Здравствуйте!
Санкт-Петербург — один из самых интересных для инвесторов городов России. Цены на недвижимость здесь ощутимо ниже, чем в Москве или Сочи. А потенциальных покупателей или арендаторов жилья много. По данным опроса «Зарплата.ру», каждый второй из желающих переехать мечтает именно о Питере.
Стоит ли инвестировать
Инвестиции в жилье считаются достаточно консервативным инструментом. В прошлом году сайт о недвижимости «Мир квартир» проанализировал массив данных и оказалось, что в среднем в Санкт-Петербурге новостройки окупаются за 23,6 года и приносят собственникам 4,2 % годовых, если сдаются в аренду. А квартиры на вторичном рынке дают доходность в месяц 4,6 % и окупаются за 21,9 года.
Аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» рассчитали, что в Санкт-Петербурге быстрее всего окупаются комнаты — менее чем за 19 лет. Однокомнатные квартиры окупятся почти за 22,5 года. Почти 26 лет понадобится на то, чтобы возместить стоимость двушки, еще годом больше — затраты на трехкомнатную квартиру. Что касается аренды, то комнаты приносят 5,31 % ежегодно, однушки— 4,48 %, двушки и трешки — менее 4 %. Но это среднее по больнице, общая температура для тех, у кого горячка и кто в морге. Конечно, ликвидные квартиры, находящиеся в удобном районе, пользующиеся спросом принесут собственнику деньги гораздо быстрее неудачных вариантов.
Вложение в инвестицию — это не «купил и забыл». Это еще одна работа: нужно будет мониторить цены, рынок, происходящее в квартале, решения властей, следить за страховками, налогами и вычетами и так далее. Но если сделка будет успешной, то получится создать отличный пассивный доход и меньше переживать за свое финансовое благополучие.
Новостройки: купить и перепродать
Жилье в строящихся домах инвесторы покупают, чтобы затем выгодно перепродать. Чем быстрее вложиться в перспективный дом, тем больше на этом можно будет заработать. Поэтому чаще всего инвесторы участвуют в проекте с самого его старта, стараются бронировать помещения еще до официального старта продаж. Цена ниже также у самых первых домов блока застройки.
Момент для продажи может быть разным:
- До того, как дом сдадут. Это вариант с договором переуступки, то есть по факту в документах один дольщик заменяется другим. Часто идет с обременением в виде невыплаченного кредита от первого дольщика. Хороший вариант, если цены на недвижимость взлетели и вы считаете, что лучше уже не будет. Или наоборот, есть опасения, что застройщик затянет сроки или вовсе скоро обанкротится и нужно выйти из проекта с минимальными потерями.
- После сдачи дома. Можно выставлять объект на продажу сразу, как только получите документы о праве собственности. Можно сделать ремонт и включить его в стоимость или оставить квартиру как есть. Покупатель по документам будет вторым собственником, но на психологическом уровне он будет считать себя первым владельцем, потому что в квартире никто не жил.
- Сдавать квартиру в аренду, а продать позже. Если продать квартиру через пять лет владения, то можно сэкономить на налоге с продажи. Это хороший вариант, в том числе если в будущем ожидается улучшение инфраструктуры в районе и вы уверены, что так и будет. Тогда можно ждать роста цен и отбивать ипотеку за счет арендаторов.
Цены на недвижимость
Недвижимость в Санкт-Петербурге действительно дешевле московской, но доступной ее назвать все равно сложно. В первой половине 2023 года цена квадратных метров снижалась, но с середины лета стала расти. В июле подорожали все квартиры, кроме очень больших. По данным портала «Бюллетень недвижимости», в среднем сейчас квадратный метр на первичном рынке стоит 223 097 рублей. Студии и однокомнатные квартиры оцениваются в 7,2 млн рублей за объект, двушки в среднем продают за 14,3 млн рублей, трехкомнатные квартиры — 19,1 млн рублей.
Самый дорогой район, как, впрочем, почти во всех городах — Центральный. Новостройки продаются по 449 011 рубля за квадратный метр. Немногим дешевле дома в Петроградском, по 397 806 рубля. Это один из старейших районов, где находятся Петропавловская крепость, Троицкая площадь, домик императора Петра I и другие достопримечательности. Следующие по уровню цен Адмиралтейский и Кировский районы, где недвижимость стоит ниже более чем на 100 000 рублей за квадратный метр. Дешевле всего новые квартиры в Пушкинском и Курортном районах — по 154 912 рубля и 139 715 рублей за квадрат. Пушкинский известен по Царскому селу, а Курортный находится на побережье Финского залива. Это отдаленные районы.
Особенности питерских новостроек
Архитектура
Не секрет, что в Санкт-Петербург переезжают из-за особой атмосферы города. Ее создает в том числе архитектура. Да вот только не везде. Если вы рассматриваете новостройки близ исторических достопримечательностей, высока вероятность, что застройщик попытается придерживаться единого с ними стиля. И это очень дорогое жилье. Новостройки в новых районах, где ничего исторического нет и не было, вряд ли обрадуют невероятными архитектурными решениями. Скорее всего, это будут типовые проекты, аналоги которым есть в других городах России. С другой стороны, стоимость жилья в таких домах будет ниже.
Новостройки рядом с действующими станциями метро
стоят очень дорого, а близость перспективных станций не означает гарантированную инвестиционную привлекательность. В Москве с обещаниями открыть станцию метро все просто: если такая информация есть, то жилье рядом с будущими станциями точно подорожает после их запуска. А вот в Питере обещать не значит жениться построить. Вы можете вложиться в жилье, ожидая роста цен после запуска станции, а ее открытие отложат на 10 лет.
Проблема с дорожной инфраструктурой на окраине
Застройщик обещает до метро 15 минут пешком? Вполне возможно, он забывает уточнить — сначала надо будет мешать грязь на пустыре, потом пройти под мостом с бомжами и вдоль железной дороги выйти в цивилизацию. Из наземного общественного транспорта — один автобус, который забывает завернуть в этот уголок Северной столицы. Потенциально такое жилье продается, но вряд ли получится сделать большую накрутку.
Отсутствие детских садов и школ
В новые кварталы переезжают молодые семьи, но застройщики просто продают свои квадратные метры, не организуя соцобъекты для детей. Нагрузка падает на уже существующие сады и школы.
В первом полугодии 2023 года объемы строительства в Питере снизились, на что обратил внимание федеральный центр. Губернатор Санкт-Петербурга объяснил президенту проблему тем, что застройщиков обязали сдавать жилье только вместе с соцобъектами.
Территории намыва
В Санкт-Петербурге создают новые территории путем отвоевывания квадратных метров у Финского залива, самый известный проект это «Морской фасад» на Васильевском острове. Сейчас жилье там очень дорогое, но первоначально застройщики заманивали низкими ценами. Минусы характерны для других новых кварталов: слабая социальная инфраструктура, отсутствие больших парков. К тому же, проект еще не завершен, реализация — дело дорогостоящее, а в стране снова отрицательный экономический рост.
Когда покупать
Выгоднее всего покупать квартиру тогда, когда спрос находится не на пике. Чаще всего это сезоны низкой деловой активности, лето и время до и после новогодних каникул. В это время застройщики могут предложить какие-то бонусы, стимулирующие интерес покупателя. Но если смотреть более глобально, то покупать лучше тогда, когда есть интересное предложение и деньги, пока не исчезло то или другое.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»:
— В 2023 году лучше всего вкладываться в качественную недвижимость в развитых многофункциональных районах, где уже сейчас наблюдается дефицит простых для освоения пятен под застройку. Из-за сложностей с импортозамещением высокотехнологичного оборудования, которое использовалось в основном при строительстве проектов высокого класса, в будущем может снизиться качество домостроения статусных объектов. Аналоги из дружественных стран не всегда закрывают потребности строительных компаний.
Эксперт отмечает — в Санкт-Петербурге не осталось простых для освоения участков под застройку. Принятие Генплана в очередной раз отложили, поэтому возникают сложности с получением разрешительной документации. Намыв территорий и реновация промышленных объектов требуют серьезных финансовых вложений. Застройщики уходят в Ленинградскую область, но там слабая инфраструктура. Все это ведет к высоким издержкам у застройщиков, они будут сокращать количество возводимых домов. А дальше главный закон экономики: дефицит предложения при наличии спроса ведет к росту цен. Что на руку инвестору, который успеет вложиться.
По объему предложения сейчас лидирует Приморский район (19 %), а также Московский, Выборгский и Пушкинский районы — по 13 %. В Ленобласти абсолютное большинство у Всеволожского района — 69 %. Дефицит предложения наблюдается в экологичных и видовых Курортном (2 %), Красносельском (3 %), Кронштадтском (0 %) районах. Именно на них и имеет смысл обратить внимание дальновидным инвесторам, считает Ася Левнева.
Вторичка: бизнес на аренде
Вторичное жилье в цене с течением времени растет не так сильно, как первичка, и инвестиции в такие варианты — это арендный бизнес.
Выбирать квартиру стоит с прицелом на интересы будущих арендаторов, а значит, важно выбрать не только геолокацию, количество комнат и метраж, но и позаботиться об интерьере, наличии мебели, техники.
Конечно, самый выгодный вариант для арендного бизнеса — это когда квартира досталась по наследству, вы ее сдаете, подсчитываете прибыль, а все ваши расходы — мелкий ремонт и обновление техники. Не всем так везет. Другой вариант — когда квартира покупается в ипотеку, которую полностью или частично собственник гасит за счет арендаторов. В таком случае стоит отложить сумму минимум за три периода платежей на случай долгого поиска съемщиков жилья.
Популярность квартир на вторичке в Питере за последние полгода выросла на 50 %. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», это связано с отменой околонулевых ставок на субсидированную ипотеку на первичном рынке. Ипотечные ставки более или менее сравнялись, а потому готовым жильем стали интересоваться больше. Цены при этом изменились всего на 1 %, то есть серьезного роста стоимости не произошло, что на руку покупателям.
Цены на недвижимость
Стоимость квадратного метра готового жилья в среднем ниже, чем в новостройках: 195 501 рубль. Комнаты продаются за 2,7 млн рублей, студии и однокомнатные квартиры — за 7 млн рублей. Двухкомнатные в среднем обойдутся покупателю в 11, 1 млн рублей, трешки — в 15 млн рублей.
Дороже всего квартиры на вторичном рынке стоят в Петроградском районе — 307 956 рублей за квадратный метр. В Центральном продают за 248 479 рублей.
Адмиралтейский на третьем месте, 245 312 рублей. Все три района — историческое наследие Петербурга, здесь много памятников архитектуры, музеев, туристических мест и просто красивых домов.
Самые бюджетные предложения на вторичку — в Колпинском, Кронштадском и Петродворцовом районах, менее 155 000 за квадратный метр. Колпинский район находится на юго-востоке города, в 25 километрах от центра. Здесь много промзон, социального жилья и большой следственный изолятор. Петродворцовый район — это побережье Финского залива в 30 километрах от центра. Здесь находятся Петергоф, Константиновский дворец. А Кронштадт — это остров посреди залива. Количество достопримечательностей зашкаливает, красивая природа, а еще отсутствие торговых центров, военная база, проблемы с выездом в город и другие сладости жизни пригорода.
Как скоро окупится квартира
Сейчас в Санкт-Петербурге снять однушку в более или менее приличном состоянии можно от 20 000-25 000 рублей. За двухкомнатную ежемесячно отдают 33 000-37 000 рублей. Трехкомнатные стоят под 50 000 рублей в месяц. Но, конечно, это очень усредненные цены, встречаются и двушки за 25 000, и однокомнатные более чем за 100 000 рублей в месяц.
Для инвестора значима и стоимость покупки квартиры и сумма, за которую ее можно будет сдать, эти две переменные определяют окупаемость объекта. В среднем питерская квартира на вторичке окупается за 21 год, как подсчитали в «Авито Недвижимости». И это быстрее, чем в Москве, где жилье будет окупаться более 23 лет.
— Считая сроки возврата инвестиций при вложении в недвижимость, важно помнить, что как бы хорошо или плохо она ни сдавалась, у покупателя это жилье останется в собственности. Его можно продать и вернуть первоначальные вложения. Недвижимость — консервативный и низкорисковый инвестиционный инструмент, который позволяет зарабатывать деньги в достаточно пассивном режиме. А учитывая, что ежегодно арендные ставки растут, сроки окупаемости в дальнейшем могут быть значительно ниже расчетных.
Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимости».none
А вот сколько придется ждать, пока окупятся квартиры в каждом районе Санкт-Петербурга (на основе данных Яндекс.Недвижимости):
- Адмиралтейский район: 16-24 года;
- Василеостровский район: 19-21 год, в отдельных локациях 27-28 лет;
- Выборгский район: : 11-20 лет, в отдельных локациях до 44 лет;
- Калининский район: 16-20 лет, в отдельных локациях до 26 лет;
- Кировский район: 16-23 года, в отдельных локациях до 28 лет;
- Колпинский район: 18-22 года;
- Красногвардейский район: 14-24 года;
- Красносельский район: 14-20 лет, в отдельных локациях до 28 лет;
- Кронштадтский район: нет данных;
- Курортный район: 23-24 года;
- Московский район: 21-31 год;
- Невский район: 18-24 года, в отдельных локациях до 40 лет;
- Петроградский район: 17-27 лет;
- Петродворцовый район: 18-20 лет, в отдельных локациях до 47 лет;
- Приморский: район: 16-25 лет;
- Пушкинский район: 20-30 лет в Пушкине, 18-20 лет в других локациях района;
- Фрунзенский район: 21-23 года, отдельных локациях до 29 лет;
- Центральный район: 16-22 года, в отдельных локациях до 30 лет.
Квартира в доме с историей: что нужно знать
Санкт-Петербург это город, где сохранились дома, построенные в позапрошлом веке. Парадные с роскошными лестницами, трехметровые потолки, лепнина, колонны и эркеры создают атмосферу города. Старые дома сосредоточены в основном в четырех районах: Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном.
Но стоит ли инвесторам вообще рассматривать такой вариант? У этого жилого фонда есть плюсы, которые на руку инвестору. Антиквариат имеет своего покупателя и всегда будет иметь, несмотря на все проблемы. Просто потому что это история, романтика дореволюционных времен. И, скорее всего, фанаты старого фонда знают о его недостатках и готовы к ним. То есть спрос есть, а предложение ограничено по естественным причинам.
Стоимость квартир в старом фонде растет быстрее, чем в обычных домах. По подсчетам портала «Бюллетень недвижимости», весной 2015 года квадратный метр в старом фонде стоил 101 900 рублей в доме без капитального ремонта и за 112 400 рублей с ремонтом. К 2021 году цены выросли до 166 500 и 178 900 рублей соответственно. Рост цен составил 63,2% и 59,2%. За тот же период цена квартир в панельных увеличилась на 41 %.
Есть нюансы, которые стоит учитывать перед покупкой квартиры в старом фонде:
- за время своего существования дом, скорее всего, пережил несколько перепланировок. Найти схему расположения коммуникаций может быть затруднительно. Скажем прямо, иногда собственники в ходе косметического ремонта внезапно находят в стене окно, которого нет ни на одном плане. Или наоборот, на плане есть, а в реальности давно отсутствует;
- проблемы с коммуникациями. Прогнившие трубы, ветхая проводка это не только затраты на ремонт, это еще и проблемы с самим ремонтом, если здание признано памятником. Потребуются дополнительные согласования;
- многие бывшие хоромы дворян после революции «оптимизировали» под нужды страны Советов. В квартирах поставили перегородки, сделали небольшой ремонт и получились коммунальные квартиры более чем с десятком комнат;
- как следствие предыдущего пункта — несоответствие квартиры современным нормам строительства и безопасности. Сейчас все квартиры строятся так, что мокрые зоны находятся друг под другом. Это требование закона. В старом фонде кухня одной квартиры может находиться над спальней другой, санузел -- над гостиной, а вентканалы могут быть вообще везде;
- в одном доме может располагаться элитная квартира и коммуналка на десять семей. Стоит это учитывать, если планируете продавать взыскательной публике. Впрочем, в таких домах обычно очень толстые стены, соседей не слышно даже в одном блоке;
- большое количество собственников — как из-за дробления квартир на комнаты, так и просто вследствие времени. Важно убедиться в юридической чистоте объекта;
- а еще стоит проверить чистоту объекта в физическом смысле. В том числе — на наличие насекомых. В старых домах существуют тараканы, клопы тоже нередкие гости. Особенно если перекрытия дома деревянные, речь идет о комнате в коммуналке или если внизу работает заведение общепита. К деревянным перекрытиям также часто прилагается грибок, черная плесень и гнилые доски.
— Продается комната в уникально-просторной коммунальной квартире. Площадь всех комнат (их 11 в квартире) составляет 188 кв.м., а площадь мест общего пользования - 126 кв.м.!!! Конечно, жильцы пользуются этими общими метрами, так как это прекрасная возможность разгрузить свои комнаты от громоздких шкафов, например, от уличной одежды, обуви и других вещей. Все соседи очень адекватные, приятные люди. За два дня все 10 сособственников пришли к нотариусу и сделали отказы от преимущественного права покупки, необходимые для сделки, что характеризует их как ответственных и доброжелательный людей.
Есть несколько схем покупки недвижимости в старом фонде Санкт-Петербурга:
Покупка для сдачи в аренду туристам. Устраивать мини-гостиницы в квартирах нельзя, но их часто сдают посуточно. К тому же у «буржуев» было принято устраивать два входа: парадный и черный, что на руку арендодателям. Коммуналка легко превращается в комнаты с отдельными входами.
Покупка с целью перепродажи. В этом случае инвестор вкладывается в ремонт развалюхи запущенного жилья и продает его в аутентичном дизайне, но с минимумом проблем. Покупают и квартиры, и комнаты.
Выкуп комнат в коммуналке с целью продажи квартиры. То есть инвестор последовательно договаривается с соседями и собирает в единый лот всю коммунальную квартиру. Часто такой бизнес организуют те, кто уже живет в одной из комнат. Главный минус — несговорчивый сосед.
Перевод помещений в нежилое, где можно обустроить мини-гостиницу, кафе или другой коммерческий объект. Процедура требует согласований, они ужесточаются из года в год, если дом имеет статус объекта культурного наследия, согласовывать придется в том числе с Минкультом.
Коммерческая недвижимость: перспективы
Инвестировать можно не только в жилую недвижимость, но и в коммерческую. В начале этого года Питер установил рекорд — четверть всех общероссийских инвестиций пришлась на этот город.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, за первое полугодие в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга было инвестировано 44 млрд рублей, это на 18 % больше, чем за весь 2022 год. Вот что инвесторы выбирали чаще всего:
Гостиничный бизнес
11,9 млрд рублей. Сектор показал рост из-за того, что российская компания приобрела сеть отелей у норвежцев. Но в целом «распродажи» отелей нет, так как иностранцы не владели гостиницами, а управляли. Несколько компаний ушли с рынка, отели сменили оператора, название, но работают.
Офисный бизнес
12,4 млрд рублей. Есть некоторая стагнация и рост количества вакантных площадей. Но компании приобретают объекты, в основном не для инвестиций, а под свои цели.
Торговые площади
11,8 млрд рублей. Ожидается, что уйдут еще несколько иностранных компаний, несколько собственников заявили о приостановке инвестиций в России. В этом бизнесе значение имеет уже не только локация и стоимость, но и готовность ФАС и правительственной комиссии согласовать покупку объекта крупным российским бизнесом.
Складские помещения
8,2 млрд рублей. Доходность качественных складов остается на высоком уровне. Объекты нужны и крупным федеральным ритейлерам, и маркетплейсам, и легко находят покупателей.
— У всей коммерческой недвижимости сохраняется интерес как профильных, так и непрофильных инвесторов. Мы ожидаем, что рынок вложений в коммерческую недвижимость будет демонстрировать рост на протяжении 2023 года, у инвесторов все еще есть возможность пополнить свои портфели качественными объектами. В случае реализации активов, заявленных к продаже, годовой объем инвестиций в коммерческую недвижимость может стать рекордным за всю историю наблюдений.
