Как продать квартиру и не платить налог

Здравствуйте!

Продал квартиру — получил доход. С дохода нужно заплатить государству налог — 13 % от разницы между ценой покупки и продажи. Однако есть законные способы снизить или полностью избежать налоговой нагрузки.
Мы разобрались, кто, как и почему может не платить налог при продаже квартиры.

От трёх до пяти лет

Налог платить не нужно, если квартира находится в вашей собственности пять лет и больше.
Не придётся делиться с государством и в том случае, если вы продаёте квартиру по той же цене, за которую её купили, или дешевле. Нет дохода — нет налога.
Некоторые «предприимчивые» продавцы пытаются занизить цену в договоре. Это экономическое преступление, и налоговая служба активно выявляет такие схемы. При обнаружении нарушений избежать последствий не удастся.

Из правила «пяти лет» есть исключения: в отдельных случаях квартиру можно продать уже через три года без уплаты налога.

Единственное жильё или покупка в течение трёх месяцев

Если продаваемая квартира — единственная, её можно реализовать уже через три года без уплаты НДФЛ.
Если у вас две и более квартиры, то для продажи без налога по-прежнему действует срок в пять лет. Однако есть важное уточнение: если вторую квартиру вы приобрели незадолго до продажи первой (в пределах трёх месяцев), срок владения снова сокращается до трёх лет.

Петя приобрёл первую квартиру в марте 2023 года, а в декабре 2025 года купил вторую. В марте 2026 года он может продать первую квартиру и не платить налог, несмотря на то что на момент сделки у него уже есть вторая.

Квартира по наследству, в дар, по приватизации или ренте

Квартиру, полученную по наследству или по договору дарения, можно продать через три года независимо от количества другой недвижимости.
Отсчёт срока владения для наследника начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления прав. Аналогичные правила действуют при приватизации и при получении жилья по договору ренты пожизненного содержания с иждивением. В этих случаях срок отсчитывается с даты государственной регистрации права.

Пример расчёта налога: вы купили квартиру в 2026 году за 5 млн рублей и в том же году продали за 6 млн. Ваш доход составляет 1 млн рублей. Сумма налога = 130 000 рублей (13 %).

Права дольщиков

С января 2021 года дольщики получили налоговые льготы. Теперь срок владения начинается не с момента оформления собственности, а с даты полной оплаты квартиры по договору долевого участия. Это особенно важно, учитывая длительные сроки строительства.

Петя оплатил квартиру в 2022 году. Застройщик обанкротился, и стройка остановилась. Новый застройщик возобновил работы только в 2026 году. По новым правилам отсчёт трёх- или пятилетнего срока владения идёт именно с момента внесения полной суммы на счёт прежнего застройщика.

Продажа раньше минимального срока

Если ждать три или пять лет невозможно, можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. Это позволит уменьшить налогооблагаемую базу и сэкономить до 130 000 рублей.
Важно: если в течение одного года продаётся несколько объектов, вычет применяется только к одному из них.

Налоговый вычет доступен только при наличии официального дохода, с которого уплачивается НДФЛ (13 %).

Кадастровая стоимость жилья также учитывается: цена продажи не может быть ниже 70 % от кадастровой стоимости.

Совмещение вычетов при продаже и покупке

Кроме вычета при продаже, существует вычет при покупке жилья (до 260 000 рублей с 2 млн рублей). Его можно использовать один раз в жизни. При одновременной продаже и покупке можно применить оба вычета.

Петя в 2023 году купил квартиру за 3,4 млн рублей и не использовал вычет. В 2026 году он продал её за 4,4 млн рублей и приобрёл новую квартиру за 3,2 млн рублей. Общая сумма вычетов составила 3 млн рублей. НДФЛ был рассчитан только с 1,4 млн рублей и составил 182 000 рублей.

Альтернативный вариант расчёта позволяет получить ещё большую экономию за счёт правильного сочетания вычетов и подтверждения расходов на ремонт.

1. Отказаться от вычета при продаже.
2. Подтвердить расходы на новую квартиру.
3. Рассчитать разницу и применить вычет при покупке.

Важно! Для подтверждения расходов необходимо предоставить в налоговую документы: договор подряда, акты выполненных работ, чеки на стройматериалы.

Продажа доли в квартире

При продаже доли налоговый вычет в 1 млн рублей делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Если вы владеете своей долей более пяти лет, а другие доли были приобретены позже, налог при продаже не уплачивается.

P.S.
При несвоевременной подаче декларации о доходах предусмотрен штраф в размере 1000 рублей. Декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог уплатить до 15 июля.