. Неуплата налогов — 20% от общей суммы сокрытых налогов — ст. 122 НК РФ.
3. Незаконная предпринимательская деятельность — от 500 до 2000 рублей — ст. 14.1 КоАП РФ.

Срок давности по этим нарушениям — 3 года. Инспектора могут признать арендодателя нарушителем, даже если договор найма отсутствует. Доказать факт сдачи квартиры можно и другими способами, например выпиской из банка о поступлении денег.

Что запомнить

• Если решили сдавать квартиру, заполните ее необходимой для жизни мебелью и техникой — так ее снимут быстрее и дороже.
• Краткосрочная аренда часто выгоднее долгосрочной, но она требует больше внимания и времени на встречу гостей и уборку.
• Чтобы не отвечать за внезапный ущерб перед соседями, оформите страховку — гражданскую ответственность перед третьими лицами.
• Всегда заключайте договор с жильцами — пропишите в нем ответственность за ущерб всему, что есть в квартире, и все нюансы, по которым могут возникнуть споры.
• Сдавайте жилье легально и платите налог с доходов, чтобы не нарушать закон. За нарушение предусмотрены штрафы.

До новых встреч!