„InRento“ ar „EstateGuru“: didesnė grąža slepia trumpesnę istoriją

Jei renkantis svarbiausia šiuo metu skelbiama grąža ir nuomos pajamomis paremtas finansavimo modelis, „InRento“ atrodo patrauklesnė. Jei svarbiau ilgesnė paskolų baigties istorija, daugiau informacijos suteikia „EstateGuru“, tačiau jos portfelyje tebėra išieškomų paskolų. Abiem atvejais platformos vidurkis nepasako, kiek uždirbs konkreti investicija.

Sprendimą labiausiai keičia tai, kokia portfelio dalis jau grąžinta ir kas nutinka sutrikus mokėjimams. Skelbiami grąžos procentai nėra vienodai apskaičiuotas dviejų platformų investuotojų rezultatas. Pasitraukimą prieš terminą taip pat lemia ne vien antrinės rinkos mokestis: investiciją dar turi nupirkti kitas žmogus.

Grąžos ir paskolų būklės suvestinė

• „InRento“: platformos statistikoje nurodyta 11,56 proc. faktinė metinė grąža, 21 mėnesio vidutinė realizuotų projektų trukmė ir 28,32 proc. grąžinta visos finansuotos sumos dalis; išieškomų paskolų bei pradelstos pagrindinės sumos rodikliai lygūs nuliui, o pradelstų palūkanų suma siekia apie 44 tūkst. eurų.
• „EstateGuru“: spalio 11 d. atnaujintoje istorinėje suvestinėje pateikta 9,24 proc. istorinė grąža, 4,71 proc. vidutinė atgautų paskolų grąža ir 1,53 proc. bendras nurašymų rodiklis; išieškomų paskolų likutis sudarė apie 22,48 mln. eurų, vėluojančių – apie 2,09 mln. eurų, o portfelio būsenų pjūvyje nurašytas likutis sudarė 0,10 proc.

Šioje suvestinėje yra trys skirtingi grąžos pavadinimai. „InRento“ savo rodiklį vadina faktine metine grąža, „EstateGuru“ bendrą rodiklį – istorine grąža, o atgautų paskolų grąža apibūdina tik iš problemų portfelio sugrįžusias paskolas. Atėmus vieną skelbiamą procentą iš kito nebūtų gautas patikimas atsakymas, kuri platforma tam pačiam investuotojui uždirbtų daugiau.

Skiriasi ir paskolų būklės rodiklių vardikliai. „InRento“ grąžintą dalį pateikia kaip visos finansuotos sumos dalį; „EstateGuru“ portfelio būsenos ir bendras nurašymų rodiklis nėra tas pats pjūvis. Todėl suvestinėje šalia grąžos būtina palikti ir paskolų būklę, tačiau skirtingų kategorijų procentų negalima laikyti tiesioginiais atitikmenimis.

Iš kur atsiranda palūkanos

Esminis skirtumas yra pinigų kelias iki skolininko mokėjimo. Nepriklausomas platformų palyginimas „InRento“ sieja su nuomojamu nekilnojamuoju turtu ir reguliariomis nuomos pajamomis, o „EstateGuru“ – su tarpinėmis bei vystymo paskolomis, kurių grąžinimas dažnai priklauso nuo turto pardavimo; jame taip pat nurodoma, kad „EstateGuru“ veikia nuo 2014 m., „InRento“ – nuo 2020 m. Šie modeliai skirtingai reaguoja į tuščią nuomojamą objektą, užsitęsusią statybą ar atidėtą pardavimą.

Nuomos pajamos gali padėti projekto vykdytojui mokėti palūkanas, kol turtas naudojamas. Vis dėlto investuotojas turi reikalavimą pagal konkretaus finansavimo sąlygas, o ne tiesioginę teisę į kiekvieną nuomininko mokėjimą. Užimtumas, nuomos išlaidos ir galutinio turto pardavimo sąlygos gali pakeisti projekto rezultatą net tada, kai periodinės įmokos iš pradžių mokamos laiku.

Vystymo arba tarpinės paskolos atveju svarbus skolininko kelias iki pagrindinės sumos grąžinimo: statybos užbaigimas, pirkėjo suradimas ar refinansavimas. Nekilnojamojo turto užstatas suteikia būdą siekti skolos grąžinimo, bet pats savaime negarantuoja nei termino, nei visos sumos. Todėl panašios siūlomos palūkanos gali slėpti labai skirtingą priklausomybę nuo projekto eigos.

Kiek istorijos jau turi galutinį rezultatą

„InRento“ didesnės skelbiamos grąžos vertinimą riboja tai, kad galutinai grąžinta mažesnė jos finansuoto portfelio dalis. Vykdomi projektai gali toliau mokėti palūkanas, bet jų galutinė kapitalo grąža dar nežinoma. Realizuotų projektų vidutinė trukmė taip pat neparodo, kada baigsis kiekviena šiandien pasirinkta investicija.

„EstateGuru“ ilgesnė istorija apima daugiau užbaigtų paskolų ir daugiau sudėtingų baigčių. Jos duomenyse vienu metu matomos grąžintos, vėluojančios, išieškomos ir nurašytos sumos. Tai naudingiau vertinant, kas gali nutikti sutrikus mokėjimams, tačiau ilgesnė istorija savaime nepagerina dabartinio išieškomų paskolų portfelio rezultato.

Istorijos ilgis nėra tas pats, kas kiekvieno naujo projekto kokybė. Ankstesnės „EstateGuru“ problemos netampa būsimos paskolos nuostoliu, o „InRento“ dabartinė paskolų būklė negarantuoja tokio pat rezultato augant ir bręstant portfeliui. Investuotojui tai dvi skirtingos nežinomybės: vienoje platformoje sunkiausių atvejų baigčių stebėta mažiau, kitoje jų padariniai jau matomi.

Ką pasako vėlavimai ir išieškojimas

Vėluojanti įmoka, išieškoma paskola ir galutinis nurašymas reiškia skirtingas būkles. Vėlavimas rodo sutrikusį grafiką, išieškojimas – pastangas susigrąžinti skolą, o nurašymas – pripažintą praradimą pagal taikomą apskaitos rodiklį. Vien iš vėlavimo negalima spręsti apie galutinį nuostolį, tačiau užsitęsęs išieškojimas atideda galimybę panaudoti įstrigusį kapitalą kitur.

„EstateGuru“ atgautų paskolų grąžos rodiklis ypač svarbus dėl savo siauro objekto: jis parodo rezultatą paskolų, kurios jau pateko į probleminį kelią ir buvo atgautos. Jis nepakeičia viso portfelio grąžos rodiklio, bet leidžia aiškiau matyti, kiek gali kainuoti sunkesnė baigtis. Lyginant platformas šios kategorijos nereikėtų nei paslėpti bendrame vidurkyje, nei priskirti visoms naujoms paskoloms.

„InRento“ atveju pradelstos palūkanos primena, kad nulinis išieškomų paskolų rodiklis nereiškia visiškai nenutrūkstamo mokėjimų grafiko. Skirtumas tarp pradelstų palūkanų ir pradelstos pagrindinės sumos investuotojui svarbus: pirmasis rodo uždelstas pajamas, antrasis tiesiogiai liečia grąžintiną kapitalą. Abiejų būklių stebėjimas suteikia daugiau informacijos nei vienas žodis „nevėluoja“.

Antrinė rinka ir tikroji pasitraukimo kaina

Abi platformos leidžia siūlyti investicijas antrinėje rinkoje, tačiau kainynas nusako sandorio mokestį, o ne pardavimo tikimybę. „InRento“ kainyne pardavėjui nustatytas 2 proc. mokestis nuo pardavimo kainos. Jis sumažina po sandorio gaunamą sumą net tada, kai pirkėjas sutinka mokėti prašomą kainą.

„EstateGuru“ kainyne nurodytas 1 proc. pardavėjo mokestis nuo sandorio sumos, o atskiro pirkėjo mokesčio nėra. Mažesnis mokestis gali padėti, tačiau paskolos būsena ir siūloma kaina veikia tai, ar apskritai atsiras pirkėjas. Už vėluojančią investiciją gali tekti prašyti mažiau, nei už ją buvo sumokėta.

Tad pasitraukimo kainą sudaro ne vien platformai mokamas mokestis. Ją gali padidinti nuolaida pirkėjui ir laikas, kurį pasiūlymas lieka neparduotas. Jei pinigų reikės nustatytą dieną, nė vienos platformos antrinė rinka neturėtų būti laikoma užtikrintu jų atsiėmimo būdu.

Kuri platforma labiau tinka pasirinktam tikslui

„InRento“ labiau atitinka pasirinkimą investuoti į nuomos pajamomis paremtą modelį ir priimti trumpesnę galutinių portfelio rezultatų istoriją. „EstateGuru“ suteikia ilgesnę istoriją, įskaitant duomenis apie vėlavimą ir išieškojimą, bet investuotojas turi įvertinti joje jau matomą įstrigusio kapitalo dalį. Skelbiamos grąžos lyderė todėl nebūtinai bus geresnė tam, kam svarbiausia stebėta probleminių paskolų baigtis.

Renkantis konkrečią investiciją, platformos vidurkį reikia sieti su to projekto mokėjimų šaltiniu, terminu ir paskolos būkle. Jei planuojama parduoti prieš grąžinimą, reikšminga tampa ir tikėtina pardavimo kaina po mokesčio. Būtent šios sąlygos lemia asmeninį rezultatą labiau nei dviejų nevienodai sudarytų istorinių procentų skirtumas.

Taip pat skaitykite:

• SAFE ar konvertuojama paskola: paprastesnė sutartis slepia praskiedimą
• DI agento atmintis: sesijos istorija dar nėra ilgalaikė atmintis
• „Google“ istorijos ištrynimas: „Mano veikla“ neišvalo naršyklės