Здравствуйте, друзья!
Начнем с интересных цифр. За последние 17 лет более 7 млн. семей приобрели жилье за счет ипотечного кредита. Но при этом 45 % населения по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому смело можно предсказать, что ипотека в нашей стране будет только набирать обороты в долгосрочной перспективе. Тем более что это практически единственный инструмент, которым могут воспользоваться граждане, не имеющие возможности сразу приобрести квартиру за свои деньги.
И еще одна интересная цифра. Доля жилья, находящегося в собственности россиян, в 1,5 раза превышает эту долю в развитых странах. Другими словами, главная цель для большинства наших граждан – это приобретение собственного жилья.
Почему такой перекос? Дело в том, что в большинстве зарубежных стран, помимо ипотеки, развиты и другие механизмы улучшения жилищных условий.
Одним из самых эффективных является долгосрочная аренда. Может быть, для нас понятнее название “доходные дома”. Они были широко распространены у нас в дореволюционный период. Но, к сожалению, пока этот механизм остается на бумаге и в научных работах экономистов.
Все это мы привели к тому, чтобы показать, что кроме ипотеки у нас нет инструментов приобретения жилья. Либо выкладываем за него сразу (или частями при долевом строительстве) несколько миллионов рублей, либо оформляем ипотеку.
По данным опроса 12 млн. семей в ближайшие 5 лет собираются купить жилье с помощью ипотеки. А все ли семьи понимают, что это такое и чем грозит? Давайте разберем определение ипотеки простыми словами и ключевые моменты, которые должен знать любой ипотечный заемщик.
Ипотека и ипотечное кредитование: в чем разница?
Для начала определим, чем ипотека отличается от ипотечного кредитования.
Ипотека – это разновидность залога (с греческого так и переводится), в качестве которого выступает недвижимость. Под недвижимостью понимают не только квартиры, но и земельные участки, дома, гаражи, машино-места и т. д.
Ипотечное кредитование – это процесс получения денег в долг под залог недвижимости. В настоящее время основным кредитором выступают банки, для которых такой вид кредитования является просто золотой жилой. Далее вы поймете, почему.
Основные признаки ипотечного кредита:
- Целевой характер. Ипотечный кредит выдается на приобретение недвижимости. Вы не можете потратить заемные деньги на другие цели.
- Наличие предмета залога. Это может быть недвижимость, которую вы собираетесь купить на кредитные деньги, а также объекты, уже находящиеся у вас в собственности.
- Длительность погашения. Срок кредитования составляет до 30 лет.
- Обязательность страхования. По закону вы обязаны застраховать предмет залога.
- Более низкая процентная ставка, чем по потребительским кредитам.
- Более жесткие требования к заемщику, чем по потребительскому кредиту. Вы должны иметь устойчивое финансовое положение для получения займа. О том, как оформить ипотеку, читайте в отдельной статье.
- Право собственности на приобретаемое жилье оформляется сразу после покупки. Но имеет обременение, т. е. до полного погашения кредита вы можете совершать какие-либо действия с объектом только по согласованию с банком. Соответственно, банк имеет право изъять предмет залога и продать его, если вы нарушаете взятые на себя обязательства.
Ипотечное кредитование – выгодная услуга для банка. Он является залогодержателем, поэтому застрахован от вашей несостоятельности. В случае чего банк забирает у вас жилье. Проданный объект недвижимости возместит ему понесенные убытки. А при вашем финансовом благополучии банк обеспечен прибылью в виде процентов на ближайшую пару десятков лет.
Виды ипотеки
Прежде всего надо четко обозначить 2 вида ипотеки в зависимости от объекта залога:
- В залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика. В этом случае банк может выдать и нецелевой кредит, но на более длительный срок и под меньшие проценты, чем стандартный потребительский.
- В залог передается приобретаемая с помощью кредита недвижимость, и полные права на нее вы получаете после полного погашения долга.
Кроме того, различают виды ипотечных займов в зависимости от предмета залога:
- квартира и ее часть;
- земельный участок;
- жилой дом и его часть;
- объекты недвижимости, которые используются для предпринимательской деятельности;
- гараж;
- дача;
- машино-места;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
В общем, все, что Гражданским кодексом РФ относится к недвижимости.
Еще одной классификацией будет деление объектов ипотеки по признаку их готовности:
- новостройки (незавершенное строительство или первичный рынок);
- вторичный рынок – жилье, бывшее в употреблении;
- строительство загородных домов.
В зависимости от категорий заемщиков ипотечный кредит бывает:
- для обычных граждан;
- для военнослужащих;
- для многодетных, молодых семей, для семей с детьми;
- для людей особых профессий;
- для пенсионеров;
- для детей с инвалидностью;
- для молодых специалистов и т. д.
Список можно продолжать и дальше. Об ипотеке с господдержкой мы еще поговорим.
И последнюю классификацию мы дадим в зависимости от способа погашения кредита:
- аннуитетными платежами, когда каждый месяц вы вносите одинаковую сумму;
- дифференцированными, когда сумма платежа уменьшается с каждым месяцем.
Плюсы и минусы
Принято обращать внимание читателей в первую очередь на минусы. И это правильно. Так мы пытаемся предостеречь любителей жить в долг от непродуманных действий, которые могут привести к тяжелой финансовой ситуации не только заемщика, но и членов его семьи.
Ипотечный кредит – это особый кредит. Здесь внимание надо обратить и на плюсы, и на минусы.
Начнем с очевидных плюсов:
- Ипотека дает возможность приобрести жилье тем, кто никогда не сможет его себе позволить. Особенно это касается молодых семей, которые только начинают совместную жизнь. Не имеют миллионов на банковских счетах, недвижимости в собственности, но имеют желание и возможность работать и идти вверх по карьерной лестнице.
- Некоторые люди используют жилье, взятое в ипотеку, как вариант инвестирования. Но хотим предостеречь. Финансовые эксперты считают, что вложения в недвижимость – это достаточно рискованная операция, которая может принести хороший доход только при определенных условиях. Например, квартира в крупном, промышленно развитом городе, деловом районе, в местах расположения высших учебных заведений и т. д.
- Возможность оформить налоговый вычет: один – на приобретение жилья, другой – на уплату процентов по ипотечному кредиту.
- Возможность получения кредита на льготных условиях, если вы попадаете в соответствующую категорию граждан. А таких категорий немало.
Главный плюс – это приобрести жилье в собственность здесь и сейчас, а не ждать десятилетиями такой возможности. На этом чисто российском стремлении иметь квартиру или дом в собственности банки сегодня делают огромные деньги. Помните цифру в начале статьи? В развитых странах в 1,5 раза меньше людей имеют свое жилье. А мы готовы 20 – 30 лет жизни отдать на достижение этой главной цели.
Минусы:
- Психологический момент. Вы много лет будете жить под гнетом долга. Не все это выдерживают.
- Ваше финансовое состояние должно на долгие годы оставаться достаточно стабильным, чтобы погашать кредит в срок. Не многие могут гарантировать это на 20 – 30 лет вперед.
- 4. Необходимость первоначального взноса (от 10 %), на который не все могут накопить.
- До выплаты вами кредита на операции с жильем наложены ограничения: нельзя продать, подарить и т. д.
- Банк имеет полное право лишить вас купленной квартиры, в случае нарушения вами условий договора.
- Наличие дополнительных расходов по получению ипотечного кредита: страхование, услуги оценщика и др.
- Серьезная переплата. Лучше посмотреть ее на конкретных цифрах. Возьмем ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. под 10 % годовых сначала на 10 лет, а потом на 30 лет.
Разница огромная. За 10 лет мы переплатим на 58,6 %. А уже через 30 лет переплата составит 216 %.
Что перевесило, плюсы или минусы? 7 млн. семей за последние 17 лет ответили, что плюсы. А что думаете вы? Может быть, вы не знаете, что вам положена льготная ипотека? Представляю небольшой обзор наиболее распространенных социальных программ.
Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?
С 2018 года начала действовать социальная программа, по которой семьи с двумя и более детьми имеют право на льготную ипотеку под 6 %.
Мы подробно будем освещать условия семейной ипотеки с господдержкой в одной из своих будущих статей, поэтому только вкратце остановлюсь на основных моментах:
- На льготную ипотеку имеют право только семьи, у которых с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 года родится 2-й или последующий ребенок. За этот же период должны успеть оформить кредитный договор.
Если ребенок родится в период с 31 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года, кредитный договор должен быть оформлен по 1 марта 2023 года. Если в семье один ребенок, льгота не положена. Если 2-й и т. д. ребенок родился 31 декабря 2017 года, то льготной ипотеки, увы, не будет.
- Ипотечный кредит под 6 % выдается только на приобретение квартиры или дома с земельным участком на первичном рынке у юридического лица.
- Можно купить жилье в новостройке по договору долевого участия или готовое у застройщика.
- Льгота распространяется и на рефинансирование. Например, вы взяли кредит до 2018 года, а потом у вас родился 2-й ребенок. В этом случае вы можете подать заявление на рефинансирование по льготной ставке. Но жилье должно быть куплено на первичном рынке.
- В программе получили право участвовать не все банки.
- Льготная ставка распространяется на 3 года, если родился 2-й ребенок, и на 5 лет, если родился последующий ребенок. Кредит при этом может быть взят и на 30 лет.
- Имеются ограничения по максимальной сумме: до 6 млн. руб. для регионов и до 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО.
Эту ипотеку можно назвать субсидированной, потому что государство выделяет субсидии банкам на возмещение недополученных доходов от предоставления займа по льготной ставке.
Военная ипотека
Для военнослужащих разработана специальная программа, по которой за время службы по контракту ипотечные платежи за них платит государство.
Для получения права на льготу военнослужащий должен:
- отслужить по контракту не менее 3 лет,
- быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС) в течение 3 лет.
Фактически через 6 лет после начала службы военнослужащий может приобрести жилье до окончания действия контракта: квартиру на первичном и вторичном рынках, по договору долевого участия, дом с земельным участком, таунхаус и дом по собственному проекту.
Механизм действия военной ипотеки:
- Каждый месяц на личный счет участника НИС государство переводит средства. Для всех сумма одинаковая и ежегодно индексируется.
- Через 3 года военнослужащий может обратиться за получением свидетельства на заем.
- Далее военнослужащий выбирает банк, который аккредитован государством на участие в программе. Уточняет требования к заемщикам и условия кредитования.
- Подбирает жилье по параметрам, утвержденным программой, и собственным предпочтениям.
- Оформляет сделку. Накопленные на личном счете участника НИС деньги передаются в качестве первоначального взноса. На оставшуюся сумму банк выдает кредит.
- Далее государство до 45-летнего возраста военнослужащего осуществляет погашение кредита, но не более срока, указанного в свидетельстве. Условия по кредиту необходимо уточнять в выбранном банке. Например, в Сбербанке процентная ставка на июль 2018 года составляет 9,5 %, в банке ВТБ – 9,3 %, а в государственной компании АО ДОМ.РФ – 9 %.
Льготные региональные программы
Регионы РФ разрабатывают собственные социальные программы ипотечного кредитования, участниками которых могут стать молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы и др., нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Например, в Московской области действует программа для учителей, молодых ученых, врачей и молодых специалистов оборонно-промышленного комплекса.
По ней заемщик оплачивает только проценты по займу. До 50 % от стоимости жилья и платежи по кредиту выплачиваются за счет правительства МО.
Условия кредитования:
- максимальный срок – 10 лет,
- ставка – 8,75 % на новостройку и 9 % на готовое жилье.
В Ивановской области обязательным условием участия в социальной программе является признание вас нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также регистрация на территории области. Кроме того, для молодых учителей в возрасте до 35 лет действуют специальные условия.
Размер субсидии составляет до 25 % от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 30 % для семей с одним и более детьми. Эти деньги можно направить на первоначальный взнос или на погашения кредита. Банк заемщик может выбирать самостоятельно. Но лучше узнать все тонкости выбора банка перед тем, как остановить свой выбор на конкретном финансовом учреждении.
Инфраструктурная ипотека
Что значит этот новый термин? Инфраструктурная ипотека – это возможность получить кредит из нескольких источников, в т. ч. и банка, под залог недвижимости на реализацию какого-либо проекта. При этом право распоряжаться объектом залога остается у заемщика. А кредиторы получают госгарантии.
Инициатива по внедрению такого механизма находится на стадии проработки и организации. Занимается этим Внешэкономбанк.
Если вы думаете, что это новый институт получения кредита на жилье, то ошибаетесь. К квартирной ипотеке инфраструктурная – не имеет никакого отношения. Термин “ипотека” в названии принят, потому что предметом залога выступает недвижимость.
По словам экспертов, введение такого механизма позволит в регионах реализовывать крупные проекты на сотни миллиардов рублей, по которым сегодня банки отказывают в кредитовании.
Заключение
Ипотека – это один из возможных механизмов приобретения жилья в рассрочку. Кроме него в развитых странах действуют и другие, которые в нашей стране пока не нашли применения по разным причинам. Очень хотим, чтобы правительство и депутаты обратили все-таки внимание на развитие других форм приобретения жилья гражданами. Например, жилищные облигационные займы, доходные дома, система строительных сбережений.
А пока их нет, мы по-прежнему будем слышать страшные истории о непогашенных кредитах, сломанных судьбах и анекдоты со слезами на глазах о постепенном введении полноценного питания после погашения ипотеки.
Мы чень бы хотели прочитать реальные комментарии людей, кто воспользовался механизмом ипотеки. В отличие от потребительских кредитов, по нашему субъективному мнению, ипотечный – имеет право на существование. Но только в случае взвешенного и ответственного подхода к его получению.
До новых встреч!
