Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры

Здравствуйте!

Дарственная на квартиру — популярный и удобный способ передать квартиру родственникам. Ее главный плюс: с приобретенного имущества не надо будет уплачивать налог. Давайте разберемся, какие документы понадобятся, чтобы оформить договор дарения, обязательно ли идти к нотариусу и сколько все это стоит.

Что такое дарственная

Давайте по порядку: на самом деле термина «дарственная» не существует. В законодательстве есть только договор дарения. Поэтому, если решите составить «дарственную», в шапке документа нужно обязательно написать «Договор дарения». Просто имейте это в виду.

Договор дарения недвижимости заключается между двумя лицами: тем, кто дарит (дарителем), и тем, кто получает дар (одаряемым). Принципиальный момент: одаряемый получает квартиру совершенно бесплатно. Если взамен он должен что-либо предоставить дарителю, это будет уже купля-продажа или мена.

Кроме того, одаряемому не придется платить налог на квартиру. Правда, тут есть оговорка: он должен быть близким родственником; по закону к ним относятся супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры, в том числе неполнородные. В ином случае нужно будет заплатить НДФЛ 13% от стоимости квартиры.

Важно: договор дарения квартиры оформляется только в письменном виде — просто передать ключи и документы не получится. Дело в том, что переход права собственности регистрируется в Росреестре, и данные о новом собственнике вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Если просто подписать договор и не отдать его для регистрации перехода прав на квартиру, он будет считаться незаключенным.

Необходимые условия для дарения

Чтобы подарить квартиру, даритель должен отвечать двум требованиям, иначе сделку признают недействительной.

У него должно быть право собственности. Подарить можно только ту квартиру, право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Если человек живет в государственной или муниципальной неприватизированной квартире, он ее подарить не сможет.

Даритель должен быть дееспособен. Подарить квартиру может только тот, кто осознает свои действия и поступки. Например, запрещено дарение от имени малолетних ― считается, что они не могут осознавать последствия такой сделки. Также даритель на момент сделки не должен страдать психическими заболеваниями, находиться под влиянием алкоголя и наркотических средств. Если эти факты станут известны уже после сделки, ее могут признать недействительной.

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса

Обычно заверять договор нотариально не нужно. Необходимость в походе к нотариусу появляется только в двух случаях.

Квартиру дарят несовершеннолетнему. Если ребенок младше 14 лет, от его имени выступают законные представители (родители или опекуны). С 14 до 18 лет несовершеннолетний действует с письменного согласия законных представителей.

Дарят только часть квартиры. Но тут есть исключение: если по договору дарятся все доли в праве собственности, идти к нотариусу не нужно (например, если бабушка и дедушка дарят обе доли внуку по одному договору). Но если каждый решит свою долю подарить по отдельному договору, заверить это нотариально все-таки придется.

Какие документы нужны для оформления договора дарения

К счастью, собирать кипы бумаг не придется. Но мы все равно составили список документов для наглядности.

Паспорта сторон сделки. В договоре нужно указать паспортные данные дарителя и одаряемого: серию и номер, дату и место выдачи, адрес регистрации.

Документы на квартиру. В договоре нужно обязательно указать, на основании чего квартира принадлежит дарителю: договора купли-продажи, договора долевого участия в строительстве, договора о приватизации и т. д. Такие документы называются правоустанавливающими. Нужно указать реквизиты: номер, дату и место заключения, а также номер госрегистрации, если сделка подлежала регистрации. Кроме этого, необходимо сделать ссылку на правоподтверждающий документ ― свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН. Их дарителю выдали в Росреестре после регистрации его права собственности на квартиру.

Ссылка на эти документы в договоре может быть прописана так:

«Передаваемая в дар квартира принадлежит дарителю на основании договора купли-продажи № 1 от 01.02.2019 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № __________ от _________ 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № ___ от __________».

Нотариальное согласие супруга дарителя на сделку. Нужно, если квартира была приобретена в браке по возмездной сделке. Документ надо оформить у нотариуса и в договоре дарения сделать на него ссылку. Если же даритель получил квартиру в подарок, согласие супруга не нужно. Все, что получено в дар в период брака, не является совместно нажитым имуществом.

Если квартира была приобретена в браке, но между супругами заключен брачный договор, по которому эта квартира является личной собственностью дарителя, согласие тоже не нужно. Но в договоре дарения нужно будет сделать ссылку на брачный договор.

Разрешение органов опеки на сделку. Оно необходимо, если дарителем является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек.

Как подать договор на регистрацию

Переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Для этого после подписания договора его нужно подать в Росреестр либо в ближайший МФЦ. Если и у дарителя, и у одаряемого есть усиленная квалифицированная электронная подпись, направить документы можно через портал «Госуслуги».

Для оформления дарственной на квартиру точно придется заплатить 2 000 рублей госпошлины а государственную регистрацию права собственности одаряемого. Если договор дарения не требует нотариального удостоверения, это будут все расходы.

Если даритель состоит в браке, перед сделкой нужно оформить нотариальное согласие супруга. Размер госпошлины ― 500 рублей, но нотариус сверх этого еще возьмет плату за «услуги правового и технического характера». В каждом регионе нотариальная палата устанавливает за них свои тарифы; например, в Татарстане это 1625 рублей.

Если одаряемый не является близким родственником дарителя, ему придется заплатить НДФЛ 13% от кадастровой стоимости полученной в дар квартиры.

Если договор нужно удостоверять у нотариуса, это будет стоить гораздо дороже. Сумма нотариального тарифа зависит от рыночной стоимости квартиры и того, кому даритель дарит недвижимость:

1. родственнику (супруг, родители, дети, внуки, братья и сестры, бабушки и дедушки):

• если квартира или доля дешевле 10 миллионов рублей, сумма тарифа — 3000 рублей плюс 0,2% от стоимости этой квартиры или доли;
• если квартира или доля дороже 10 миллионов, надо будет заплатить 3 000 рублей плюс 0,1% от цены этой квартиры или доли, но не более 50 000 рублей;

1. другим лицам:

• если стоимость квартиры или доли меньше 1 миллиона рублей, нотариус потребует 3 000 рублей плюс 0,4% от стоимости этой квартиры или доли;
• если квартира или доля стоит от 1 до 10 миллионов рублей, тогда тариф нотариуса поднимется до 7 000 рублей плюс 0,2% от стоимости этой квартиры или доли;
• если квартира или доля дороже 10 миллионов, надо будет заплатить 25 000 рублей плюс 0,1% от цены этой квартиры или доли, но не больше 100 000 рублей.

Сколько действует договор дарения квартиры

Договор дарения квартиры действует бессрочно. То есть можно подписать договор, а в Росреестр его отнести через год. Но только все это время собственником будет оставаться даритель, и он должен будет нести расходы на содержание квартиры: оплачивать коммунальные услуги, платить налог.

Можно ли отменить дарение

Даритель может отменить сделку уже после регистрации права собственности одаряемого на квартиру. Для этого в законе предусмотрено два случая:

• если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или умышленно нанес ему тяжкие повреждения, а также если покушался на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников;
• если подаренная квартира представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а новый собственник обращается с ней таким образом, что есть реальный риск безвозвратной утраты квартиры.

Отменить дарение и вернуть квартиру можно через суд.

Риски для дарителя

Часто даритель продолжает пользоваться квартирой уже после подписания договора — это распространено среди близких родственников. Например, когда пожилой человек подарил квартиру внуку, но по устной договоренности продолжает в ней жить. Но может случиться так, что новый собственник через некоторое время заставит освободить жилплощадь. И формально он прав ― даритель уже не имеет никакого отношения к квартире и живет в ней без законного основания.

Что запомнить

• Договор дарения недвижимости заключается между дарителем и одаряемым. Это безвозмездная сделка: одаряемый ничего не должен предоставить взамен.
• Удостоверять договор у нотариуса не нужно. Есть только два исключения: когда квартиру дарят несовершеннолетнему и когда дарят только часть (долю) квартиры. В этих случаях договор обязательно нужно удостоверить у нотариуса.
• Даритель обязательно должен быть дееспособным и обладать правом собственности на квартиру.
• В договоре нужно указать паспортные данные дарителя и одаряемого и на основании чего квартира принадлежит дарителю. Если квартира была приобретена в браке по возмездной сделке, перед заключением договора нужно будет оформить нотариальное согласие супруга дарителя.
• Перед сдачей договора в Росреестр нужно заплатить госпошлину 2 000 рублей. Если договор нужно удостоверять у нотариуса, придется оплатить его услуги по установленным тарифам.
• В определенных случаях договор дарения можно отменить через суд.

До новых встреч!