Дарение квартиры: нотариус обязателен даже для родственников

Договор дарения квартиры между гражданами нельзя завершить оформлением простой письменной бумаги: нотариальное удостоверение обязательно, даже если жильё передают супругу, ребёнку или другому близкому родственнику. Это правило действует с 13 января 2025 года — действующая статья 574 ГК РФ не предусматривает семейного исключения.

После удостоверения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. До появления соответствующей записи владельцем остаётся даритель, поэтому подписи сторон и передача ключей сами по себе ещё не делают одаряемого собственником.

Что означает дарение квартиры

Дарение — безвозмездная передача имущества. В договоре нельзя устанавливать встречную оплату, обязанность содержать дарителя или передать ему другое имущество: такие условия меняют правовую природу сделки и могут привести к спору о её действительности.

Нельзя также предусмотреть, что квартира перейдёт получателю после смерти собственника. Для распоряжения жильём на этот случай используют завещание или наследственный договор, а не дарение.

Главное последствие для дарителя — окончательная утрата права собственности после регистрации перехода права. Новый владелец сможет продать, заложить или впоследствии подарить квартиру, если в ЕГРН нет ограничений. Родство сторон не сохраняет за прежним собственником права распоряжаться жильём.

Какие сведения и документы потребуются

Точный перечень определяет нотариус после проверки объекта и состава собственников. Обычно сторонам нужны паспорта, СНИЛС, сведения о семейном положении и документы, подтверждающие родство, если от него зависят налоговые или нотариальные льготы.

По квартире проверяют адрес, площадь, кадастровый номер, зарегистрированное право дарителя, ограничения и обременения. Полезно заранее сообщить нотариусу об ипотеке, аресте, запрете регистрационных действий, зарегистрированных жильцах и правах третьих лиц: эти обстоятельства способны изменить порядок сделки или вообще помешать её проведению.

Если квартиру приобрели в браке за общие средства, нотариус проверит права супруга. Может потребоваться его нотариальное согласие либо участие в распоряжении совместным имуществом. Жильё, принадлежавшее дарителю до брака или полученное им лично в наследство либо в дар, по общему правилу относится к его отдельному имуществу, но основание приобретения всё равно придётся подтвердить.

В договоре фиксируют данные сторон и точное описание квартиры, волю передать её безвозмездно, сведения о праве дарителя и известные ограничения. Если даритель рассчитывает продолжать жить в помещении, полагаться на устное обещание нельзя: допустимую конструкцию права проживания необходимо заранее обсудить с нотариусом и корректно отразить в документах.

Как проходит оформление

Даритель и одаряемый договариваются о безвозмездной передаче и раскрывают нотариусу существенные обстоятельства: брак, родство, долги, ипотеку, права проживающих и возможное участие несовершеннолетних.
Нотариус получает сведения из государственных реестров, проверяет личности, полномочия, принадлежность квартиры и наличие препятствий для сделки.
Стороны знакомятся с договором. Дарителю важно отдельно проверить, не включены ли в документ обещания, которых он не давал, и верно ли описаны последствия утраты собственности.
После разъяснения последствий стороны подписывают договор, а нотариус его удостоверяет.
Документы направляют для государственной регистрации перехода права. На практике это обычно делает нотариус в электронной форме; после регистрации одаряемый становится собственником по записи ЕГРН.

Если стороны решили самостоятельно передать документы вопреки обычному электронному порядку, условия и сроки следует согласовать с нотариусом до подписания. Откладывать регистрацию рискованно: до неё квартира юридически остаётся у дарителя, а смерть стороны, новый арест или иной спор могут осложнить завершение передачи.

Из чего складываются расходы

Расходы состоят как минимум из нотариального тарифа и государственной пошлины за регистрацию права. Нотариальная сумма включает федеральную и региональную части, поэтому окончательный расчёт зависит от стоимости объекта, региона, льгот и объёма необходимых действий. Запросить расчёт лучше до подготовки договора.

За регистрацию права физического лица при неопределённой кадастровой стоимости или стоимости не выше 20 млн рублей взимается 4 000 рублей. Если кадастровая стоимость квартиры либо передаваемой доли выше 20 млн рублей, актуальная таблица регистрационных пошлин устанавливает платёж 0,02% соответствующей кадастровой стоимости, но не более 500 000 рублей.

Отдельные расходы возможны за нотариальное согласие супруга, доверенность, перевод документов или получение недостающих актов. Доверенность не должна оставлять сомнений в полномочии представителя именно на дарение конкретного объекта конкретному человеку.

Когда возникает НДФЛ

Налоговое освобождение зависит не от того, назвали ли стороны себя родственниками, а от установленной законом степени родства. НДФЛ не возникает при получении квартиры от супруга, родителя, ребёнка, усыновителя, усыновлённого, бабушки, дедушки, внука, полнородного или неполнородного брата либо сестры. Родство желательно подтвердить свидетельствами ЗАГС.

Дядя, тётя, племянник, двоюродный родственник, свёкор, свекровь, тесть и тёща автоматически в этот перечень не входят. Для одаряемого, который не относится к освобождённой категории, стоимость квартиры становится облагаемым доходом.

В материалах декларационной кампании ФНС за 2026 год указано, что налоговая база при таком дарении определяется по кадастровой стоимости, а для налоговых резидентов применяются ставки от 13 до 22% в зависимости от величины дохода; для нерезидентов указана ставка 30%. Поэтому налог следует рассчитать до подписания договора, особенно если квартиру передают человеку вне круга близких родственников.

Что проверить дарителю до подписания

Дарение плохо подходит для обмена квартиры на пожизненный уход или регулярные выплаты. Если собственнику требуется содержание с сохранением защищённого права проживания, следует сравнить дарение с рентой, пожизненным содержанием или наследственным планированием.

Не стоит рассчитывать и на возможность просто «забрать подарок обратно». Отмена зарегистрированного дарения допускается только по специальным законным основаниям либо при доказанной недействительности сделки; перемена отношений или сожаление дарителя сами по себе к ним не относятся.

Убедитесь, что понимаете момент и последствия утраты собственности.
Проверьте, где будет жить даритель после регистрации и на каком юридическом основании.
Сообщите нотариусу обо всех собственниках, супругах, несовершеннолетних, ограничениях и долгах по объекту.
Получите предварительный расчёт нотариальных расходов, регистрационной пошлины и возможного НДФЛ.
Не подписывайте договор, если фактическая договорённость предполагает деньги, содержание или передачу другого имущества взамен квартиры.

Для обычной сделки между гражданами безопасная последовательность выглядит так: предварительная проверка последствий, подготовка документов, нотариальное удостоверение и регистрация перехода права в ЕГРН. Пропуск нотариуса теперь не упрощает процедуру, а делает выбранную форму договора непригодной для законной передачи квартиры.

Квартиру без нотариуса больше не подарить — даже близкому родственнику