Как продать свою квартиру без риэлтора

Здравствуйте!

Сегодня свою историю расскажет Анна, которая решила продать свою однушку в подмосковных Люберцах.

Я знала, что риелторы берут за услуги до 3 % от цены квартиры — в моём случае 150 000 ₽. Для меня это было дорого. Квартира площадью всего 35 м², зато без обременения, с евроремонтом и в новом доме возле парка. Такая должна была уйти легко.

Я выяснила, за что риелторы просят такие деньги, и поняла, что справлюсь сама. Мою квартиру купили через 1,5 месяца по запрошенной цене. В статье расскажу, как я это сделала.

1. Узнала, сколько стоят услуги риелтора

Я написала в онлайн-чат агентства, что хочу продать однокомнатную квартиру в Подмосковье. Консультант перечислил услуги и назвал цену — 150 000 ₽. При этом показывать квартиру самостоятельно мне не разрешили.

2. Подготовила фото, описание и назначила цену

Агенты обещали «правильно» сфотографировать квартиру, написать текст объявления и определить оптимальную цену. Всё это я сделала сама.

Фото. Профессиональный фотоаппарат не понадобился — я снимала на смартфон. Главное — снимать днём при хорошем свете, чтобы фотографии были чёткими и точно передавали цвета. Камеры 10 Мп хватило с запасом.

Я представила себя на месте покупателя и сделала снимки того, что сама хотела бы увидеть:

• все комнаты с акцентом на выигрышных деталях (дизайнерские потолки, подсветка, встроенная кухня);
• подъезд, лифты, фасад дома и детскую площадку;
• чертеж планировки.

Так выглядела фотогалерея в объявлении.

Описание. Я изучила похожие объявления и коротко описала квартиру, дом, район и юридические нюансы, упрощающие сделку: свободная продажа, погашенная ипотека, отсутствие обременения, единственный собственник.

Мой текст:
В новом доме (монолит-кирпич, сдан в дек. 2015) продаётся 1-КОМН. КВАРТИРА: евроремонт с привлечением бригады профессиональных мастеров, ровные стены, электроразводка по индивидуальному проекту, скрытые стояки, качественные отделочные материалы и сантехника. КОМНАТА: натяжной потолок, подсветка «парящее небо» (все цвета радуги). КУХНЯ: стильный дизайн в синих тонах, дополнительная подсветка столешницы, встроенная техника ведущих производителей (вся на гарантии). ЛОДЖИЯ (3,7 м²; плитка, потолок, подоконники, шкаф и полки). ВАННАЯ (4,3 м²). ИНФРАСТРУКТУРА: в шаговой доступности строится ст. м. «Лухмановская» (2019), до м. Выхино — 10 мин на транспорте, остановка в 3 мин от дома. Рядом церковь, «Дикси», «Магнит», «Пятёрочка», в 7 мин пешком Наташинский парк, во дворе новый детский сад (2018), рядом школа и поликлиника. В 25 мин пешком рынок и ст. электричек «Ухтомская» и «Люберцы-1». СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА, полная стоимость в договоре, 1 взрослый собственник, квартира без обременения. Риелторов просьба не беспокоить!

Цена. Я изучила объявления о продаже аналогичных квартир поблизости и сравнила их по площади, качеству ремонта и стоимости. Квартира такого же метража в соседнем подъезде продавалась за 4,2 млн ₽, но с ремонтом от застройщика. В моей квартире был интересный дизайн, использованы более дорогие материалы и встроенная техника. Поэтому я установила цену 4 500 000 ₽ — и не прогадала.

3. Разместила объявления

Я знала три площадки: «Циан», «Яндекс.Недвижимость» и «Авито». Выбрала первые две — через них успешно продавала квартиру моя знакомая.

На «Яндекс.Недвижимости» публикация была бесплатной, на «Циане» — 49 ₽ за 7 дней. Объявление не выделялось среди других, но я решила не платить за премиум-размещение: просмотров и так хватало. Покупатели чаще находили квартиру на картах «Циана» и «Яндекс.Недвижимости».

За 4 недели мне позвонили 18 человек, из них только трое — с «Яндекс.Недвижимости». Покупатель пришёл с «Циана». На рекламу я потратила всего 196 ₽.

Статистика просмотров на «Яндексе». Здесь было меньше звонков, чем на «Циане», зато размещение бесплатное.

4. Показывала квартиру покупателям

Важно: показывать квартиру в одиночку может быть небезопасно. Заранее проверить намерения незнакомца невозможно. Автор приглашала покупателей только когда дома был кто-то ещё, но риск всё равно оставался.

Агенты обещали присутствовать на показах, однако я знала квартиру лучше любого риелтора и могла ответить на все вопросы. Покупателей интересовали возраст ремонта, размер коммунальных платежей и уровень шума в новостройке. Некоторые проверяли сантехнический люк и состояние труб под ванной.

Встречались и «туристы» — люди, которые просто смотрели чужие квартиры из любопытства. Однажды пришли две пожилые женщины и начали расспрашивать уже не о квартире, а обо мне. После этого я стала предварительно беседовать с покупателями по телефону и только потом приглашала домой.

Из 18 позвонивших троих я посчитала «туристами», четверо договорились, но не пришли, а 11 человек всё-таки побывали у меня. Показывала квартиру только в присутствии мужа — в будни вечером или в выходные.

5. Не велась на «левые» схемы

Я ожидала торга, но не предполагала, что мне предложат занизить цену в договоре, чтобы избежать налога. Квартира продавалась за 4 500 000 ₽, а я покупала её два года назад за 3 850 000 ₽. Разница облагалась налогом 84 500 ₽ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, вступившей в силу 01.01.2026).

Один покупатель предложил указать в договоре 3 850 000 ₽, а 84 500 ₽ уступить ему в виде скидки. Оставшуюся сумму (565 500 ₽) он обещал отдать наличными. Схема была рискованной и невыгодной: я в любом случае теряла 84 500 ₽, а гарантий получения наличных не было. Я отказалась.

После продажи другому покупателю я заплатила налог, но в следующем году оформила имущественный вычет и вернула всю сумму (п. 2.1 ст. 220 НК РФ).

6. Собрала документы

Агент предлагал собрать документы за меня, но для этого потребовалась бы нотариальная доверенность (700 ₽). Я обошлась без посредников: узнала перечень документов в МФЦ и собрала их за две недели.

У меня уже были:

• паспорт и ИНН;
• правоустанавливающие документы (ДДУ, акт взаиморасчётов, акт приёма-передачи).

Оформила в инстанциях:

справку об отсутствии задолженности по ЖКУ, выписку из ЕГРН, нотариальное согласие супруга (при необходимости).

На госпошлины я потратила 18 600 ₽ — те же расходы были бы и с риелтором. Образцы договоров и актов нашла в интернете и заполнила самостоятельно. Юристы банка, где покупатель брал ипотеку, потом проверили документы.

7. Осуществила сделку

Покупатель оформлял ипотеку, поэтому сделка прошла в его банке. Мы подписали договор купли-продажи, покупатель арендовал банковскую ячейку и положил туда деньги. Документы сдали в Росреестр, госпошлину 2000 ₽ разделили пополам. Через 10 дней договор зарегистрировали, я получила новую выписку из ЕГРН и показала её в банке — деньги перевели на мой счёт.

8. Передала квартиру покупателю

По договору я могла жить в квартире ещё 8 дней после продажи. За это время получила справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги и в день выезда отдала её вместе с ключами. Написала расписку о получении денег в полном объёме и подписала акт приёма-передачи.

***

Я разместила объявления 8 марта 2026 года, а акт приёма-передачи подписали 20 апреля 2026 года. Риелтор мог разместить объявления, провести показы и присутствовать на сделке — за это пришлось бы заплатить 150 000 ₽. Я всё сделала сама за 1,5 месяца, не сидела в очередях и потратила только 19 600 ₽ на справки и пошлины.

Конечно, при наличии обременения или несовершеннолетних собственников без агента было бы сложнее. Но мой опыт показал: юридически чистую недвижимость вполне реально продать самостоятельно.

До новых встреч!