Чем рискует покупатель жилья

Здравствуйте!

При покупке квартиры покупатель иногда сталкивается с повышенными рисками. В этой статье разберём ключевые ситуации: приобретение жилья, где использовался материнский капитал продавца, приватизированных квартир и объектов, полученных по наследству. Актуальные данные на 2026 год помогают лучше понимать текущие правила и нюансы.

Если покупаете квартиру, в которой участвовал материнский капитал продавца

Материнский капитал — это единовременная государственная субсидия для семей с детьми. С 2007 года её предоставляют при рождении или усыновлении второго и последующих детей, а с 2020 года — уже за первенца. С 2026 года размер выплаты составляет 483 881,83 руб. Дополнительно на второго или последующего ребёнка, рождённого с 2020 года, полагается ещё 155 550 руб. Если на первенца маткапитал не получали, то на второго ребёнка можно сразу оформить 639 431,83 руб.

Большинство семей направляют эти средства на улучшение жилищных условий. В регионах с более доступными ценами на недвижимость сумма может покрыть значительную часть стоимости жилья или стать первоначальным взносом по ипотеке.

В чём риск

Если продавец использовал материнский капитал при покупке или строительстве жилья, квартира должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). К членам семьи относятся распорядитель капитала (обычно мать), её официальный супруг и все дети, включая совершеннолетних. Дети от предыдущих браков супруга прав на маткапитал не имеют, а дети матери от других браков — имеют.

Если доли не выделены всем, кому положено по закону, нарушаются права несовершеннолетних. С иском могут обратиться прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Выросший ребёнок тоже вправе защитить свои интересы, как и супруг, не получивший долю.

При продаже такой квартиры покупатель рискует столкнуться с судебными претензиями. Если сумма маткапитала существенно меньше стоимости жилья, суд чаще обязывает родителей вернуть средства государству или перечислить их детям, однако сам процесс разбирательств доставляет серьёзные неудобства.

Как минимизировать риск

Чтобы снизить риски, важно проверить, использовался ли материнский капитал при приобретении квартиры. Вот практические шаги:

1. Изучите договор купли-продажи продавца. Если в документе прямо указано использование маткапитала, проверьте, выделены ли доли всем членам семьи. Если договор оформлен только на одного родителя, выделение долей ещё не произошло. В этом случае перед продажей продавец обязан выделить доли и получить разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников.

2. Проверьте паспорт продавца на наличие сведений о детях и их дате рождения. Если второй или последующий ребёнок появился в 2007 году или позже, а первый — с 2020 года, у семьи есть право на маткапитал.

3. Запросите у продавца справку о праве на материнский капитал через личный кабинет на сайте Пенсионного фонда (раздел «Материнский капитал» → «Заказать справку (выписку)»).

Получить справку о наличии права на материнский капитал продавец может через личный кабинет Пенсионного фонда

Если права на материнский капитал нет, в справке будет соответствующая отметка. При наличии сертификата нужно уточнить, были ли использованы средства.

4. Если квартира приобреталась в ипотеку, запросите справку из банка о погашении кредита — в ней часто указывается факт использования маткапитала.

Так выглядит справка из банка о погашении ипотечного кредита

При отсутствии ипотеки или отказе банка в справке запросите документ об использовании материнского капитала через личный кабинет ПФР, отделение фонда или портал «Госуслуги».

Так выглядит справка об использовании материнского капитала (Постановление Правления ПФР от 16.05.2019 № 276п)

Если покупаете приватизированную квартиру

В России значительная часть жилья приватизирована. Приватизация — бесплатная передача квартиры в собственность зарегистрированным в ней гражданам. После этого собственник вправе её продать.

В чём риск

При покупке приватизированной квартиры возможны две основные проблемы:

1. Квартиру можно приватизировать в единоличную собственность даже при наличии других прописанных лиц, если они оформили отказ от приватизации (ст. 2 Закона от 04.07.91 № 1541-1). Если согласие не давалось, человек вправе оспорить сделку.

Лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют право пользования жильём. Судебная практика опирается на несколько норм, включая ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, которая фактически даёт «отказникам» возможность пожизненного проживания.

2. Вторая проблема возникает, если приватизация прошла в период временного отсутствия кого-то из прописанных (служба в армии, отбывание наказания). Такие лица могут через суд восстановить права на проживание и долю в собственности.

Как минимизировать риск

Запросите у продавца расширенную выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто был зарегистрирован в квартире на момент приватизации. Дату приватизации можно найти в договоре передачи. В Москве документ заказывают через МФЦ.

Если на момент приватизации в квартире были зарегистрированы другие лица, но в собственности они не указаны, попросите копии отказов от приватизации. При отсутствии отказов стоит запросить пояснения или рассмотреть другую квартиру.

Так выглядит отказ от приватизации. Формы отказов могут быть разными, например он может быть предусмотрен в заявлении на приватизацию или указан в самом договоре передачи квартиры

Даже при наличии отказа рекомендуется получить нотариально заверенное заявление отказника об отсутствии претензий. Это особенно важно, если человек уже не проживает в квартире или был несовершеннолетним на момент приватизации.

Судебная практика

Суды учитывают несколько обстоятельств: как давно человек выписался, участвовал ли в оплате коммунальных услуг, имеет ли другое жильё и участвовал ли в приватизации ранее. Определение Верховного Суда № 91-КГ13-7 от сентября 2014 года подтверждает, что при выезде в другое место жительства право пользования может прекратиться, если отказник не проявлял намерения вернуться.

Если покупаете квартиру, которую продавец получил в наследство

Наследование — передача имущества умершего по закону или завещанию. Права подтверждаются свидетельством о наследстве.

В чём риск

Наследственные сделки считаются наиболее рискованными. Возможные проблемы:

• Появление «опоздавших» наследников, которые по уважительным причинам не смогли заявить о правах вовремя (болезнь, нахождение в местах лишения свободы, проживание за рубежом). Срок исковой давности может достигать 10 лет.
• Риск заявления прав внебрачными детьми, если собственник — мужчина.
• Отказ страховой компании в титульном страховании при «свежем» наследстве (менее года с момента смерти наследодателя).

Как минимизировать риск

Привлеките юриста для оценки рисков. Наследство по нотариальному завещанию оспорить сложнее. Обязательная доля в наследстве полагается только недееспособным или несовершеннолетним наследникам первой очереди и иждивенцам.

В каких случаях лучше отказаться от покупки

От сделки стоит отказаться, если:

1. Квартира часто перепродавалась за короткий период (более двух сделок за год).
2. Продажа происходит по доверенности, а оригиналы документов утеряны.
3. Квартира получена по договору дарения менее трёх лет назад между не родственниками.
4. Собственник находится в процедуре банкротства.

Что запомнить

Чтобы минимизировать риски:

1. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это незаконная схема ухода от налогов.
2. Проводите расчёты в безналичной форме.
3. При сомнениях привлекайте специалиста или оформляйте титульное страхование.

В сделках с повышенным риском всегда стоит обсудить снижение цены. До новых встреч!