Investown, nebo Fingood: bez poplatku neznamená stejné riziko

Investown a Fingood nelze vybrat podle nabízeného úroku samotného. Ceník Investownu popisuje investování do úvěrů navázaných na nemovitosti bez poplatku za založení účtu a samotnou investici, ale uvádí poplatek za prodej na Tržišti ve výši 0,9 % z prodávané částky. Vysvětlení ratingu Fingoodu rozlišuje hodnocení firmy a jejího projektu a počítá s firemním financováním i developerskými projekty. Rozhoduje tedy konkrétní dlužník a úvěr, nejen značka platformy.

Při stejném vkladu, úroku a době držení ponechá model bez průběžného poplatku z výnosu investorovi více peněz na Investownu. Fingood si část dosaženého výnosu účtuje, zatímco předčasný prodej přidává na obou platformách další náklad. Vyšší úrok u skutečné nabídky může poplatkový rozdíl převážit; o riziku a možnosti dostat peníze zpět však rozhodují také splátky, zajištění a zájem kupujících.

Stejná sazba, jiná částka po poplatcích

Ceník Fingoodu uvádí poplatek až 12 % z dosaženého výnosu; ve svém příkladu s vkladem 100 000 Kč, úrokem 8 % ročně a dobou 12 měsíců používá poplatek 9 % z výnosu. Založení a vedení účtu je podle téhož ceníku bezplatné. Poplatek z výnosu se počítá z úroku, nikoli z celé vložené jistiny, a platforma jej strhává průběžně z vyplácených splátek.

Pro symetrické srovnání předpokládejme na obou platformách stejný modelový úvěr: vklad 100 000 Kč, úrok 8 % ročně, držení jeden rok a vrácení celé jistiny na konci. Předpokládejme také řádné splácení a žádné reinvestování přijatých úroků. Hrubý úrok pak činí 8 000 Kč. Jde o podmínky výpočtu, nikoli o tvrzení, že obě platformy nabízejí totožný úvěr.

Při držení do splatnosti by na Investownu v tomto modelu zůstalo 8 000 Kč před zdaněním. Na Fingoodu by poplatek ve výši 9 % z úroku ukrojil 720 Kč a investorovi by zůstalo 7 280 Kč; při poplatku 12 % by zůstalo 7 040 Kč. Rozdíl 720, případně 960 Kč vzniká pouze z poplatkové konstrukce. Nevyjadřuje pravděpodobnost, že dlužník zaplatí, ani případnou ztrátu jistiny.

U skutečného projektu záleží také na splátkovém kalendáři. Když se jistina vrací postupně, úrok se dál počítá z klesajícího zůstatku a součet vyplacených úroků se od jednoduchého modelu liší. Čas mezi vložením peněz a začátkem výplat zase ovlivní výnos za celou dobu, po kterou investor nemohl s penězi nakládat. Dvě stejně označené roční sazby proto nemusí vést ke stejným peněžním tokům.

Stejná zástava neznamená stejného dlužníka

Investown spojuje své úvěry se zástavou nemovitosti, ale investor tím nezískává byt ani podíl na vlastnictví domu. U každého úvěru záleží na tom, kdo je dlužníkem, z čeho má splácet a zda financuje dokončení stavby, nákup nemovitosti nebo jiný podnikatelský záměr. Zástava může omezit ztrátu při selhání, její prodej však vyžaduje čas a dosažená cena se může lišit od původního ocenění.

Fingood financuje podnikové úvěry a jeho projekty mohou zahrnovat také development. Jednoduché dělení na „nemovitosti proti firmám“ proto klame: podnikatel může splácet úvěr z provozu firmy a současně za něj ručit nemovitostí. Rozdíl mezi dvěma nabídkami může být větší než obecný rozdíl mezi platformami. U firemního úvěru je podstatné, zda běžné příjmy podniku stačí na splátky; u výstavby navíc záleží na dokončení projektu a následném prodeji či refinancování.

Hodnota zajištění sama o sobě neříká, kolik se při problémech vrátí investorovi. Je třeba rozlišit hodnotu zastavené věci, výši dluhu, pořadí pohledávek a náklady případného vymáhání. Zástava také nezajistí včasnou výplatu úroku: dlužník může mít majetek, a přesto mu mohou chybět peníze na nejbližší splátku. Nabízená sazba je proto jen jedna část ocenění úvěrového rizika.

Co stojí odchod před splatností

Popis Investown Tržiště uvádí, že obchody probíhají v nominální hodnotě: nižší nabídka kupujícího znamená nákup menší části investice, nikoli slevu na celý prodávaný podíl. Prodávající tak může získat peníze za část jistiny a zbytek držet dál. Vystavení nabídky samo nezaručuje, že se najde kupující pro celý podíl v potřebnou dobu.

Na Fingoodu se cena tvoří v aukci nebo prostřednictvím nabídky Kup teď. Pravidla Fingood Marketu stanoví pro prodávajícího na úrovni Standard poplatek 2 % z prodávané jistiny; úrovně Priority a Premium platí 1,5 % a 1 %, zatímco úroveň VIP má prodej bez tohoto poplatku. Prodej závisí na nabídce kupujícího a potvrzení obchodu prodávajícím. Některé investice navíc nelze na Market vystavit, například dokud nejsou podepsané smlouvy.

U stejného modelového vkladu předpokládejme prodej po půl roce, dosud nesplacenou jistinu 100 000 Kč, rovnoměrně naběhlý hrubý úrok 4 000 Kč a kupujícího ochotného zaplatit nominální hodnotu celého podílu. Na Investownu by po prodejním poplatku 900 Kč zůstal modelový výnos 3 100 Kč před zdaněním. Na Fingoodu by při poplatku 9 % z přijatého úroku a prodejním poplatku úrovně Standard činil 1 640 Kč. Výpočet předpokládá, že se celý podíl skutečně prodá; částečný prodej na Investownu nebo jiná dosažená cena na Fingoodu by výsledek změnily.

Likvidita je proto samostatné riziko. Investor, který může čekat do splatnosti, řeší především schopnost dlužníka splácet. Investor, který potřebuje peníze dříve, musí počítat také s pravidly sekundárního trhu, prodejním poplatkem a možností, že se obchod neuskuteční včas.

Co porovnat u dvou konkrétních nabídek

Smysluplné rozhodnutí vyžaduje dvě nabídky s podobným horizontem a výpočet částky po poplatcích pro každou z nich. Potom je třeba posoudit zdroj splátek a zajištění každého úvěru zvlášť. Při pravděpodobném předčasném odchodu patří do srovnání i to, jak lze podíl prodat a kolik by prodej stál.

• Kdo je dlužníkem a z jakých příjmů má hradit úrok i jistinu?
• Jaký je splátkový kalendář a kdy začíná skutečná výplata úroků?
• Co je zastaveno, jak byla stanovena hodnota zajištění a jaké je pořadí pohledávek?
• Kolik úroku zbude po poplatku platformy při řádném splácení?
• Jaké podmínky platí pro předčasný prodej a musí se prodat celý podíl?

Investown může lépe odpovídat investorovi, který chce úvěr se zástavou nemovitosti a plánuje držení do splatnosti. Fingood umožňuje vybírat mezi firemními projekty včetně developerských, ale výnos je třeba snížit o příslušný poplatek. O konečné volbě mezi dvěma úvěry rozhoduje jejich skutečný výnos po nákladech spolu s tím, jak a kdy může dlužník vrátit peníze.

Přečtěte si také:

• Ko-fi, nebo Buy Me a Coffee: pětiprocentní poplatek mění vítěze
• Patreon, nebo Memberful: poplatky se obracejí kolem 960 dolarů
• Gumroad, nebo Lemon Squeezy: fixní poplatek trestá levné produkty