На что обращать внимание в договоре, чтобы вас не обманули

Здравствуйте!

Когда покупаем недвижимость или страхуем автомобиль, нам дают целую кипу бумаг, в тексте которых много совсем не интересных букв. Ленью и невнимательностью могут воспользоваться недобросовестные участники сделки.

Эксперты объясняют, как правильно читать юридические тексты и на какие пункты стоит обращать внимание в первую очередь. Для примера мы взяли договор купли-продажи, страхования и кредитный.

Как читать договор

В наши дни едва ли получится избежать скучного чтения юридических текстов, ведь они окружают нас буквально со всех сторон. Хотите сделать ремонт в квартире — извольте согласовать договор, составить смету, подписать акт приема-сдачи работ. Берете кредит в банке — внимательно изучите все условия, а не просто верьте словам сотрудника-менеджера. Даете кому-то в долг — не поленитесь составить расписку. И далее по списку. Кажется, что разобраться в этом всем просто нереально. На самом деле реально. И вот почему.

В действительности очень многие механизмы в самых разных договорах работают достаточно однотипно. Это значит, что, если вы хотя бы бегло ознакомитесь с наиболее важными положениями в тексте, который подписываете, вы уже отчасти себя обезопасите (важная оговорка: конечно, полезнее всего по возможности вдумчиво читать договоры целиком). 

Но перед тем, как перейти к деталям на примерах кредитного, страхового и договора купли-продажи, остановимся поподробнее на тех вещах, которые есть в любом из вышеперечисленных соглашений.

Существенные условия договора

Главное в договоре — это то, о чем стороны приходят к соглашению. Договор всегда привязан к конкретным отношениям между его сторонами и первое, что нужно сделать — это убедиться, что его положения корректно отражают намерения сторон.

Для каждого конкретного вида договоров (например, купли-продажи, аренды, мены и так далее) существует свой собственный перечень существенных условий — то есть положений, без закрепления которых договор не может существовать в принципе. 

Как правило, они вытекают из здравого смысла и самой логики отношений: например, условие о том, что конкретно продается по договору купли-продажи. Согласитесь, без этого такой договор выглядел бы, мягко говоря, странно.

Вместе с существенными условиями следует обращать внимание на соответствие договора другим требованиям закона, в первую очередь на форму. Например, сделки, связанные с переходом собственности на недвижимость обязательно должны быть заключены в нотариальной форме.

Предмет договора

Если существенные условия не отражены в договоре, он считается незаключенным. Это такое важное правило для любого соглашения (ст. 432 ГК РФ).

Еще единым существенным условием для вообще всех видов договоров выступает так называемый «предмет договора».

Собственно, это то, о чем конкретно договариваются стороны (например, наименование товара в купле-продаже, сумма кредита в кредитном договоре и объект страхования, страховой случай, риск и сумма в договоре страхования).

Конечно, большинство существенных условий все-таки будет отличаться для отдельных видов договоров. Поэтому очень важно сверять их законодательством и в первую очередь с положениями Гражданского Кодекса РФ. Но наиболее важные и общие положения мы разберем на примерах.

Существенные условия договора купли-продажи

Существенными условиями для договора купли-продажи в том числе являются:

1. Условие о предмете договора. Условие будет считаться согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
2. Иные условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
3. Установленные законом дополнительные условия уже к конкретным видам договора купли-продажи. Яркий пример — условие о цене в договоре продажи недвижимости.

Особенность договора купли-продажи

Представьте себе ситуацию, что в договоре купли-продажи забыли прописать цену. Будет ли он действителен? Да, будет, так как цена не является существенным условием договора купли-продажи. А как без цены? Она будет рассчитана в соответствии с частью 3 статьи 424 ГК РФ, которая гласит, что в подобном случае следует ориентироваться на цену на аналогичные товары.

Почему это важно?

Приведем пример:

Предположим, у вас захотели купить вашу машину — «ласточку», о которой вы многие годы бережно заботились и ездили максимально аккуратно. Вы скрепя сердцем решаете продать автомобиль. Ваш контрагент предлагает подписать договор.

Вы его читаете и понимаете, что это на коленке написанный документ, где много чего пропущено. Вы ему об этом сообщаете, а он говорит, мол, что это формальность, главное, чтобы был в наличии подписанный документ. «Ну ладно», — думаете вы и оставляете автограф.

Отдаете ключи, получаете деньги и понимаете, что их меньше, чем было оговорено на словах. Лезете в договор, а там не указана цена! Идете в суд, суд говорит, что, если условия о цене нет, надо смотреть на среднее по рынку.

И вот вашу «ласточку» сравнивают с аналогами и, разумеется, назначают цену значительно ниже, чем вы оцениваете свой ухоженный автомобиль. История получает плохой финал, но важную мораль — относитесь к договорам ответственно.

Татьяна Чумикова, юрист:

— В договоре купли-продажи необходимо обратить внимание на следующие основные моменты: предмет договора (что продается / покупается), цена и сроки оплаты, срок передачи товара. Зачастую срок передачи товара не указан совсем или указан иной, чем оговаривается устно. Например, в договоре купли-продажи мебели срок указывается в 60 дней, а продавец в магазине утверждает, что мебель привезут в течение недели. В данном случае необходимо ориентироваться на срок, указанный в договоре.

Существенные условия кредитного договора

Как мы видим на примере договора купли продажи, наиболее значимое условие — это содержание предмета договора, но также могут содержаться и другие условия в силу заявлений одной из сторон или вообще в силу отдельных положений закона. В целом закономерность свойственна так же и договору страхования и кредитному договору.

Конкретно, в рамках последнего обычно выделяют следующие существенные условия:

1. О сумме кредита.
2. О сроке и порядке его предоставления заемщику.
3. О размере процентов за его использование.
4. Сроке и порядке уплаты как процентов, так и основной суммы.
5. Отдельные положения могут применяться в зависимости от конкретного вида кредитования, в частности, для потребительского кредита, для которого есть даже отдельный закон.

Самое важное при заключении кредитного договора — не заплатить слишком высокую цену за взятые взаймы деньги. Избежать этого поможет внимательное изучение процентной ставки, порядка уплаты и размера штрафных санкций за нарушение условий договора, а также такого параметра как полная стоимость кредита.

Внезапные сюрпризы можно обнаружить и в виде обязательного условия о заключении договора страхования: от него можно отказаться, но тогда процентная ставка согласно условиям договора может повыситься. Кроме того, лучше проверить, не предполагается ли при внесении платежей или иных действиях взыскание комиссии, а так же нет ли неожиданного залога имущества. Если есть планы досрочно погасить кредит — нужно также убедиться, что договор это разрешает.

Существенные условия договора страхования

В случае с договором страхования, тут так же к существенным условиям будут относиться условия про предмет договора, иные условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение и определяемые в силу закона.

В общем виде можно выделить следующие:

1. О характере событий, в случае наступления которых выплачиваются деньги (страховой случай).
2. О размере страховой суммы.
3. О сроке действия договора.
4. Отдельные положения могут применяться в зависимости от конкретного вида страхования — например для личного страхования условий о застрахованном лице, а об имущественном страховании, условий об имуществе.

Особенность договора страхования

Помните, если важные условия договора описаны расплывчато, это создаст контрагенту простор для маневра в случае возникновения спора. Например, если в договоре страхования невнятно прописан страховой случай, опытные юристы страховой компании с легкостью воспользуются ситуацией. 

Например, вы застраховали квартиру от затопления. И ее во время сильного дождя залило. В страховой объясняют, что затопление — это когда прорвало трубу, и отказываются платить. В суде их юристы, ссылаясь на договор, легко выигрывают дело. У них за плечами скорее всего сотни судов, где они отстояли «правоту» страховой компании.

Диана Суворова, эксперт ОЮЦ «Парфенон»:

— При составлении страховых соглашений важно обращать внимание на ряд ключевых аспектов, чтобы избежать обмана и неприятных последствий. В первую очередь нужно обращать внимание на охват страховки. Проверьте, что все аспекты вашей жизни или бизнеса покрываются полисом. Во-вторых, внимательно изучите исключения и ограничения страхования, которые следует учитывать, когда страхование не распространяется. Наконец, остановитесь на процедуре урегулирования убытков. Определите, какие шаги необходимо предпринять при наступлении страхового случая и как быстро развиваются процессы.

Права и обязанности сторон

Разумеется, следующее, на что нужно смотреть — это права и обязанности сторон по договору (а также меры ответственности за невыполнение этих обязанностей). Именно они определяют то, что вы можете ожидать от контрагента, и что он может ожидать от вас.

Как правило, в договоре есть отдельный раздел, который так и называется «права и обязанности сторон». Взгляните на свои обязанности и подумайте, выполнимы ли они?

Сможете ли вы наверняка исполнить договор и что с вами будет, если вдруг вы его нарушите? Предусматривает ли договор разные развития событий? Следите также и за тем, чтобы ваш контрагент не оказался в слишком уж выигрышных условиях по сравнению с вами.

Когда обязанностей больше, чем прав

Да, закон и суд иногда вступают в борьбу с «кабальными условиями», но тут как повезет. В случае, если «дисбаланс сторон» ощутим, но не подавляющ, и вы все равно приняли такие условия, суд вполне может встать на сторону вашего контрагента.

Также обратите внимание, насколько детально закреплены права и обязанности. Если вам предлагают договор к подписанию, может оказаться, что ваши обязанности расписаны максимально конкретно (со всеми сроками, штрафами за неисполнение или просрочку и так далее), а обязанности контрагента — очень расплывчато и без каких-либо внятных санкций за неисполнение условий с его стороны. Это относится ко всем вышеперечисленным договорам.

Дмитрий Пушкарский, Генеральный директор агентства по возврату долгов ЮК Орион:

— При заключении договора важно обращать внимание на перечень прав и обязанностей сторон, сроки исполнения обязательств, момент перехода права собственности на имущество (при заключении договоров купли-продажи), штрафные санкции для сторон и их пределы, срок рассмотрения возможных претензий сторон, а также договорную подсудность.

Также я бы отметил необходимость согласования в договоре электронных каналов для взаимодействия сторон (к примеру, электронную почту сторон) с приданием юридической значимости сообщений, полученных по данным каналам связи.

Особенность кредитного договора

В отношении некоторых видов договоров, которые касаются, как правило, потребителей, закон устанавливает дополнительные гарантии и защиту более слабой из сторон. Поэтому полезно проверить, нет ли на вашей стороне дополнительной защиты со стороны закона и не пытается ли ваш контрагент воспользоваться вашим незнанием о ней. 

Так, например, при потребительском кредите заемщик считается более слабой стороной. И поэтому банк не может, например, без отдельного согласия заемщика, навязать ему свои услуги «в довесок» к кредитному договору. И тем не менее, банки довольно часто навязывают дополнительные услуги, не относящиеся прямо к кредитному договору.

Как читать договор между строк

Может быть и так, что самое важное в договоре — это то, что в нем не прописано. Простой пример: 

Вы взяли под расписку в долг 150 000 рублей. В тексте расписки не было ни слова о процентах. Как считаете, проценты будут?

Думаете, что нет? А вот и да. Статья 809 ГК РФ гласит, что для займов свыше 100 000 рублей при отсутствии положения о процентах последние могут начисляться автоматически в размерах, установленных в этой статье. 

Этим положением вполне может воспользоваться ваш контрагент и потребовать помимо возврата долга также уплатить ему проценты.

Логика в этом следующая: закон на случай, если стороны забудут или по какой-либо иной причине не укажут какие-то положения (не относящиеся к существенным условиям) в договоре, содержит в себе готовый способ регулирования подобной ситуации.

Поэтому, если в договоре отсутствует какое-либо условие, которое может «выстрелить» потом, или настойчиво потребуйте его прописать заранее, или хотя бы посмотрите, что указано в законе на случай отсутствия подобного условия в договоре.

Хитрые формулировки

Помните, что договор призван отражать конкретные отношения между сторонами, поэтому в первую очередь постарайтесь «примерить» текст договора к реальному положению дел.

Знайте, что в законе нет требования к «нечитаемости» договора и, если он написан на совсем непонятном языке — это повод проверить, не скрывается ли за витиеватостью формулировок злой умысел контрагента.

К «красным флагам», которые должны насторожить человека перед подписанием любого договора, во-первых, можно отнести непонятные условия. Если что-то непонятно, не подписывайте договор до тех пор, пока не появятся разъяснения. Во-вторых, это сомнительные обещания. Будьте осторожны со слишком выгодными для вас предложениями, они могут закрыть ловушки. В-третьих, это игнорирование правовых аспектов.

Игнорирование мелких шрифтов или юридических тонкостей может привести к неприятным юридическим последствиям. Помните, что перед подписанием любого договора особенно важно проконсультироваться с юристом или экспертом в соответствующей области. Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять условия.

Шутки про примечания, написанные мелким шрифтом, или про секретные положения, которые проявляются, если полить бумагу с договором лимонной кислотой — все это, результат действий недобросовестных контрагентов, которые таким способом норовят воспользоваться невнимательностью и незнанием жертвы. Поэтому будьте острожными и грамотными. И читайте договоры. Ну или по крайней мере, если речь идет о не самых важных договорах, читайте части, относящийся к существенным условиям, правам и обязанностям сторон.

До новых встреч!