Как досрочно погасить ипотеку

Здравствуйте!

Банку невыгодно досрочное погашение ипотеки — он теряет часть будущей процентной прибыли. Однако запретить заёмщику вернуть кредит раньше срока банк не вправе. По закону заёмщик может выплатить ипотеку досрочно без штрафов, если средства получены «для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (ст. 810 ГК РФ).

Разберёмся, возможно ли досрочное погашение ипотеки для любого клиента и как правильно провести эту процедуру.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

При заключении кредитного договора заёмщик получает график погашения — таблицу с суммами платежей, разбивкой на проценты и основной долг, датами выплат (обычно последний день месяца) и остатком задолженности после каждого платежа.

Аннуитет. Чаще всего применяется аннуитетная схема: ежемесячные платежи равны и включают как проценты, так и часть основного долга. Порядок начисления процентов и погашения подробно описан в договоре, а для удобства клиенту выдают информационный график. Это позволяет точно планировать бюджет, не пересчитывая суммы самостоятельно.

Например, при кредите в Райффайзенбанке на 3 млн рублей на 20 лет под 8,99 % годовых график выглядит следующим образом.

Размер аннуитетного платежа составляет 27 013 рублей. Первый платёж идёт только на проценты и отличается от аннуитетного. Последний платёж включает остаток долга и начисленные проценты — обычно он меньше.

При аннуитетной схеме в первые годы большая часть платежа уходит на проценты, а не на основной долг.

Расчёт аннуитета. Размер аннуитетного платежа фиксируется при заключении договора и зависит от ставки, срока и суммы кредита. Формула выглядит так:

Где:

• месячная ставка = годовая / 12;
• количество месяцев — срок кредита в полных месяцах;
• (количество месяцев − 1) учитывает, что первый платёж состоит только из процентов.

Быстрее всего рассчитать аннуитет с помощью калькулятора на сайте банка. В Excel для этого используют функцию ПЛТ(СТАВКА/12; СРОК; СУММА).

Расчёт процентов. Проценты начисляются за фактическое количество дней в процентном периоде от остатка долга на начало периода. Сумма в погашение основного долга — это разница между аннуитетным платежом и начисленными процентами.

Виды досрочного погашения

Существует два вида: полное и частичное. Полное — это единовременное погашение всей задолженности, включая проценты, штрафы и пени. Частичное — внесение суммы сверх очередного платежа.

Процедура досрочной выплаты

Порядок досрочного погашения всегда прописан в кредитном договоре и может отличаться в разных банках. Обратите внимание на следующие пункты.

Срок досрочного погашения. Частичное погашение обычно возможно только в дату планового платежа. Полное досрочное погашение допустимо в любой день.

Срок предупреждения банка. По закону уведомить банк нужно минимум за 30 дней (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Банк вправе сократить этот срок: часто для полного погашения достаточно 15 дней, а для частичного — одного дня. Точные условия указаны в договоре.

Заявление о досрочном погашении можно подать в бумажном виде или через личный кабинет — в зависимости от требований банка. В заявлении указывают сумму и дату погашения.

Полное досрочное погашение

Пошаговый порядок:

1. Определите точную дату, когда на счёте будет нужная сумма.
2. Обратитесь в банк и запросите расчёт итоговой суммы на эту дату (остаток долга + проценты за фактическое время пользования кредитом).
3. Подайте заявление с указанием даты и суммы.
4. В согласованный день банк спишет средства. При переплате излишек вернут на счёт заёмщика.
5. После полного погашения снимите обременение с недвижимости.

Частичное досрочное погашение

При частичном погашении можно уменьшить срок кредита или размер ежемесячного платежа. В обоих случаях снижаются будущие проценты, поскольку они начисляются на фактический остаток долга.

Что нужно сделать:

1. Определите сумму сверх планового платежа.
2. Укажите в заявлении, что хотите сократить срок (по умолчанию) или уменьшить платёж.
3. Получите новый график погашения.
4. Направьте обновлённый график в страховую компанию — ежегодные страховые взносы уменьшатся.

Новый размер платежа рассчитывается по той же формуле, но с учётом актуального остатка долга и оставшегося срока.

Особые случаи досрочного погашения

Материнский капитал. Средства можно направить на досрочное погашение как по требованию банка, так и добровольно. После получения кредита нужно подать заявление в Пенсионный фонд, уведомить банк и предоставить нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность.

Страховое возмещение. При наступлении страхового случая страховая компания переводит выплату на счёт заёмщика, и банк зачисляет её в счёт погашения долга.

Банкротство застройщика. При покупке по ДДУ возмещение из компенсационного фонда перечисляется на счёт банка-кредитора после подачи заявления конкурсному управляющему (Закон № 127-ФЗ о банкротстве).

Требование банка. При нарушении условий договора банк может потребовать полного досрочного погашения в письменной форме. При неисполнении требования банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру (ст. 50 № 102-ФЗ).

Результат любого досрочного погашения:

1. Общая сумма уплаченных процентов уменьшается.
2. Максимальная экономия достигается при досрочных платежах в первой половине срока.

Что выгоднее: сократить срок или уменьшить платёж?

Рассмотрим пример с кредитом 3 млн рублей. Спустя год заёмщик внёс 500 000 рублей досрочно.

Вариант 1. Сокращаем срок. Кредит погашается на 76 месяцев раньше (примерно на 6 лет). Переплата снижается на 1 558 479 рублей.

Вариант 2. Уменьшаем платёж. Срок остаётся прежним, экономия на процентах — 560 112 рублей, но ежемесячный платёж снижается примерно на 5 000 рублей.

Вариант 3. Комбинированная стратегия. Снижайте платёж до комфортного уровня, а при наличии свободных средств вносите их на досрочное погашение раз в полгода. Это позволяет гибко реагировать на изменения доходов.

Что запомнить

1. Внимательно читайте кредитный договор до подписания.
2. Особое внимание уделите срокам уведомления банка, последствиям частичного погашения и правилам в особых случаях.
3. Заранее определитесь, что важнее — сократить срок или уменьшить платёж.
4. После полного погашения не забудьте снять обременение с недвижимости.

До новых встреч!