На что обращать внимание при покупке доли в квартире

Здравствуйте!

В статье разберём, какие риски возникают при покупке доли в квартире и как их грамотно минимизировать.

В России существует три типа собственности: индивидуальная, общая совместная и общая долевая. Индивидуальная собственность означает, что права на имущество принадлежат одному конкретному человеку. Общая совместная собственность оформляется на супругов, при этом доли не выделяются. Общая долевая собственность возникает, когда у объекта недвижимости несколько собственников и у каждого из них есть чётко определённая доля. Понятие и основания возникновения общей долевой собственности регулирует ст. 244 ГК РФ.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это имущество, которым владеют два или более человек на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности на квартиру определяется дробью. Например, если квартира принадлежит супругам и двоим детям, то у каждого — по ¼ доли. Доли не обязательно равны и не всегда принадлежат родственникам.

Доля — это часть объекта недвижимости. Ею может быть:

1. доля жилого дома;
2. доля в квартире;
3. комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре (например, оформлена как отдельная комната) или не выделена (просто дробь в праве собственности).

Разделить имущество по долям можно через правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, договор дарения или соглашение о разделе имущества. Супруги также вправе определить доли брачным договором. Эти документы служат основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный объект недвижимости. Её можно продать, подарить или завещать. Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако при продаже необходимо сначала уведомить остальных владельцев долей — об этом расскажем ниже.

В договоре указываются доли в праве собственности каждого из троих собственников квартиры.

Зачем покупать долю

Два главных преимущества покупки доли:

• низкая стоимость по сравнению с целой квартирой;
• возможность регистрации по месту жительства (если нужна только прописка, покупка доли — вполне рабочий вариант).

Процесс приобретения доли во многом похож на покупку целой квартиры, но имеет важные особенности. Разберём их подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный уголок. Это просто юридически определённая часть права, которая физически не выделена.

Важно понимать: остальными долями владеют другие собственники. Если доля не выделена в натуре, вселение в квартиру может оказаться проблематичным — конкретное место проживания не определено. В таком случае, если собственники не являются родственниками, разделить квартиру для совместного проживания можно только путём выдела доли в натуре.

Если доля слишком мала и не выделена, рассчитывать на реальное вселение сложно. Чтобы получить свою часть имущества в единоличное владение, можно потребовать выдела доли в натуре, но на практике это непросто, особенно если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец предлагает долю в собственности под видом отдельного жилья — это мошенничество.

Иногда под видом мини-студии продаётся именно доля, а не отдельное помещение. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом фонде, делит помещение на несколько обособленных зон, проводит коммуникации и продаёт «студии». Такая перепланировка незаконна, а в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не отдельная квартира.

В подобных объявлениях часто указывают, что покупка возможна только за наличный расчёт, без ипотеки и материнского капитала. Это позволяет продавцу избежать проверок банка.

Подобные случаи нередко становятся предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе суд признал такую перепланировку незаконной и обязал вернуть квартиру к первоначальному состоянию. Покупателям таких «студий» придётся через суд выделять доли в натуре, которые могут не соответствовать оплаченным квадратным метрам.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно объект предлагает продавец, можно:

1. Проверить информацию на портале Росреестра по адресу квартиры и сравнить её с описанием в документах. Если в недавнем договоре речь идёт о доле, а сейчас продаётся отдельное помещение, стоит выяснить основание таких изменений. При законном переоформлении должен быть новый правоустанавливающий документ (технический паспорт или решение суда).
2. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта есть кадастровый номер, по которому можно заказать выписку. В ней указаны количество собственников, размер долей каждого, а при выделенной доле — статус комнаты.

Запросить выписку может собственник через МФЦ или онлайн в личном кабинете на сайте Росреестра.

Пример выписки из ЕГРН с долевой собственностью.

При сомнениях посмотрите планировку аналогичных квартир на других этажах того же дома — это можно сделать в истории объявлений по адресу. Если планировка и площадь существенно отличаются, это повод для дополнительных проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре (в виде комнаты) можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала стоит попробовать договориться с другими собственниками. Если переговоры не дают результата, придётся обращаться в суд с иском о разделе недвижимости в натуре. При положительном решении каждый собственник получит отдельный объект (с литерой А или А1).

Документы подаются на государственную регистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и собственники получают право на целый объект, а не на долю.

Важно знать: в некоторых случаях выделить долю в натуре невозможно (например, если доля меньше комнаты). Даже после выдела жилой комнаты общие помещения (кухня, прихожая, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счёт, чтобы коммунальные платежи начислялись отдельно, и установить индивидуальные счётчики. Расходы на содержание общего имущества распределяются пропорционально доле в праве собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Пример решения суда о разделе частного дома в натуре.

При выделенной доле в свидетельстве о праве собственности указывается отдельная комната (ст. 16 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ).

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

Перед продажей своей доли продавец обязан предложить выкупить её другим собственникам. Для этого он направляет им письменное уведомление с указанием цены и условий сделки. Это преимущественное право покупки. Уведомление следует отправлять заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех. Завышать цену в уведомлении, чтобы потом продать долю третьему лицу дешевле, нельзя — это основание для оспаривания сделки.

Другие собственники в течение месяца должны дать ответ. Отсутствие ответа считается отказом. Если все собственники письменно откажутся, продавать долю можно раньше истечения срока.

При количестве сособственников более 20 уведомить их можно через личный кабинет Росреестра (услуга бесплатна).

Какой есть риск. Продавец может:

• не известить других собственников;
• отправить уведомления по неверным адресам;
• подделать подписи на отказах;
• указать в уведомлении иную цену.

Любое нарушение порядка уведомления даёт другим собственникам право оспорить сделку в суде.

Как проверить:

• Убедитесь, что у продавца есть письменные отказы либо квитанции об отправке уведомлений (отслеживайте по трек-номеру).
• Сравните условия во всех уведомлениях с условиями будущей сделки.
• Попросите отправить уведомления через нотариуса (сделка с долей в любом случае требует нотариальной формы).
• При возможности лично уточните намерения других собственников.

Сохраните все документы: копии уведомлений, отказы и квитанции об отправке — они понадобятся при регистрации.

Сделка по продаже доли должна всегда заверяться нотариусом

Все сделки с долями недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если продавец предлагает оформить договор в простой письменной форме, от сделки лучше отказаться — это риск потерять деньги. Договор в простой форме не примут на регистрацию, а возврат уже переданных средств может потребовать судебного разбирательства.

Что ещё важно учесть при покупке доли

На что ещё стоит обратить внимание:

1. Общее состояние комнаты и мест общего пользования (кухня, санузел, коридор).
2. Соседи — шумные или неблагополучные соседи могут серьёзно осложнить проживание.
3. Сложность последующей продажи — не каждый покупатель готов делить квартиру с посторонними.
4. Сложность залога — немногие банки работают с долями; ипотека на невыделенную долю возможна только в ограниченном числе случаев (чаще всего при покупке последней доли).
5. Проверка участников сделки: изучите правоустанавливающие документы и паспорта, проверьте выписку ЕГРН на обременения и наличие необходимых согласий.

Что запомнить

1. Покупка доли во многом похожа на покупку целой квартиры, но имеет существенные нюансы.
2. Если родственных отношений с другими собственниками нет, лучше требовать выдела доли в натуре и приобретать отдельную комнату с раздельными лицевыми счетами и кадастровым учётом.
3. Убедитесь, что продавец надлежащим образом уведомил остальных собственников о продаже.

До новых встреч!