Catasto e IA: circa 20mila lettere per le case fantasma

Al 6 ottobre 2026, secondo Sky TG24, l’Agenzia delle Entrate aveva già inviato o si preparava a inviare circa 20mila lettere di compliance per fabbricati potenzialmente non dichiarati al Catasto. La ricognizione risultava conclusa in 95 province e avviata in altre quattro, con una copertura del 96% del territorio nazionale; il completamento è previsto entro la fine del 2026. I primi inviti si concentrano sui casi in cui un edificio visibile sul territorio non trova corrispondenza negli archivi catastali.

La lettera segnala al destinatario una possibile discrepanza e lo invita a chiarire la propria posizione. Non equivale a una cartella esattoriale e non comporta automaticamente una sanzione: il confronto tra immagini aeree e mappe seleziona situazioni da approfondire, mentre sono gli uffici a stabilire se l’anomalia corrisponda davvero a un fabbricato da dichiarare o a dati da aggiornare.

Come le immagini aeree diventano una segnalazione

Il punto di partenza è la sovrapposizione delle ortofoto ad alta risoluzione fornite dall’AGEA con la cartografia catastale. Nel resoconto dell’audizione parlamentare, l’Agenzia spiega che in alcuni ambiti territoriali algoritmi di IA individuano nelle immagini le geometrie degli edifici e le confrontano con quelle registrate al Catasto. Le differenze vengono rese disponibili su una piattaforma di fotointerpretazione, dove il personale tecnico verifica, conferma e classifica le segnalazioni.

Se il profilo di una costruzione compare nell’ortofoto ma manca nella mappa della particella, il sistema può proporre un approfondimento. Il confronto riguarda la rappresentazione di ciò che è visibile dall’alto: da solo non dice quando sia stata realizzata la costruzione, se esista già una pratica catastale pertinente o quale sia la sua situazione edilizia. Per questo la differenza fra le due immagini è l’inizio dell’istruttoria tecnica, non il suo risultato.

L’IA interviene dunque come strumento di selezione, e il suo impiego per riconoscere automaticamente gli edifici riguarda alcuni territori, non necessariamente ogni immobile compreso nella ricognizione. La verifica umana serve anche a distinguere una costruzione assente dagli archivi da una discrepanza nella rappresentazione cartografica. Solo dopo questo passaggio la posizione può essere collegata a una comunicazione indirizzata al contribuente.

Quali immobili sono sotto esame

Le cosiddette «case fantasma» sono fabbricati che potrebbero essere completamente assenti dal Catasto, anche se il nome non limita il controllo alle abitazioni. Il caso più netto è una costruzione presente sul terreno e riconoscibile nelle immagini aeree, ma senza un corrispondente fabbricato negli archivi. Prima di considerarla non dichiarata occorre comunque verificare la particella, i dati disponibili e gli atti che la riguardano.

La ricognizione può evidenziare anche un problema diverso: un immobile già censito la cui consistenza non rispecchia più quella effettiva. Un ampliamento, una sopraelevazione, un box o un deposito possono richiedere un aggiornamento senza che l’edificio principale sia mai stato «fantasma». In questo caso la domanda per l’ufficio non è se il fabbricato esista negli archivi, ma se una trasformazione successiva sia stata rappresentata correttamente.

La distinzione conta anche per capire la portata delle immagini. Un volume aggiunto può alterare il profilo osservabile dall’alto; un cambiamento d’uso interno, invece, richiede elementi ulteriori rispetto alla sola fotografia aerea. La segnalazione individua quindi un possibile disallineamento da chiarire con i dati catastali e la documentazione pertinente, senza attribuire automaticamente al proprietario una violazione.

Che cosa comporta ricevere la lettera

La comunicazione di compliance apre un confronto sulla posizione catastale. Il destinatario può verificare quale fabbricato o porzione sia indicato e se una dichiarazione o una variazione sia già stata presentata; può anche emergere una pratica ancora in lavorazione oppure una lettura delle immagini che non corrisponde alla situazione dell’immobile. Se invece il fabbricato manca dagli archivi o l’aggiornamento dovuto non è stato eseguito, la comunicazione sollecita gli adempimenti necessari.

La sequenza è rilevante: l’analisi individua una possibile differenza, il personale tecnico la esamina e la lettera porta la posizione all’attenzione del contribuente. Una difformità effettiva può condurre all’aggiornamento catastale; la sola ricezione dell’invito non stabilisce né l’ammontare di un tributo né una sanzione. La rendita e la classificazione dell’immobile hanno conseguenze fiscali, perciò la correttezza dei dati è il punto concreto da chiarire.

L’eventuale regolarizzazione al Catasto riguarda la registrazione fiscale dell’immobile. La conformità alle norme urbanistiche ed edilizie è una questione distinta: iscrivere un fabbricato negli archivi catastali non sana da sé un possibile abuso. Per chi riceve la lettera, questa distinzione evita di scambiare l’aggiornamento dei dati con una valutazione completa della legittimità della costruzione.

Le lettere per i bonus edilizi seguono un altro controllo

La campagna sui fabbricati potenzialmente non dichiarati è distinta dalle verifiche sugli immobili interessati da lavori agevolati. Come riferisce La Nuova Sardegna, nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate comunicazioni di compliance relative a circa 21.600 immobili sottoposti, a partire dal 2019, a interventi di efficienza energetica o miglioramento strutturale finanziati almeno in parte con risorse pubbliche. In quel filone l’immobile può essere già censito: il controllo riguarda l’eventuale mancato aggiornamento dei dati dopo i lavori.

Le due attività possono produrre comunicazioni simili, ma partono da elementi diversi. Per le costruzioni assenti dal Catasto la ricognizione cerca anzitutto un edificio senza riscontro negli archivi; per i lavori agevolati verifica se le caratteristiche catastali registrate riflettano gli interventi eseguiti. Il completamento della mappatura nazionale previsto entro la fine dell’anno allargherà la base delle posizioni da esaminare, ciascuna delle quali richiederà ancora una verifica prima di un eventuale aggiornamento.