Здравствуйте!
Более половины ипотечных кредитов выдается супружеским парам. Но ипотечный кредит на покупку жилья может взять и один из супругов, не привлекая в сделку другого. В статье расскажу, выгодно ли это и чем отличается оформление кредита в обоих случаях.
По закону собственность супругов может быть личной, общей совместной и общей долевой.
Общая совместная собственность. По закону имущество супругов, которое они купили в браке, является их общей совместной собственностью. Это значит, что такая недвижимость оформляется на обоих супругов. Даже если один из супругов прямо не указан в правоустанавливающих документах как собственник, он является таковым по закону. То есть вся недвижимость, которую купили в браке, принадлежит супругам пополам.
Есть только два исключения из совместной собственности супругов:
- когда супруги заключили брачный договор (ст. 256 ГК РФ);
- когда недвижимость получена одним из супругов безвозмездно, например ему подарили квартиру или он получил ее в наследство (ст. 36 СК РФ).
Общая долевая собственность — это когда каждому супругу в приобретаемой квартире выделяется определенная доля. Например, одному — ⅓, а другому — ⅔.
Личная собственность — когда собственность полностью принадлежит только одному супругу.
Вид собственности влияет не только на право конкретного супруга, но и на обязательства. Например, если собственность общая, то за обслуживанием квартиры или уплатой налога должны следить оба супруга, то есть ответственность тоже общая.
Если взяли кредит под залог такой квартиры, то оба супруга отвечают по долгам. Но если супруги решат развестись, им все равно придется договориться и разделить нажитое имущество.
Если собственность долевая — каждый отвечает по обязательствам пропорционально своим долям, и после развода каждому остается понятная доля. Если собственность личная, то и ответственность тоже личная.
Варианты участия супругов в ипотечной сделке
Банк всегда просит раскрывать семейное положение. Сокрытие этого факта может негативно отразиться на взаимодействии человека с любым другим банком в будущем. У банков достаточно инструментов для того, чтобы проверить эту информацию. За искажение информации о себе и своем семейном положении заемщик может попасть в черный список — это затруднит дальнейшее получение кредитов.
Для банков важен официальный факт супружества, который подтверждается свидетельством о браке. Гражданские супруги обычно рассматриваются как третьи лица.
С точки зрения ипотечной сделки есть несколько вариантов участия супругов:
- Добровольное участие обоих супругов. Супруги могут изначально договориться, что оба выступают собственниками и титульными заемщиками. В этом случае они оба фигурируют в договорах сделки: в кредитном договоре — как заемщики, а в договоре приобретения — как собственники. Совместное участие в сделке может увеличить шансы на одобрение заявки и повысить сумму кредита. Это связано с тем, что банк будет рассматривать совокупный доход обоих заемщиков.
- Обязательное участие обоих супругов. Участие обоих супругов в сделке может требоваться условиями конкретной государственной жилищной программы, в рамках которой выделяется субсидия на покупку. Например, такие условия действуют в госпрограмме «Молодая семья».
- Участие одного супруга в сделке. Супруги могут договориться и исключить одного из ипотечной сделки. Например, это может быть полезно, когда у одного из супругов плохая кредитная история, которая снизит шанс на одобрение ипотеки. Либо супруги в принципе все имущество делят между собой изначально в рамках брачного договора: например, они договорились, что новая квартира будет личной собственностью только одного супруга.
П. 1 ст. 34 СК РФ
Если в сделке участвует только один супруг
Если кредитный договор и договор приобретения оформляются только на одного из супругов, то есть два варианта сделки.
Второй супруг не участвует в сделке, но дает на нее согласие. Дело в том, что супруг не может распорядиться имуществом, которое возмездно приобреталось в браке и которое является общим имуществом, без согласия другого супруга. Это значит, что нельзя продать, подарить, завещать или заложить квартиру при покупке в ипотеку. Для этого необходимо согласие супруга, которое оформляется в нотариальной форме.
По закону это общая совместная собственность, поэтому в случае продажи квартиры, которая оформлена на одного супруга, право на деньги от сделки имеет и второй супруг.
Согласие супруга на сделку обязательно оформляется в нотариальной форме
Супруги оформляют брачный договор. Брачным договором можно установить режим раздельной собственности как на все имущество сразу, так и на конкретные объекты недвижимости, например квартиру, которую купили в ипотеку. Брачный договор всегда оформляется в нотариальной форме.
Нужно понимать, что у банков разное видение участия супругов в сделке. Одним необходимо участие обоих супругов. Если супруги хотят видеть в сделке только кого-то одного, то требуется брачный договор.
Другие — могут исключить одного супруга из сделки при наличии его нотариального согласия на залог. Этот момент нужно уточнять сразу и выбирать банк с учетом своих семейных особенностей.
Так выглядит брачный договор
Ст. 35 СК РФ
Семейные ипотечные программы
Разберем основные государственные ипотечные программы для семей с точки зрения участия в них супругов.
Материнский семейный капитал (МСК). Маткапитал — это субсидия в рамках программы семьям с несовершеннолетними детьми, с 2020 года она положена даже при рождении первого ребенка. В 2021 году по госпрограмме выдают 483 882 ₽ за первого ребенка, 639 432 ₽ — за второго или последующего ребенка. Эти деньги можно потратить на покупку или строительство жилья, на погашение ипотеки, которую взяли на эти же цели, или на первоначальный взнос по ипотеке.
На маткапитал имеют право женщины, которые родили или усыновили:
- первого ребенка — с 1 января 2020 года;
- второго ребенка или последующих детей — с 1 января 2007 года, если ранее не воспользовались этим правом.
А также маткапитал может получить мужчина, если с мамой ребенка что-то случилось или он единственный усыновитель.
Нужно понимать, что не каждый банк работает с маткапиталом в качестве первоначального взноса или могут быть нюансы, например в виде обязательного участия определенной доли собственных денег во взносе. Это стоит уточнять сразу. А
В этой программе есть нюанс: если при покупке жилья был использован маткапитал, то на всех детей и на обоих супругов нужно выделять доли в приобретаемой квартире. Если при покупке используется ипотечный кредит, то это можно сделать после полного погашения долга перед банком.
Семейная ипотека. Семейная ипотека предполагает выдачу льготной ипотеки семьям, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен ребенок. По закону ставка не выше 6 % годовых, хотя банки дают и более низкие ставки.
Хоть программа и называется семейной, но обязательного участия в ней обоих супругов не требуется, как и выделения доли в собственности детям. Единственное ее ограничение: жилье можно купить только в новостройке — на этапе строительства либо уже готовое.
Субсидия 450 000 ₽ на погашение ипотеки. На эту субсидию могут претендовать семьи, в которых в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился или был усыновлен третий или последующий ребенок.
Государство дает семье сумму до 450 000 ₽. В любом случае она не может быть больше долга заемщика по ипотеке. Например, остаток долга по ипотеке составляет 300 000 ₽ и еще 10 000 ₽ — проценты. В этом случае, по условиям субсидии, семья получит только 310 000 ₽, а не 450 000 ₽.
Тут важна цель кредита. Ипотека должна быть на покупку или строительство жилья, а также на рефинансирование по этим же целям. А предметом ипотеки может быть квартира или частный дом.
По условиям этой программы, у семьи нет обязательства выделять доли в собственности другому супругу и детям. А еще — субсидию можно использовать совместно с другими семейными программами, о которых писали выше.
Ипотека и развод
Развод — это неприятно, но лучше заранее оценить возможные последствия и договориться на берегу: например, заранее разделить имущество и обязанности по нему, в том числе оплату ипотеки, с помощью брачного договора. Другой вариант — определиться с разделом имущества уже после развода.
Пускать этот вопрос на самотек не стоит, иначе могут быть проблемы с дальнейшим использованием имущества. Например, если потребуется продать или заложить квартиру, то придется искать бывшего супруга и просить у него согласие на сделку. Или один из бывших супругов через пару лет решит воспользоваться своим правом и разделить имущество — для второго это может оказаться неожиданным и несвоевременным процессом, который не получится проигнорировать.
Нужно понимать, что наличие детей на раздел совместного имущества никак не влияет — это договоренности только между супругами.
Если в процессе развода договориться не получается, то решать вопрос придется через суд.
Что запомнить
- Заранее оцените шанс каждого супруга на получение ипотеки — проверьте кредитную историю каждого, посмотрите, нет ли долгов, на сайте судебных приставов.
- Шансы на одобрение заявки на ипотеку могут повыситься, если супруги выступят созаемщиками. В этом случае банк будет рассматривать совокупный доход супругов.
- Выбирайте банк с учетом семейных особенностей. Сначала нужно понять, кто будет участвовать в сделке — оба или кто-то один, и есть ли финансовые проблемы с кредитной историей у кого-то из супругов.
До новых встреч!
