Что такое кадастровая стоимость: как определить и оспорить результаты ее расчета

Здравствуйте, друзья!

Если вы владелец недвижимости, то наверняка заметили, что сумма налога на имущество за последний год изменилась. У большинства собственников она выросла. Причина проста: раньше налог рассчитывали по инвентаризационной стоимости, а сегодня в основе лежит кадастровая стоимость.

К 2026 году все регионы России перешли на расчёт налога на имущество по кадастровой стоимости. Однако масштабная работа по оценке сопровождалась ошибками, которые привели к завышению налога для многих собственников.

В статье разберём, что такое кадастровая стоимость, как её узнать и при необходимости оспорить. Информация будет полезна владельцам домов, квартир, дач, земельных участков и других объектов недвижимости.

---

Что это такое

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, поставленного на государственный учёт. Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки и в идеале должна приближаться к рыночной цене.

На практике иногда возникали сбои, из-за которых оценочная стоимость значительно превышала рыночную. Такие ошибки привели к массовым обращениям за пересмотром. Почему это важно для собственников?

Результаты кадастровой оценки государство использует при совершении юридических операций с недвижимостью:

1. оформление залога по кредиту;
2. выкуп имущества при отчуждении государством;
3. раздел имущества в суде;
4. расчёт налога при продаже;
5. начисление налога на имущество.

Именно последний пункт затронул почти каждого россиянина. Предприятия получили крупные счета по налогу на земельные участки, здания и помещения, а граждане — на квартиры, дома и землю.

---

Методы расчёта

Согласно закону о кадастровой оценке стоимость объекта рассчитывается на основе рыночной информации с учётом ключевых характеристик:

1. вид разрешённого использования земли и здания;
2. местоположение объекта;
3. физические, технические и эксплуатационные параметры;
4. степень благоустройства;
5. ограничения в использовании.

Оценщик также анализирует внешние факторы — экономические и социальные, которые могут влиять на цену. Методические рекомендации содержат правила определения кадастровой стоимости для земельных участков, зданий и объектов незавершённого строительства.

В большинстве случаев применяется метод массовой оценки: объекты объединяют в группы по схожим признакам (всего выделяют 16 сегментов рынка). Если рыночных данных недостаточно, используется индивидуальный подход.

На основе собранных данных рассчитывается кадастровая стоимость, максимально приближенная к рыночной. Оценщик может применять математические модели, однако итоговый результат зависит от квалификации специалиста. Ошибки не исключены, поэтому высокий налог в квитанции — не приговор: его можно оспорить.

Закон действует с 01.01.2017. До 2026 года действовал переходный период, в рамках которого оценку могли проводить аккредитованные компании. С 2026 года этим занимаются только бюджетные учреждения, созданные субъектами РФ.

---

Как узнать кадастровую стоимость

Проверить оценку своего объекта недвижимости несложно. Вот основные способы:

1. Сайт Росреестра — бесплатно и онлайн. Нажмите на иконку с домиком, введите адрес или кадастровый номер.

2. Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра также позволяет найти объект и узнать его стоимость.

3. Выписка из ЕГРН — официальный документ с печатью и подписью. В ней содержится полная информация об объекте, включая кадастровую стоимость, обременения и собственников. Заказать выписку можно онлайн на сайте Росреестра.

Документ можно получить в электронном виде или на бумаге — оба варианта имеют официальный статус.

4. Дополнительные способы — обращение в МФЦ или региональное отделение Кадастровой палаты.

---

Как оспорить кадастровую стоимость

По закону переоценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — раз в два года.

Оспорить результаты могут все заинтересованные лица, но не позднее пяти лет с момента внесения сведений в кадастр и до проведения новой оценки.

Закон предоставляет два варианта:

1. Обратиться в комиссию при Росреестре.
2. Подать иск в суд.

Первый способ проще и дешевле. Если комиссия откажет, можно обратиться в суд. В судебном порядке потребуется оплатить госпошлину и, возможно, провести независимую оценку. Разбирательство займёт больше времени.

Можно сразу подать заявление в суд, но после отказа повторное обращение в комиссию уже невозможно.

Основания для пересмотра:

1. Использование недостоверных или неполных данных при оценке.
2. Значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной.

Для подтверждения позиции нужно собрать доказательства. На сайте Росреестра можно запросить сведения о том, как проводилась оценка и какие данные использовались.

Проверьте характеристики объекта: район, площадь, наличие коммуникаций и другие параметры. Если обнаружите расхождения, приложите подтверждающие документы. Старые кадастровые и технические паспорта также могут служить доказательством.

Чтобы доказать завышение относительно рыночной стоимости, потребуется отчёт независимой оценочной компании — члена СРО, с обязательным страхованием ответственности. При обращении в суд может понадобиться экспертиза отчёта.

Документы для оспаривания:

1. выписка из ЕГРН;
2. копии правоустанавливающих документов;
3. документы, подтверждающие недостоверность исходных данных;
4. отчёт об оценке и экспертиза (при завышении над рыночной стоимостью);
5. квитанция об уплате госпошлины (для суда).

Могут потребоваться и дополнительные документы.

---

Заключение

Надеемся, статья помогла разобраться в понятии кадастровой стоимости и пополнила вашу копилку финансовой грамотности.

Эксперты рассчитывают, что переход на оценку бюджетными учреждениями сделает процесс более прозрачным и качественным. Пока количество обращений на пересмотр продолжает расти — за год почти в 2,5 раза.

Стоит ли оспаривать оценку, зависит от экономического эффекта. Если снижение налога существенно (для бизнеса — десятки и сотни тысяч рублей), имеет смысл попробовать. Если разница составляет несколько рублей, лучше не тратить время и деньги.

см. Ипотека, банкротство и пенсии по-новому: как изменилась жизнь с ноября 2023 года

До новых встреч!