Здравствуйте!
Сегодня свою историю расскажет Анна, которая захотела продать свою однушку в подмосковных Люберцах.
Я знала, что риелторы берут за услуги до 3% от цены квартиры, в моем случае — 150 000 ₽.
Для меня это было дорого. Квартира была всего 35 м², зато без обременения, с евроремонтом и находилась в новом доме возле парка.
Такая должна была уйти легко.
Я узнала, за что риелторы просят столько денег, и поняла, что обойдусь без них. Мою квартиру купили через 1,5 месяца, за ту цену, которую я просила.
В статье расскажу, что я для этого сделала.
Я написала в онлайн-чат одного из агентств, что хочу продать 1-комнатную квартиру в Подмосковье.
Консультант перечислил услуги риелтора и сказал, что они будут стоить 150 000 ₽. И показывать квартиру самостоятельно мне не дадут
1. Подготовила фото, описание и назначила цену
Агенты обещали «правильно» сфотографировать квартиру, сочинить текст для объявления и определить оптимальную цену.
Все это я сделала сама.
Фото. Профессиональный фотоаппарат мне не понадобился, я фотографировала на смартфон. Поняла, что главное — снимать днем, при хорошем свете, и чтобы фото были четкими и хорошо передавали цвет. Камера разрешением 10 Мп вполне справилась с такой задачей.
Я представила себя на месте покупателя и сняла то, что сама хотела бы увидеть в объявлении:
- Все комнаты с акцентом на выигрышных деталях: дизайнерских потолках, подсветке, красивой встроенной кухне. Хотя мебель и не входила в стоимость, с ней квартира смотрелась уютнее.
- Подъезд, лифты, фасад дома и детскую площадку.
- Чертеж планировки.
Так выглядела фотогалерея в моем объявлении
Описание. Я прочитала тексты в аналогичных объявлениях и коротко описала:
- Квартиру: метраж комнат, состояние ремонта.
- Дом: год постройки, этажность, тип (в моем случае монолитно-кирпичный).
- Район: транспортную доступность, наличие рядом рынка, парка, школы, детского сада.
- Юридические нюансы, которые упрощали сделку. У меня была свободная продажа, а не цепочка сделок. Ипотека была погашена, и квартира была без обременения. А еще я была единственным собственником.
Мой текст:
В новом доме (монолит-кирпич, сдан в дек.2015) продается 1-КОМН. КВАРТИРА: евроремонт с привлечением бригады профессиональных мастеров: ровные стены, электроразводка по индивидуальному проекту, скрытые стояки, качественные отделочные материалы и сантехника. КОМНАТА: натяжной потолок, подсветка «парящее небо» (все цвета радуги). КУХНЯ: стильный дизайн в синих тонах, дополнительная подсветка столешницы, встроенная техника ведущих производителей (вся на гарантии). ЛОДЖИЯ (3,7 кв. м; плитка, потолок, подоконники, шкаф и полки для хранения). ВАННАЯ (4,3 кв. м). ИНФРАСТРУКТУРА: в шаговой доступности строится ст. м. «Лухмановская» (2019), до м. Выхино 10 мин. транспортом, остановка в 3 мин. от дома. Рядом церковь, «Дикси», «Магнит», «Пятерочка», в 7 мин. пешком Наташинский парк, во дворе новый детский сад (2018), рядом школа, поликлиника. В 25 мин. пешком рынок и ст. электричек «Ухтомская» и «Люберцы-1». СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА, полная стоимость в договоре, 1 взрослый собственник, квартира без обременения. Риелторов просьба не беспокоить!
Цена. Я нашла в интернете объявления о продаже похожих квартир неподалеку и сравнила эти квартиры со своей. Смотрела на площадь, качество ремонта и стоимость.
Квартира такого же метража в соседнем подъезде продавалась за 4,2 млн ₽. Но в ней был скромный ремонт от застройщика: трубы в ванной шли по стене, а не внутри нее, плитка и обои были самые дешевые, а потолок без изысков.
В моей квартире мы сделали интересную подсветку, использовали дорогие материалы и продавали с кухней и хорошей встроенной техникой. Поэтому я установила цену 4 500 000 ₽ и не прогадала.
2. Разместила объявления
Я знала только три сайта с объявлениями о продаже недвижимости: «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и «Авито». Выбрала первый и второй, потому что через них продала квартиру моя знакомая.
На «Яндекс.Недвижимости» публикация была бесплатная, а на «Циане» стоила 49 ₽ / 7 дней. Там и там мое объявление не выделялось на фоне других. Я могла доплатить и сделать его «премиумом», чтобы поднять выше в списке.
Но быстро поняла, что у объявления и так много просмотров. Покупатели говорили, что искали объявление не в списке, а на картах «Циана» и «Яндекс.Недвижимости».
На этих картах дома, где продаются квартиры, обозначались метками.
За 4 недели мне позвонили 18 человек, из них только трое с «Яндекс.Недвижимости». Купил квартиру покупатель с «Циана».
На рекламу, которую риелторы обещали «за счет агентства», я потратила 196 ₽.
Статистика просмотров моего объявления на «Яндексе». По сравнению с «Цианом», здесь просмотров и звонков было меньше, зато размещение было бесплатным
3. Показывала квартиру покупателям
Важно:
Показывать квартиру в одиночку может быть опасно. Заранее проверить помыслы потенциального покупателя невозможно. Чтобы подстраховаться, автор приглашала покупателей, когда в квартире, кроме нее, еще кто-то был. Но все равно это риск.
Агенты обещали вместе со мной показывать квартиру покупателям. Мне это было не нужно: я знала ее достоинства лучше любого риелтора и могла ответить на все вопросы. Покупатели спрашивали, сколько лет ремонту, сколько стоят коммунальные услуги и не шумно ли жить в новостройке. Многие заглядывали в сантехнический люк и проверяли, не подтекает ли под ванной. Только один мужчина поставил меня в тупик: он спросил про состав водопроводной воды и количество в ней примесей.
Попадались мне и «туристы». Это люди, которые не собирались ничего покупать, а смотрели чужие квартиры из любопытства и от скуки. Однажды пришли две пожилые женщины. Они посмотрели квартиру и стали спрашивать обо мне, а не о ней. Откуда я взяла на нее деньги, где работаю и сколько зарабатываю? Спит ли муж в комнате со мной и ребенком или уходит на кухню? Как нам вообще втроем в однушке?
Поняв, что они пришли просто поговорить, я спросила, как они планируют покупать квартиру: за наличные или в ипотеку. Они замялись и признались, что «смотрят просто на будущее, что продается в нашем районе».
С тех пор я проверяла покупателей по телефону и только потом приглашала домой. Узнавала, кому они ищут квартиру, будет ли ипотека, какие варианты уже посмотрели. «Туристы» мялись и явно придумывали на ходу. А потом признавались, что денег у них нет, но если квартира понравится, найдут и купят. Таким я предлагала звонить, когда будут деньги. В итоге из 18 позвонивших троих я сочла «туристами», четверо договорились, но не пришли на встречу, а 11 человек все же побывали у меня дома.
Агенты пугали меня, что показывать квартиру без них опасно. Это действительно так: мало ли что на уме у незнакомца, который приходит в дом. Поэтому я приглашала покупателей в будни вечером или в выходные, когда дома был мой муж. В одиночку квартиру никогда не показывала.
4. Не велась на «левые» схемы
Я ожидала, что покупатели будут торговаться. Но не думала, что мне предложат обмануть систему налогообложения и попробуют «кинуть» на полмиллиона.
Квартира продавалась за 4 500 000 ₽, а покупала я ее 2 года назад за 3 850 000 ₽. После продажи я должна была заплатить с разницы налог в размере 84 500 ₽.
П. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, вступившей в силу 01.01.2016 г.
Один ушлый покупатель предложил указать в договоре купли-продажи 3 850 000 ₽, чтобы разница равнялась нулю и мне не пришлось платить налог. А 84 500 ₽ попросил уступить ему в виде скидки. То есть ему бы квартира обошлась в 4 415 500 ₽, из которых 3 850 000 ₽ он бы заплатил по договору, а остальные 565 500 ₽ обещал отдать мне наличными.
Схема была нечестной, рискованной и для меня невыгодной. Я бы в любом случае потеряла 84 500 ₽: или уступила бы покупателю, или заплатила налоговой. А еще не было гарантий, что покупатель честно отдаст мне наличными 565 500 ₽. Эта сумма не фигурировала бы ни в одном документе! И я отказалась.
После продажи другому покупателю я действительно заплатила налог. Но в следующем году оформила налоговый вычет и вернула всю сумму.
П. 2.1 ст. 220 НК РФ
5. Собрала документы
Агент обещал собрать за меня документы для сделки, чтобы я не стояла за ними в очередях. Чтобы он мог заказать недостающие от моего имени, пришлось бы оформить на него нотариальную доверенность. В моем городе такая стоит 700 ₽, а мне их тратить не пришлось. Когда нашелся покупатель, я узнала перечень документов в МФЦ и собрала их сама за 2 недели.
У меня уже были:
- Паспорт и ИНН.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Раз я покупала ее у застройщика, это были: Договор долевого участия, Акт о взаиморасчетах и Акт приема-передачи. Будь эта квартира со вторичного рынка, у меня был бы Договор купли-продажи и Акт приема-передачи. А если бы я оформила ее в собственность до 15 июля 2016 года, я бы имела еще Свидетельство о праве собственности.
Оформила в инстанциях:
*Если бы я купила квартиру до брака, пришлось бы оформить нотариальное заявление, что на момент покупки я не состояла в браке
Я нигде не стояла в очередях и потратила на госпошлины 18 600 ₽. С риелтором они все равно были бы за мой счет.
Нашла в интернете и заполнила образцы:
- Договора с покупателем об авансе. Мы с покупателем заключили его, когда он точно решил купить мою квартиру. Он внес 30 000 ₽ аванса, и я скрыла объявление на всех сайтах.
- Договора купли-продажи.
- Акта приема-передачи квартиры. Его мы с покупателем подписывали, когда я передавала ему ключи.
- Расписки, что покупатель мне ничего не должен и у меня нет к нему претензий. Писала ее от руки, когда отдавала ключи.
Образцы я находила на разных сайтах для юристов. За их качество не волновалась: их потом проверяли юристы банка, где покупатель брал ипотеку. Если бы с документами что-то было не так, нас бы попросили их отредактировать.
6. Осуществила сделку
Мой покупатель оформлял ипотеку, поэтому сделка прошла в его банке. Если бы он покупал за наличные, мы могли бы провести ее у нотариуса.
В том и в другом случае риелтор бы просто поприсутствовал.
Мы подписали договор купли-продажи, покупатель за свой счет арендовал банковскую ячейку и положил туда деньги.
Потом мы отнесли документы и договор в Росреестр, на регистрацию. Госпошлину, 2000 ₽, заплатили напополам. Через 10 дней договор зарегистрировали, и я получила в МФЦ новую выписку из ЕГРН. В ней было сказано, что у квартиры новый собственник. Выписку я показала в банке, и деньги перевели из ячейки на мой счет.
7. Передала квартиру покупателю
По нашему договору я могла жить в проданной квартире еще 8 дней. За это время я получила в управляющей компании справку, что не задолжаю за коммунальные услуги. В день выезда отдала ее покупателю вместе с ключами.
Я написала расписку, что деньги за квартиру получила в полном объеме и претензий к покупателю у меня нет. После этого мы подписали Акт приема-передачи, и я навсегда покинула свою квартиру.
***
Я разместила объявления о продаже 8 марта 2018 года, а Акт приема-передачи мы подписали 20 апреля. Риелтор мог собрать за меня документы, разместить объявления, присутствовать на показах квартиры и на сделке. За это пришлось бы заплатить ему 150 000 ₽. Но я все сделала сама за 1,5 месяца. При этом ни разу не сидела в очередях и потратила только 19 600 ₽ на справки и госпошлины.
Конечно, будь у квартиры обременение или несовершеннолетние собственники, справиться без агента было бы сложнее. Но мой опыт показал: продать юридически чистую недвижимость без риелторов вполне реально.
До новых встреч!
