Как оформить квартиру в собственность

Здравствуйте!

В статье расскажем, как правильно оформить квартиру в собственность, какие документы нужны для государственной регистрации и какие существуют варианты подачи.

Для чего нужна государственная регистрация

Сделка по приобретению недвижимости всегда оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Важно понимать, что регистрируется не сама сделка и не договор, а право собственности на приобретённую недвижимость.

Государственную регистрацию недвижимости регулируют ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Регистрацией занимается Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): сотрудники Росреестра вносят специальную запись. Регистрируются не только права, но и ограничения — например, ипотека или арест. Права и ограничения возникают именно с момента внесения записи в ЕГРН.

Зарегистрированное право собственности даёт владельцу возможность полноценно распоряжаться квартирой: продавать, дарить, передавать по наследству или использовать в качестве залога.

Формы договоров и особенности оформления

Форма договора влияет на порядок регистрации права собственности:

• При покупке на вторичном рынке или готовой новостройки заключается договор купли-продажи.
• При приобретении на этапе строительства — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Обычно ДДУ регистрирует застройщик, а после ввода дома в эксплуатацию выдаёт акт приёма-передачи. На основании этих документов оформляется право собственности.
• При покупке в новостройке не у застройщика, а у другого лица заключается договор уступки права требования (ДУПТ). Для регистрации необходим основной ДДУ, а иногда — письменное согласие застройщика.
• При дарении основанием становится договор дарения. Обе стороны должны присутствовать при подаче документов.
• Также возможны договор ренты или договор мены (применяются редко).
• Квартиру можно получить по договору передачи от государства при приватизации. Заявление подаётся в МФЦ по месту жительства, и при соответствии условиям программы на руки выдаётся уже зарегистрированный договор.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающим документом может быть не только договор:

• При получении жилья в наследство нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство — именно оно служит основанием для регистрации в Росреестре.
• При получении имущества через суд основанием становится вступившее в силу судебное решение. Копию решения, заверенную печатью суда и подписью судьи, получают в суде (ст. 214 ГПК РФ).

Документы для регистрации права собственности

Состав пакета документов зависит от правового статуса собственника и наличия обременений.

После подписания договора документы обычно подают в день сделки. Основной перечень:

1. Подписанный договор приобретения (правоустанавливающий документ) — по одному экземпляру для каждого участника и один для Росреестра. При ипотеке — дополнительный экземпляр для банка, при нотариальной сделке — для нотариуса.
2. Заявление о регистрации права собственности — заполняет сотрудник МФЦ, участники только подписывают.
3. Документы, удостоверяющие личность: для физлиц — паспорт, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении. Юрлица представляют учредительные документы и подтверждение полномочий представителя.

Дополнительные документы

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы:

1. Нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке и брачный договор не заключался (ст. 34 СК РФ).
2. Нотариальное соглашение о разделе имущества или согласие бывшего супруга при разводе.
3. Согласие органа опеки и попечительства, если собственник — несовершеннолетний (ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Для детей 14–18 лет требуется также письменное согласие родителей.
4. Нотариальная доверенность, если участника представляет доверенное лицо.
5. Согласие банка на продажу, если квартира в залоге.
6. Отказы других собственников от преимущественного права покупки при продаже доли (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Государственная пошлина

За регистрацию перехода права собственности взимается госпошлина: 2000 руб. для физлиц и 22 000 руб. для юрлиц. Если покупатель — физлицо, а продавец — компания, оплачивается 2000 руб. Обычно пошлину платит покупатель, но это можно прописать в договоре. Оплатить можно в МФЦ через терминал. Документ об оплате обычно не требуется, однако копию можно приложить для сверки.

Способы подачи документов

Существует четыре основных способа подачи:

Лично в МФЦ или Росреестре. Самый распространённый вариант. Допускается межрегиональная сделка, но обычно документы подают по месту нахождения объекта. При покупке или дарении присутствуют обе стороны.

В электронном виде. Документы заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). При ипотеке подписи обычно формирует банк.

На дому. Для отдельных категорий граждан (например, участников ВОВ) Росреестр принимает документы дома бесплатно. Для остальных доступна платная курьерская доставка готовых документов (в Москве — 1500 руб. за пакет по одному объекту). Заявку можно оформить на сайте Росреестра.

Через нотариуса. Обязательно при отчуждении доли, участии несовершеннолетнего, договоре ренты или разделе имущества супругов. Нотариус проверяет законность сделки, устанавливает личности сторон, проверяет обременения и заверяет договор.

Сделка у нотариуса может быть бумажной или электронной. При электронной форме документы на регистрацию обычно отправляет нотариус. При бумажной форме стороны самостоятельно несут документы в МФЦ. Возможна дистанционная сделка с участием нотариусов из разных регионов.

Получение документов после регистрации

При бумажной подаче МФЦ или Росреестр выдаёт расписку с номером заявки и датой получения. При подаче через нотариуса расписка не выдаётся — информацию уточняют у него.

По номеру расписки можно отследить готовность документов на сайте Росреестра.

Сроки государственной регистрации:

• 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ;
• 7 рабочих дней — при подаче напрямую в Росреестр;
• 3 рабочих дня — при нотариальной сделке.

Электронная регистрация обычно занимает 3–4 дня, а электронную ипотеку можно оформить за один день (программа действует в 75 регионах).

При регистрации ДДУ в строящейся новостройке сроки составляют 5 рабочих дней (если договор первый) или 7 дней через МФЦ / 3 дня при электронной форме.

После регистрации документы получает только участник сделки или его представитель по нотариальной доверенности. Подтверждением служит выписка из ЕГРН (с 2016 года бумажные свидетельства не выдаются).

Выписка из ЕГРН отражает сведения на дату выдачи. Актуальную выписку можно заказать на сайте Росреестра (от 300 руб. для физлиц) или через «Госуслуги». Полная выписка с персональными данными доступна собственнику из личного кабинета.

На договоре Росреестр ставит отметку о регистрации права. При ипотеке одновременно фиксируется ипотека в силу закона.

Что запомнить

1. Право собственности подлежит государственной регистрации на основании правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и др.).
2. Правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН. Актуальность сведений рекомендуется проверять перед любой сделкой.

До новых встреч!