Igauņi raksta mājokļu pretenzijas ar MI — jurists kļūst par otro soli

Igaunijā mājokļu pircēji arvien biežāk izmanto mākslīgo intelektu (MI), lai sagatavotu pretenzijas pārdevējiem par iespējami slēptiem defektiem, vēsta LSM 2026. gada 2. oktobra ziņa. Pircējs var uzrakstīt sākotnējo prasījumu, pirms vēršas pie jurista; ja strīds nonāk tiesā, juristi iesaistās dokumentu sagatavošanā. Starp šiem posmiem paliek būtisks jautājums: ar ko pamatot, ka bojājums pastāvēja jau pirms pirkuma un par to atbild pārdevējs?

Nekustamo īpašumu uzņēmuma Uus Maa jurists Karlis Kolk ERR 2026. gada 1. oktobra intervijā teica: “AI is also being used to draft claims” — MI izmanto arī prasījumu sagatavošanai. Tajā pašā publikācijā Ehituskaitse Büroo vadītājs Marko Sults aprakstīja tehniskas problēmas, ko pircējs var atklāt tikai pēc ievākšanās. Slikta skaņas izolācija, troksnis, būvniecības kļūdas un mitrums prasa atšķirīgus pierādījumus; pārliecinoši uzrakstīts teksts nevienu no šiem cēloņiem nenosaka.

Ko slēpj atjaunota dzīvokļa apdare

Atjaunots dzīvoklis ēkā, kas kopumā nav renovēta, ir īpaši sarežģīts gadījums. Ventilācija var būt pievienota nepareizai šahtai, cauruļvadi var būt izbūvēti kļūdaini, bet pircējs apskates laikā redz tikai gatavo apdari. Līdzīgas grūtības rodas ēkās, kas pārbūvētas pakāpeniski un kurām nav saglabāta darbu dokumentācija: tehnisko risinājumu var nākties noskaidrot, atsedzot konstrukciju.

Vannasistabā vai citā mitrā telpā glīta virsma neparāda hidroizolācijas stāvokli zem tās. Ja vēlāk parādās mitruma bojājums, jānoskaidro gan tā cēlonis, gan tas, vai problēma bija klātesoša darījuma brīdī. Tas ir tehniskas apskates jautājums, kuru nevar atrisināt, MI melnrakstā vienkārši nosaucot bojājumu par slēptu defektu.

Pelējums šo robežu parāda vēl skaidrāk. To var izraisīt nepietiekama hidroizolācija vai ventilācijas kļūda, taču nozīme var būt arī tam, kā telpas lietotas pēc iegādes. Ja cēlonis ir strīdīgs, pircēja novērojums, speciālista vērtējums un pārdevēja sniegtā informācija jāvērtē kopā. MI var palīdzēt formulēt jautājumus, bet tam nav iespējas apskatīt sienas iekšpusi vai noteikt, kad pelējums izveidojies.

No bojājuma fiksēšanas līdz pretenzijai

MI noder tad, kad savāktie fakti jāpārvērš saprotamā vēstulē pārdevējam. Tas var sakārtot notikumu secību un palīdzēt skaidri nošķirt novēroto no iespējamā cēloņa. Igaunijā aprakstīto paradumu var izteikt kā procesa secību; tā nav garantija, ka prasījums būs pamatots.

1. Fiksēt konstatēto. Pierakstīt, kur un kad problēma pamanīta, kā tā izpaužas, un saglabāt attēlus, saraksti, līgumu un pieejamo informāciju par īpašuma stāvokli. Caur sienu dzirdams troksnis ir novērojums; apgalvojums, ka siena izbūvēta neatbilstoši, jau prasa pārbaudi.
2. Noskaidrot iespējamo cēloni. Ja runa ir par mitrumu, nosēšanos, skaņas izolāciju vai inženierkomunikācijām, būvniecības speciālista vērtējums var palīdzēt noteikt, kas jāpārbauda tālāk. Dažkārt bez papildu mērījumiem vai konstrukcijas atsegšanas drošu secinājumu izdarīt nevar.
3. Sagatavot MI melnrakstu. Tajā var apkopot īpašuma identifikāciju, konstatēto problēmu, tās atklāšanas apstākļus, pieejamos pierādījumus un konkrētu lūgumu pārdevējam. Iespējamais bojājuma cēlonis jāatstāj kā pieņēmums, kamēr tas nav pārbaudīts.
4. Pārbaudīt juridisko pamatu. Jāsalīdzina melnraksts ar pirkuma līgumu un darījuma laikā atklāto informāciju. MI piedāvātas likuma atsauces, termiņi vai kompensācijas aprēķins nav pieņemami tikai tāpēc, ka teksts skan pārliecinoši; sarežģītā strīdā tos izvērtē jurists.
5. Nosūtīt prasījumu un saglabāt saziņu. Pārdevēja atbilde var parādīt, par kuriem faktiem puses vienojas un kas vēl jāpierāda. No tā atkarīgs, vai iespējama vienošanās par defekta novēršanu vai atlīdzību un vai strīds virzās tālāk.

Šajā secībā MI veic ierobežotu, taču lietderīgu darbu: palīdz uzrakstīt sākotnējo prasījumu. Jo precīzāk tajā nošķirti fakti, speciālista secinājumi un pircēja vēlmes, jo skaidrāk pārdevējs var atbildēt pēc būtības. Teksta sagatavošanas ātrums pats par sevi nepalielina pierādījumu spēku.

Kad vajadzīgs jurists

Jurista iesaiste kļūst svarīga, ja puses nepiekrīt par pārdevēja atbildību, līgumā aprakstīto īpašuma stāvokli vai pieprasīto risinājumu. Piemēram, troksni pircējs var uzskatīt par būtisku trūkumu, savukārt pārdevējs var norādīt, ka apkārtējie apstākļi bija zināmi pirms darījuma. Strīdā nozīme ir tam, kas tieši atklāts pircējam un kas ierakstīts līgumā, ne tikai tam, cik pārliecinoša ir vēlāk nosūtītā vēstule.

Atsevišķos Igaunijas gadījumos pieprasītā atlīdzība var sasniegt vai pat pārsniegt īpašuma pirkuma cenu, piemēram, ja koka mājā atklājas plašs trupes bojājums. Pieprasītā summa tomēr nav piešķirta atlīdzība: strīdā jāpamato bojājums, tā saikne ar pārdevēja atbildību un izmaksu aprēķins. Pirms tiesvedības puses var vienoties, ka pārdevējs novērš defektu vai izmaksā kompensāciju; tiesa prasa laiku un rada papildu izdevumus.

Ko šis piemērs nozīmē pircējam Latvijā

Latvijas pircējam MI var palīdzēt sakārtot pretenzijas tekstu, bet Igaunijas juristu aprakstītā prakse nenosaka Latvijas tiesiskos termiņus vai prasījuma pamatu. PTAC skaidrojumā par īpašuma iegādi norādīts, ka konstatētas neatbilstības gadījumā vispirms rakstiski jāvēršas pie pārdevēja. PTAC var palīdzēt saņemt pārdevēja atbildi, taču tas neizšķir strīdu par dzīvokļa kvalitāti un nevar uzlikt pārdevējam pienākumu novērst defektu.

Tāpēc Latvijā sagatavotā MI melnrakstā īpaši rūpīgi jāpārbauda atsauces uz likumu, iestādēm un termiņiem. Vēstule var precīzi izklāstīt pircēja prasījumu, taču strīda gaitā izšķiroši būs konkrētā īpašuma tehniskie pierādījumi, pirkuma līgums un piemērojamās Latvijas tiesības.

Lasiet arī:

• Instagram tiešraide kļūst par reklāmu — kampaņa beidzas kopā ar ēteru