Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры

Здравствуйте!

Как минимизировать риск, если в собственниках квартиры есть дети, пожилые или недееспособные люди.

В предыдущей статье мы уже рассказывалы, как купить квартиру в новостройке. Некоторые советы полезны и при покупке недвижимости на вторичном рынке. 

Но со вторичным жильем есть нюансы. В этой статье мы разберем категории собственников, которые требуют особого внимания: дети, пожилые или недееспособные люди, а также когда собственник — один из супругов. Расскажу, какие есть риски для покупателя при заключении сделки с этими категориями собственников и как минимизировать риски.

Когда собственники — несовершеннолетние дети

Права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает закон. Дети, с точки зрения закона, делятся на две категории.

Дети до 14 лет являются недееспособными, то есть не могут самостоятельно участвовать в имущественных сделках. За них действуют родители, усыновители или опекуны.

Дети с 14 до 18 лет по закону считаются ограниченно дееспособными. Они самостоятельно участвуют в сделках с недвижимостью, то есть сами подписывают документы и заявление на государственную регистрацию, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей. Согласие дает каждый родитель — обычно оно оформляется в нотариальной форме. Ecли родитель один, то нужно документально доказать, что другого нет, нaпpимep предъявить свидетельство о рождении, где указан только один родитель, или свидетельство о смерти другого.

Пример такого согласия родителя на сделку.

За сделками с участием несовершеннолетних собственников вне зависимости от того, есть ли у них родители, усыновители или опекуны, установлен государственный контроль: для сделки купли-продажи потребуется согласие органа опеки и попечительства. Все согласия должны быть представлены до подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ

За разрешением органа опеки и попечительства нужно обратиться по месту жительства ребенка. К заявлению прилагаются паспорта родителей, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и документы, которые подтверждают защиту интересов ребенка, например предварительный договор о покупке новой недвижимости.

Форма сделки с несовершеннолетними. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то сделка купли-продажи проводится только в нотариальной форме. Договор составляется в нотариальной форме, поэтому можно прописать прямо в нем, что ребенок действует с согласия родителей, и там же родители заверяют свое согласие подписями, так как маловероятно, что ребенок придет на сделку один.

П. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Есть еще нюансы про детские доли, на которые дети могли бы иметь право, но им не воспользовались, точнее, им не дали воспользоваться. Об этом мы расскажем в следующей статье, когда речь пойдет про материнский капитал и приватизацию. 

В чем риск. Если не получить нужные согласия или сделка будет оформлена не в должной форме, то:

1. Росреестр не примет документы на регистрацию или приостановит ее, когда обнаружится факт отсутствия согласий. Покупателю придется срочно делать эти документы, чтобы возобновить регистрацию. А если опека не разрешит продавать квартиру по причине несоблюдения интересов ребенка, то сделка может сорваться.
2. Даже если регистрация все-таки пройдет, ее могут признать недействительной. 

Когда сделку могут признать недействительной

Недействительной сделку может признать только суд.

Потребовать признать сделку недействительной может участник сделки или лицо, чьи права были нарушены, например, в случае нарушения прав детей они сами могут подать иск, когда станут совершеннолетними (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Недействительной могут признать сделку, которая была таковой изначально, и покупатель знал или мог знать об этом, но принял в ней участие, то есть действовал недобросовестно. Поэтому при подготовке сделки важно проверять документы, требовать нужные в сделке согласия и разрешения, указывать в договоре приобретения гарантии от продавца (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Лицо, права которого нарушены, имеет право подать иск в течение 3 лет с момента, как он узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые являются основанием для признания сделки недействительной (ст. 181 ГК РФ). Формулировка закона «должен был узнать» немного расплывчатая — этот факт устанавливает суд. Например, собственность принадлежит ребенку 16 лет, который участвовал в сделке с согласия одного родителя, а другой живет отдельно, и его не спросили. Нотариус, который оформлял, не уточнил этот момент. Второй родитель узнал о сделке и заявил, что без его согласия сделка недействительна. Поэтому, если согласия от второго родителя нет, лучше отказаться от сделки. 

В случае признания судом сделки недействительной, по закону каждая сторона должна вернуть другой все полученное по сделке. Иногда бывает так, что продавцу вернули квартиру, а денег для возврата у него уже нет. В этом случае придется судиться с продавцом и, возможно, возвращать деньги несколько лет (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Например, квартира стоит 5 млн руб. Сделку зарегистрировали, расчеты между сторонами провели, но впоследствии выяснилось, что согласия не было. Состоялся суд, который признал сделку недействительной, по решению стороны должны вернуть то, что получили при сделке: покупатель возвращает квартиру, а продавец — деньги. Недвижимость возвращается автоматически, так как сделка расторгнута, а деньги могут вернуться не сразу, если продавец их уже потратил. Тогда придется решать этот вопрос через суд, а деньги могут возвращаться годами. 

Как минимизировать риск. Проверьте наличие согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также согласия органа опеки на продажу квартиры. Обратите внимание на наличие дополнительных условий в согласии. Если они есть, то желательно самому убедиться, что ваш продавец их исполнил, например купил новую квартиру, где ребенку выделена доля в соответствии с решением органа опеки и попечительства.

Вот пример согласия органа опеки, оно выдано с условием, что семья продавца подтвердит покупку другого жилого помещения. Такой случай встречается часто.

Когда продавцу нужно исполнить условие органа опеки, часто оформляют так называемую альтернативную сделку — когда одновременно проводится несколько взаимозависимых сделок. Например, деньгами от продажи старой квартиры продавец рассчитывается при покупке новой. В этом случае покупатель точно знает, что сделка по покупке другой квартиры у продавца тоже прошла.

Если альтернативная сделка не оформляется, то отследить факт исполнения решения опеки будет сложнее. Чтобы упростить себе задачу, можно предусмотреть в договоре предоставление документов, которые подтверждают исполнение решения опеки. Например, это можно учесть в условиях доступа продавца к деньгам.

Но нужно понимать, что альтернативная сделка сама по себе несет риски.

Какие риски у альтернативных сделок

Альтернативные сделки — это сложная процедура покупки квартиры, когда продажа одной квартиры обуславливает покупку другой, например когда у продавца не хватает своих денег для покупки другой квартиры и он получает их от продажи своей имеющейся квартиры. Такие сделки «покупка — продажа — покупка» обычно проводятся одновременно. Таких цепочек сделок может быть и несколько, например когда и покупателю нужно продать другую недвижимость, чтобы купить квартиру. А если еще и следующие покупатели или продавцы заинтересованы в одновременной сделке, то схема серьезно усложняется.

Так может выглядеть альтернативная сделка

В чем риск. Сделка из нескольких цепочек сделок непредсказуема: если у одного из участников такой сделки изменятся обстоятельства, то разорвутся все сделки, а покупателю придется искать новую квартиру. Например, продавец № 2 или № 3 передумает продавать квартиру.

Как минимизировать риск. Тут два варианта:

1. проводить такую сделку под контролем профессионального участника рынка недвижимости, например агента по недвижимости или юриста;
2. отказаться от такой сделки. 

Когда собственники — недееспособные или ограниченно дееспособные граждане

По закону совершеннолетний гражданин может быть признан недееспособным при определенных обстоятельствах, например в случае психического расстройства. Это обстоятельство признает суд. Он назначает опекуна, если человек признан недееспособным, и попечителя — если человек ограниченно дееспособен.

Ограниченно дееспособный человек может самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например продать телефон. А вот продать квартиру он может только с согласия попечителя, так как суд и закон ограничивают его действия (ст. 30 ГК РФ).

Ограничить дееспособность суд может, например, по причине психического расстройства или злоупотребления наркотиками либо алкоголем.

Если квартира принадлежит недееспособному или ограниченно дееспособному собственнику, то сделка находится под контролем органа опеки и попечительства, как в случаях с несовершеннолетними. Поэтому для сделки сначала нужно получить: 

• согласие попечителя в случае, если продавец ограниченно дееспособен;
• разрешение органа опеки и попечительства, если продавец недееспособен. Порядок получения такой же, как в случае с детьми.

В чем риск. Сделку с недееспособным человеком без согласия органа опеки, так же как и в сделках с детьми, могут признать недействительной. Последствия мы обсуждали выше.

Как минимизировать риск. Чтобы проверить продавца на дееспособность, можно попросить его показать водительское удостоверение — этот документ требует врачебной справки от психиатра и нарколога. Если психическое состояние продавца вызывает сомнение, запросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если продавец состоит на учете, то выясните, кто является его опекуном или попечителем, и запросите их согласие и разрешение органа опеки на сделку.

Когда собственники — пожилые люди

У возрастных собственников могут быть особенности психического здоровья. Например, если в сделке речь идет о залоге, то банки запрашивают справку из психоневрологического и наркологического диспансеров у собственников старше 65 лет. Если у вас не ипотечная сделка, то подстраховаться все равно стоит. В этом случае подойдет действующая водительская медицинская справка продавца — обычно ее выдают на 3 года — либо справка из диспансера — она подтверждает, что в текущий момент человек не стоит на учете. Нужно понимать, что оба этих документа не гарантируют дееспособность продавца.

Даже если продавец молод, но его поведение вызывает у вас вопросы, вы имеете право запросить справки из диспансера.

В чем риски. Если вы совершили сделку с лицом, которое не вправе было ее проводить, то она может быть признана недействительной.

Например, покупатель подписал договор с ограниченно дееспособным лицом, которое стоит на учете с психическим расстройством. Такой человек не имеет права сам заключать подобную сделку, а опекун или попечитель не был в курсе сделки и узнал о ней позже. Если он заявит об этом в суд, то суд признает сделку недействительной (ст. 171 ГК РФ). 

Как минимизировать риск: не стесняться спрашивать у пожилых продавцов (и не только у них) документы, которые подтверждают психическое состояние, проверять наличие требуемых законом согласий, например в случае ограниченной дееспособности продавца.

В любом случае рекомендуем включать в договор купли-продажи вот такой пункт:

«Продавец и Покупатель подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, психическими заболеваниями и расстройствами не страдают, на учете в психоневрологическом диспансере, под опекой, попечительством, а также под патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора».

Такой пункт не гарантирует того, что сделку не признают недействительной, но это дополнительное подтверждение того, что покупатель проявил добросовестность, так как уточнил этот вопрос у продавца.

Согласие супруга при покупке квартиры в совместной собственности

По закону все имущество, которое приобреталось в браке, является совместной собственностью супругов. Но есть два исключения, когда имущество не считается совместной собственностью:

1. у супруга есть брачный договор, который оформляется в нотариальной форме, и в рамках этого договора все имущество супругов разделено между ними;
2. имущество, которое оформлено на одного из супругов, приобретено безвозмездно, например квартира получена по договору дарения или перешла по наследству. Такая собственность считается единоличной собственностью ее владельца (ст. 36 СК РФ). 

При покупке квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, необходимо нотариальное согласие супруга, который не указан в правоустанавливающих документах. Переход права собственности при продаже квартиры — это сделка, требующая госрегистрации в Росреестре, поэтому согласие супруга обязательно (ст. 35 СК РФ).

Согласие супруга представляется до передачи документов на госрегистрацию. Рассчитывать на то, что Росреестр проверит состав документов, не стоит: он вправе не требовать согласия супруга или заявления о покупке имущества вне брака. В этом случае он просто зафиксирует в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) факт, что согласие супруга не представлено. И это лишний повод для того, чтобы оспорить сделку впоследствии.

Например, при покупке квартиры в браке договор купли-продажи заключал муж, право собственности оформлено только на него. Но по закону жена тоже имеет права на эту квартиру. Если квартира продается, то при передаче документов на госрегистрацию нужно нотариальное согласие супруги на продажу.

Так выглядит согласие супруга

В чем риск. Если квартира покупалась супругами в браке, брачного договора нет, а нотариального согласия супруга на продажу вы не предоставили, то ущемленный в правах супруг может обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Это можно сделать в течение года со дня, когда он узнал о сделке (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Частый случай, когда в момент покупки квартиры продавец состоит в браке и квартира записана на него. Потом он разводится, но имущество с супругой официально не делит, то есть соглашения о разделе имущества нет, — так часто бывает. Затем он женится второй раз и решает продать квартиру. В данном случае необходимо согласие на продажу от первой супруги. Если его нет, то сделку проводить нельзя. 

Как минимизировать риск:

1. Узнайте у продавца о его семейном положении на момент покупки квартиры: состоял ли он в браке в момент покупки. Посмотрите паспорт продавца на странице семейного положения. Не всегда там ставят отметки о браке и его расторжении, но все-таки. 
2. Если продавец состоял в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу либо брачный договор. Если брак уже расторгнут, запросите нотариальное соглашение о разделе имущества. Если в браке не состоял — нотариальное заявление продавца об этом.
3. Изучите документы, представленные продавцом (брачный договор, соглашение о разделе имущества или согласие на продажу), на предмет того, относительно какого имущества документ составлен, нет ли каких дополнительных условий, ну и срок действия документа тоже важен. 
4. Включите в договор купли-продажи пункт, который подтверждает информацию от продавца. Если имущество куплено в браке, то пункт:

«Продавец сообщает, что на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке состоял. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры получено».

Если не в браке, то:

«Продавец сообщает, что на момент приобретения квартиры в зарегистрированном браке не состоял».

Если опасаетесь, что что-то пойдет не так

Если нет уверенности в своих силах предусмотреть все особенности сделки, а отказываться от варианта не хочется, то, чтобы снизить риски, можно: 

1. Привлечь профессионала, например риелтора или юриста, — он запросит и проверит все нужные документы и информацию. Стоимость таких услуг может быть фиксированная или в процентах от суммы сделки, например риелторы обычно берут 3–4 % от суммы сделки. В стоимость входит не только оценка документов, но и подбор объекта. Юридическое сопровождение стоит 30–50 тыс. руб. в зависимости от региона.
2. Повести сделку у нотариуса. Он должен убедиться в законности сделки и проверить права всех ее участников (ст. 163 ГК РФ). 
   
   Нотариальные тарифы регулируются законом. Например, при сделке суммой в 5 млн руб., если она не требует обязательной нотариальной формы, тариф за ее удостоверение — 15 тыс. руб. Но могут быть и сопутствующие расходы за технические работы нотариуса (ст. 22.1 Закона о нотариате).
3. Оформить титульное страхование, то есть застраховать риск утраты права собственности — это 0,3–0,4 % от стоимости объекта недвижимости. Если страховая компания не берет квартиру на страхование, то лучше не рассматривать такую сделку.

Эти советы будут актуальны для всех сделок с повышенным риском.

Что запомнить

1. Не стесняйтесь запрашивать у продавца дополнительные документы, например документы из диспансеров, изучайте их и делайте проверки.
2. Если потенциальный продавец вызывает сомнения, а купить очень хочется, то проводите сделку в нотариальной форме или страхуйте титул. 
3. Имейте в запасе несколько вариантов для покупки, если по каким-то причинам выбранная квартира не подойдет или риски по ней будут слишком высокими.

До новых встреч!