К каким уловкам прибегают риэлторы при купле-продаже квартир

Здравствуйте!

Конкуренция на рынке недвижимости остаётся крайне высокой. В таких условиях недобросовестные участники нередко используют сомнительные приёмы, чтобы быстрее закрыть сделку. Мы поговорили с экспертом, имеющим более 20 лет опыта, и узнали, какие уловки применяют риелторы при продаже квартир. Кроме того, выяснили, как выбрать надёжного специалиста для своей сделки.

Уловки риелторов

По данным на 2026 год, в России зарегистрировано около 20 тысяч агентов недвижимости и брокеров. На практике их общее число, скорее всего, приближается к нескольким миллионам. Среди них немало недобросовестных специалистов, которые прибегают к сомнительным тактикам ради собственной выгоды.

Какие уловки используют нечестные риелторы при продаже квартиры? Своими наблюдениями поделился основатель риелторской компании Proshin-realty Андрей Прошин.

1. Ненастоящий аукцион

Вы ищете квартиру для покупки и видите объявление с привлекательным вариантом по выгодной цене. Звоните, записываетесь на просмотр, а по приезде замечаете, что из квартиры выходят другие потенциальные покупатели, а за вами уже стоят новые желающие.

После осмотра вы заявляете о готовности приобрести квартиру по цене из объявления. Риелтор вручает бланк и просит указать свою цену, объясняя, что она должна быть существенно выше заявленной, поскольку предыдущие покупатели уже предложили больше.

Такая ситуация повторяется с каждым последующим клиентом. Подобный «аукцион» встречается при продаже недвижимости любого типа. Покупатель узнаёт о торгах только на просмотре. Иногда риелторы начинают «разогревать» клиента ещё по телефону, ссылаясь на более высокое предложение от другого покупателя.

Если специалист уже на старте указывает в объявлении цену, по которой купить объект невозможно, лучше отказаться от сотрудничества.

Как не попасться

При первом звонке задавайте прямые вопросы:

— Цена в объявлении соответствует действительности?

— Я смогу купить квартиру именно по этой цене?

— Это аукцион?

2. Объявления с несуществующими квартирами

Вы просматриваете объявления и находите несколько вариантов по заманчивым ценам. Пытаетесь дозвониться, но телефоны не отвечают. Через несколько дней риелторы сами перезванивают и сообщают, что квартира уже продана или за неё внесён аванс.

Затем они начинают предлагать услуги по поиску квартиры, утверждая, что у них регулярно появляются такие выгодные варианты. Либо сразу показывают другие объекты, но уже по реальной рыночной цене, которая заметно выше заявленной в первом объявлении.

Чаще всего такие «услуги поиска» просят оплатить отдельно или предлагают квартиру с наценкой в несколько сотен тысяч рублей. Главная цель — получить ваши контакты и сделать вас своим клиентом. Оригинальные объявления с первоначальной ценой можно найти самостоятельно и связаться напрямую с собственником или представляющим его агентством.

Как не попасться

Не соглашайтесь на услуги таких риелторов — они уже продемонстрировали нечестный подход. У них нет задачи найти для вас лучший вариант по низкой цене. Их приоритет — максимально увеличить собственную комиссию, в том числе скрытую.

3. Квартиры со скрытыми нюансами

Вы находите объявление о продаже квартиры по хорошей цене.

Однако у недвижимости могут быть существенные нюансы, например:

• неузаконенная перепланировка, в том числе с демонтажем несущих стен;
• обременение: арест, залог по кредиту или действующий договор аренды;
• собственник состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Риелтор не сообщает об этом ни по телефону, ни при просмотре. В лучшем случае вы потеряете время, в худшем — столкнётесь с серьёзными последствиями после покупки.

Как не попасться

Уточняйте все детали при первом звонке: есть ли перепланировка, обременения и прочее. Если риелтор не знает ответа, попросите его проверить информацию. Опытный специалист обычно видит перепланировку уже по фотографиям.

Проверьте объект самостоятельно на сайте Росреестра — там отображаются все обременения. Эти сведения также содержатся в официальных документах, необходимых для сделки.

Не полагайтесь исключительно на слова риелтора. Всегда проверяйте информацию самостоятельно, изучайте документы и задавайте вопросы до подписания договора.

4. Фиктивный покупатель

Этот приём напоминает «аукцион», описанный выше. Риелтор понимает, что квартира вам подходит, и пытается ускорить принятие решения, создавая искусственный ажиотаж.

Для этого он приглашает подставных покупателей на просмотр одновременно с вами. Либо во время встречи «получает» звонок о том, что другие клиенты готовы внести аванс немедленно, если собственник снизит цену. После этого риелтор предлагает вам купить квартиру без торга, чтобы не упустить объект.

Как не попасться

Сохраняйте спокойствие и не демонстрируйте сильную заинтересованность. Называйте комфортную для себя цену. Если риелтор сообщает о желании других покупателей внести аванс по более высокой цене, пожелайте удачи в продаже и повторите своё предложение.

5. Навязавшийся риелтор

Вы находите объявление от собственника с крупной надписью «Риелторов просьба не беспокоить».

После звонка выясняется, что собственник за границей или в командировке, а показывать квартиру будут родственники, друзья или соседка. Однако на просмотре вас встречает агент, который в момент обсуждения цены сообщает о необходимости заплатить ему комиссию.

Недобросовестные риелторы часто копируют объявления собственников, размещают их на разных площадках со своими контактами, меняют цену в большую сторону и описание, оставляя те же фотографии. Таким образом они навязывают свои услуги и «вклиниваются» в сделку.

Как не попасться

Внимательно сравнивайте объявления на одну и ту же квартиру. Уточняйте при первом звонке наличие дополнительных комиссий.

6. Хороший вариант на контрасте

Вы обратились к риелтору с чёткими параметрами поиска. Сначала он показывает объекты, которые лишь частично соответствуют запросу и находятся в плохом состоянии.

После нескольких таких просмотров и убеждений, что «лучше на рынке ничего нет», риелтор «внезапно» находит отличный вариант, который подходит по всем параметрам, кроме цены — она выше вашего бюджета. Устав от неудачных просмотров, вы соглашаетесь. На самом деле эта квартира была в продаже с самого начала.

Как не попасться

Все базы недвижимости сейчас доступны каждому. Изучите объявления самостоятельно и сравните цены с теми, что называл риелтор.

7. Время показа

Риелтор обычно не рассказывает о недостатках и назначает просмотры в самое выгодное время. Если у дома плохая звукоизоляция, показы проводят днём в будни. Если вид из окон оставляет желать лучшего, квартиру демонстрируют вечером, чтобы скрыть свалку, трубы или другие объекты.

Лучше осмотреть недвижимость несколько раз в разное время суток. Если риелтор отказывается от дополнительных показов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшей работы с ним и этим объектом.

Как не попасться

Отказ от повторного просмотра в другое время — повод отказаться от покупки.

Как выбрать хорошего риелтора

Сарафанное радио. Самый надёжный способ — рекомендации близких, друзей и коллег, которые уже совершали сделки через риелтора и могут назвать конкретного специалиста.

Социальные сети. Многие риелторы и агентства ведут активные страницы. Обращайте внимание на частоту публикаций, отзывы и комментарии. Если вы видите, как специалист работает, как быстро продаются объекты и публикует полезную информацию, можно записаться на первичную консультацию.

Агентство недвижимости. Этот вариант считается наиболее надёжным: на создание и продвижение агентства требуются значительные ресурсы, а отзывы о его работе собрать проще. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или найти агентство самостоятельно в интернете. Обратите внимание на репутацию, скорость продаж и ценовую политику. Рекомендуется сделать пробный звонок или посетить офис.

Не стоит обращаться к неофициальным риелторам. Специалисты, работающие без регистрации и не платящие налоги, не несут никакой ответственности. Как индивидуальные риелторы, так и агентства должны быть официально зарегистрированы (ИП или ООО). Только в этом случае они несут хотя бы минимальную ответственность за свои действия.

До новых встреч!