Как купить жилье без ипотеки

Здравствуйте!

Залоговые схемы на Руси начали применять ещё во времена царя Гороха Соборного уложения, а современной ипотеке уже больше двух десятков лет.

Однако россияне до сих пор не всегда готовы доверять ипотечным кредитам: в 2026 году ипотекой пользуются лишь 6 % граждан. При этом существует несколько рабочих способов приобрести жильё без ипотеки.

Миллионы «под подушкой»

Если ипотека не подходит, квартиру можно накопить самостоятельно. Главное — не хранить сбережения буквально под подушкой: банковский депозит даёт заметное преимущество. Рассмотрим пример.

Иван и Марья недавно поженились. Они снимают студию, но через пять лет планируют купить собственное жильё. Оба работают, их совокупный доход составляет около 100 000 рублей в месяц — средний по стране уровень.

На семейном совете молодожёны решили ежемесячно откладывать не менее трети дохода — 33 300 рублей — на депозит со средней по России ставкой 4,37 %.

По расчётам депозитного калькулятора, через пять лет на счёте накопится 2 260 625,61 рубля. Однако эта сумма превышает максимальный размер страхового возмещения по вкладам (1,4 млн рублей), поэтому при отзыве лицензии у банка большая часть средств окажется под угрозой.

Чтобы снизить риски, Иван и Марья открыли депозит на три года, а после его окончания разделили накопленные 1 317 317,86 рубля и положили их на два отдельных вклада сроком на 24 месяца с ежемесячным пополнением по 16 500 рублей. Через два года на каждом счёте окажется по 1 130 268,21 рубля.

Таким образом, с помощью банковских депозитов за пять лет можно накопить до 2,3 млн рублей. В Москве и ближнем Подмосковье этих средств хватит разве что на первоначальный взнос, зато в ряде регионов на них реально приобрести однокомнатную квартиру в спальном районе или даже двухкомнатную на вторичном рынке.

Плюсы:

• сбережения защищены от инфляции, пока ставка по депозиту выше уровня инфляции;
• депозит без права досрочного снятия помогает избежать спонтанных трат;
• размер ежемесячного пополнения можно гибко менять в зависимости от доходов семьи.

Минусы:

• при снижении ключевой ставки ЦБ ниже ставки вклада придётся платить налог 13 % на проценты по вкладам свыше 1 млн рублей;
• в течение пяти лет семья вынуждена снимать жильё и жить на урезанном бюджете;
• цены на недвижимость могут вырасти, и этот рост сложно спрогнозировать.

Альтернативный вариант — ежегодно открывать пополняемый депозит, а накопленные 400 000 рублей переводить на индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС) и получать налоговый вычет 52 000 рублей в год. Хотя страхование вкладов на ИИС не распространяется, потенциальная доходность здесь выше, чем у обычного депозита: за шесть лет реально накопить сумму, достаточную для покупки квартиры в новостройке.

Полмиллиона из коляски

Предположим, Иван и Марья успешно реализовали план и накопили средства на однокомнатную квартиру. Вскоре в семье появляется ребёнок, а программа материнского капитала продлена до конца 2026 года.

При рождении первенца государство выплачивает 466 617 рублей маткапитала, которые можно направить на:

• покупку жилого помещения;
• строительство или реконструкцию дома (но не ремонт);
• компенсацию затрат на уже построенный или реконструированный дом;
• первоначальный взнос или погашение кредита на жильё;
• долевое строительство;
• вступительный или паевой взнос в жилищном кооперативе.

Теперь у молодых родителей появляются новые жилищные возможности:

• взять потребительский кредит на новую квартиру и погашать его за счёт аренды имеющейся однокомнатной квартиры плюс маткапитал;
• начать строительство дома, используя маткапитал для кредита или оплаты услуг подрядчика;
• заключить договор долевого строительства или вступить в жилищный кооператив, погасив первый взнос маткапиталом.

Если кредиты не привлекают, можно продать однокомнатную квартиру и, добавив маткапитал, приобрести более просторное жильё в лучшем районе. Минус такого решения — необходимость снова делать ремонт. Плюс — возможность наконец-то начать жить спокойно и комфортно.

До новых встреч!