Как безопасно рассчитаться за покупку квартиры

Здравствуйте!

При покупке недвижимости покупатель стремится оформить право собственности, не подвергая риску свои средства, а продавец — получить полную оплату. Передача денег всегда несёт определённые риски для обеих сторон сделки.

На рынке используется два основных способа расчётов: наличный и безналичный. Ниже разберём особенности каждого варианта и способы минимизации рисков.

Наличный расчёт

Способы передачи. Существует три основных варианта передачи наличных:

1. Из рук в руки до государственной регистрации договора — рискованно для покупателя, поскольку нет гарантий возврата средств, если регистрация не состоится (например, из-за отказа продавца или выявленных обременений).
2. Из рук в рук после государственной регистрации — рискованно для продавца, так как отсутствует гарантия оплаты после перехода права собственности.
3. Через банковскую ячейку — наиболее безопасный способ. Например, у Райффайзен Банка 55 отделений с ячейками разных размеров по всей стране. Банковская ячейка представляет собой металлический сейф в охраняемом депозитном хранилище. Размер ячейки важно уточнить заранее, особенно если сумма крупная и купюры мелкого номинала.

Как заложить деньги в ячейку

Покупатель самостоятельно доставляет средства в банк. Чтобы избежать рисков при транспортировке крупных сумм, можно сначала перевести деньги безналичным переводом, а затем снять их. При этом важно учитывать комиссии за перевод и снятие наличных.

Продавец, покупатель и сотрудник банка заключают договор аренды ячейки, в котором фиксируют срок, стоимость, условия продления и доступа. Цена зависит от размера и срока: в Райффайзен Банке аренда ячейки высотой до 10 см стоит 2990 ₽ в месяц. При ипотечной сделке стоимость выше — 3690 ₽ из-за большего количества участников и дополнительных условий доступа.

Шаблон договора аренды банковской ячейки

Обычно деньги закладывают в день подписания договора купли-продажи до подачи документов на регистрацию. Средства остаются в ячейке до момента успешной регистрации и предъявления продавцом подтверждающих документов.

Как проверить деньги

Деньги перед закладкой необходимо проверить на подлинность. Это можно сделать двумя способами:

1. Поручить проверку банку (стоимость услуги обычно составляет 0,1–0,5 % от суммы; проверка 1 млн ₽ обойдётся в 1000 ₽ и более).
2. Воспользоваться банковской счётно-денежной машиной для самостоятельного пересчёта и отбраковки сомнительных купюр (часто бесплатно при сделках с участием банка).

Если регистрация приостановлена или не состоялась, стороны могут продлить договор аренды ячейки. При истечении срока без продления доступ к ячейке получает покупатель.

Как получить деньги из ячейки

После государственной регистрации продавец предъявляет в банк оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра. При электронной сделке банк самостоятельно получает пакет документов из Росреестра. Стороны могут дополнительно согласовать иные подтверждающие документы, например справку о выписке продавца.

У ячейки два замка, поэтому доступ осуществляется с использованием двух ключей: один остаётся у сотрудника банка, второй — у получателя (обычно продавца). Сотрудник банка не присутствует при вскрытии ячейки.

Продавцу стоит заранее продумать, как распорядиться средствами: заказать новую ячейку, организовать безопасную перевозку или разместить деньги на счёт в том же отделении.

Как составить расписку о получении денег

При любой форме наличного расчёта покупатель должен получить от продавца расписку. Документ составляется в свободной форме с указанием Ф. И. О., адреса регистрации, паспортных данных сторон, адреса квартиры, даты и номера договора, а также суммы и способа передачи. Обязательно фиксируется отсутствие материальных претензий. Расписка оформляется в одном экземпляре и передаётся покупателю; продавцу рекомендуется оставить копию с отметкой о получении.

Безналичные расчёты

Безналичный расчёт считается более безопасным. Для сделок купли-продажи обычно открывается счёт безотзывного аккредитива — специального банковского счёта «с условиями». В Райффайзен Банке при сумме сделки более 1 млн ₽ аккредитив открывается бесплатно.

При электронной сделке удобно использовать сервис безопасных расчётов: после регистрации документы автоматически поступают в банк, который самостоятельно проверяет их и раскрывает аккредитив.

Как положить деньги на аккредитив

Покупатель переводит средства на счёт, указанный в договоре. Деньги блокируются до момента государственной регистрации сделки.

Как забрать деньги

Продавец получает доступ после регистрации, предоставив договор с отметкой Росреестра. При электронной сделке банк получает документы автоматически, после чего средства зачисляются на счёт продавца. Дальнейшее снятие или перевод в другой банк может потребовать дополнительных комиссий.

При приостановке регистрации договор продлевается (обычно не более чем на 30 дней). Если срок истёк, а сделка не зарегистрирована, аккредитив закрывается, и деньги возвращаются покупателю. При ипотеке средства могут быть списаны в счёт погашения кредита.

Какие есть риски

Риски минимальны. Единственный существенный риск — комиссия банка за перевод в другой банк. Также существует вероятность отзыва лицензии у банка: средства застрахованы в пределах 1,4 млн ₽.

Эскроу-счёт

Эскроу-счёт применяется при покупке новостроек. Счёт открывается бесплатно; покупатель переводит деньги не застройщику, а на специальный счёт в банке. Застройщик получает средства только после сдачи объекта. При возникновении проблем дольщик возвращает деньги. Средства на эскроу-счетах застрахованы в АСВ до 10 млн ₽.

При отзыве лицензии у банка покупатель может вернуть средства в пределах страховой суммы.

Нюансы расчётов по ипотечной сделке

При ипотеке кредит выдаётся в день сделки и размещается в ячейке или на аккредитиве. Проценты начинают начисляться со следующего дня. Если регистрация не состоится, покупатель всё равно уплачивает проценты за период пользования кредитом. Первоначальный взнос также может передаваться через отдельную ячейку или счёт.

Что запомнить

1. Самые безопасные способы — безналичные расчёты.
2. При наличных расчётах обязательно проверяйте купюры и берите расписку.
3. Банк не отвечает за содержимое ячейки и не присутствует при закладке средств.
4. Чётко прописывайте порядок расчётов в договорах купли-продажи, аренды ячейки и аккредитива.
5. Внимательно проверяйте документы перед подачей в Росреестр, чтобы избежать приостановки регистрации.
6. В акте приёма-передачи укажите способ и факт полного расчёта.
7. Заранее рассчитайте все комиссии и расходы по сделке.

До новых встреч!