Как продать недвижимость

Здравствуйте!

На фоне снижения процентных ставок и снятия карантинных ограничений недвижимость стала более привлекательной для инвесторов. За 9 месяцев 2026 года объём инвестиций в недвижимость побил все рекорды и составил 265 млрд рублей. Это на 37 % больше, чем за аналогичный период 2025 года.

​Рекламные бюджеты застройщиков и агентств недвижимости моментально реагируют на изменения рыночной ситуации. Рост предложений и инвестиций приводит к увеличению расходов на рекламу. Согласно исследованию AdIndex, контекстная реклама остаётся самым популярным платным каналом привлечения клиентов в сфере недвижимости: на неё приходится более 30 % рекламных расходов.

Впервые настраиваете рекламу в Яндексе и Google в сфере недвижимости или хотите почерпнуть свежие идеи? Мы подготовили 10 практических советов, которые помогут избежать типичных ошибок и получить максимальную отдачу.

1. Кто, где и как рекламируется: проанализируйте конкурентов в Яндексе и Google

Прежде чем запускать кампанию, полезно изучить рекламные стратегии конкурентов.

В разработке собственной стратегии особенно ценны следующие данные:​

• объём платного трафика из контекстной рекламы;
• доля платного трафика в общем трафике;
• приоритетные рекламные каналы;
• ключевые слова, на которые таргетируются конкуренты;
• тексты объявлений;
• регионы, в которых показывается реклама конкурентов.

Эти сведения позволяют оценить масштаб рекламной активности, территориальный охват, примерный бюджет и выявить ключевые УТП.

Анализ конкурентов в контекстной рекламе вручную провести невозможно. Максимум, что реально сделать, — посмотреть объявления по конкретным ключевым словам в поисковой выдаче в нужном регионе. В Яндексе достаточно изменить регион в настройках, а в Google придётся воспользоваться анонимным Ad Preview Tool.

​Поверхностный анализ полезен лишь для выявления конкурентов в конкретном регионе. Дальше, когда список известен, можно провести углублённое исследование с помощью специальных инструментов: SimilarWeb, Semrush, PromoNavi, Serpstat, SpyFu и других.

Например, SimilarWeb показывает, сколько рекламного трафика привлекают конкуренты, какие каналы наиболее популярны, позволяет выгрузить ключевые слова и т. д.

​

В SimilarWeb есть функция, предлагающая домены, которые потенциально могут быть вашими конкурентами. Просмотрите список — возможно, вы обнаружите новых игроков.

​

Недостаток SimilarWeb — корректные данные отображаются только по доменам с большим объёмом трафика. При анализе известных порталов недвижимости или сайтов крупных застройщиков проблем обычно не возникает. А вот данные по локальным агентствам могут быть недоступны.

SimilarWeb — платный сервис. Подписка стоит от 249 долларов в месяц. В бесплатной версии доступна лишь базовая информация о доле и объёме трафика; выгрузить ключевые слова не получится.

2. Соберите и структурируйте семантику с учётом особенностей сферы недвижимости

Выбор ключевых слов напрямую зависит от специфики вашей деятельности.

Если рекламируется конкретный ЖК, достаточно брендовых запросов плюс запросов, связанных с продуктом (тип недвижимости, район, класс жилья и т. п.). При продвижении агентства, портала или крупного застройщика с объектами в разных районах семантика будет значительно шире.

При подборе ключевых слов в сфере недвижимости стоит ориентироваться на следующие поисковые интенты:

• тип услуги: продажа, аренда, обмен;
• тип дома: кирпич, панель, монолит, газобетон и т. п.;
• класс недвижимости: эконом, бизнес, комфорт, люкс, элит и т. п.;
• расположение: город, район, метро, улица, достопримечательность и т. п.;
• дополнительные опции: паркинг, парк, река, лифт, этажность и т. п.;
• количество комнат: однокомнатные, студии, двухкомнатные и т. п.;
• название ЖК, застройщика, агентства: отзывы, ход строительства и т. п.;
• тип недвижимости: новостройка, вторичка, от застройщика;
• тип помещений: планировка, площадь, высота потолка и т. п.

О подборе семантики с помощью инструментов автоматизации мы подробно рассказывали.

​Семантика в сфере недвижимости часто очень обширна, и бюджета может не хватить на все собранные ключи. В этом случае помогут инструменты медиапланирования.

3. Гиперлокальный таргетинг: привлекайте клиентов точечно

Гиперлокальный таргетинг подразумевает показ объявлений пользователям, которые находятся в строго ограниченной зоне (или регулярно её посещают) — вплоть до конкретного дома или помещения.

В Google Ads минимальный радиус охвата — 500 метров. В плотной городской застройке такой радиус не позволяет нацелиться только на посетителей конкретного здания.

В Яндекс.Директе гиперлокальный таргетинг реализуется через «Полигоны». Можно с точностью до нескольких метров охватить именно ту территорию, которая нужна.

Идеи использования «Полигонов» для рекламы недвижимости:​

1. Таргетируйтесь на офисы продаж конкурентов — получите доступ к горячей аудитории, которая уже активно ищет недвижимость.
2. Если продаёте жильё бизнес- и элит-класса, таргетируйтесь на элитные загородные клубы, яхт-клубы, гольф-клубы, дорогие рестораны.
3. Таргетируйтесь на территорию перед билбордами с вашей рекламой — пользователи с высокой вероятностью уже видели вашу офлайн-рекламу.

4. Отстройтесь от конкурентов: сделайте уникальный оффер

Большинство объявлений в сфере недвижимости шаблонны. Есть смысл поработать над оригинальными УТП.

Например, Яндекс.Недвижимость оплачивает до одного месяца простоя квартиры во время поиска арендаторов, готовит квартиру к сдаче и составляет объявления.

​

В заголовки можно добавить акцию с ограниченным сроком действия — это мотивирует кликнуть и ознакомиться с предложением.

​

Ещё один вариант — информирование о повышении цен с определённой даты:

​

Создать по-настоящему уникальные объявления непросто, но возможно. Тестируйте разные варианты и выбирайте наиболее эффективные.

5. При ограниченном бюджете — фокус на рекламу в сетях

​Реклама в сетях обычно конвертит хуже, чем поисковая. Однако сфера недвижимости крайне конкурентна, и на рынке работают застройщики с огромными бюджетами. Чтобы выйти в топ платной выдачи с максимальными CTR и конверсией, приходится повышать ставки. При ограниченном бюджете это может привести к быстрому исчерпанию средств.

Выход — реклама в сетях. Клики здесь дешевле, а точный таргетинг и качественные креативы с лендингами позволяют повысить CTR и конверсионность.

Если всё же запускаете поисковую рекламу, ограничьте максимальную ставку — это защитит бюджет при перегреве аукциона.

6. Возвращайте пользователей с помощью ретаргетинга

Ретаргетинг — универсальный инструмент, особенно эффективный в сферах с длинным циклом принятия решения. Недвижимость как раз относится к таким сферам: пользователи долго изучают варианты. Многие после первого визита на сайт уходят без заявки. Задача ретаргетинга — напомнить о себе и вернуть пользователя.

В Google Ads для недвижимости хорошо работают следующие виды ретаргетинга:​

• медийный — пользователи видят заранее подготовленные объявления, если попали в аудиторию ремаркетинга;
• динамический — подходит тем, кто просматривал конкретные объекты. Объявления формируются автоматически с учётом просмотренных квартир, домов или помещений.

7. Расширьте охват: таргетируйтесь на бренды других застройщиков и ЖК

Подход работает для застройщиков и ЖК, расположенных недалеко от конкурента, на бренд которого идёт таргетинг. Важно также, чтобы ценовой сегмент был сопоставимым.

​

Преимущества таргетинга на бренды конкурентов:

• выход на «горячую» аудиторию, уже выбирающую недвижимость;
• рост узнаваемости собственного бренда, особенно при таргетинге на известные компании.

При таргетинге на бренды конкурентов важно соблюдать правила:​

• рекламные системы запрещают указывать названия зарегистрированных торговых марок в объявлениях, если они не принадлежат рекламодателю;
• в объявлениях нельзя размещать информацию, порочащую репутацию конкурентов.

Нарушение правил может привести к жалобе, блокировке объявлений или даже аккаунта.

8. Таргетируйтесь на ключевые слова, близкие тематике недвижимости

Ещё один способ расширить охват — использовать смежные запросы, которые не напрямую связаны с покупкой или арендой, но подразумевают интерес к недвижимости.

​Самый очевидный вариант — запросы, связанные с ипотекой. Если пользователь интересуется ипотечным кредитованием, скорее всего, он рассматривает покупку жилья.

Следующий пласт — запросы по оформлению сделок с недвижимостью. Пользователь может искать информацию о сопутствующих услугах ещё на этапе выбора квартиры.

​

Также можно использовать запросы, связанные с переездом. Однако нужно понимать, что пользователь, скорее всего, уже подобрал вариант и просто уточняет цены на услуги.

​

Запросы, связанные с ремонтом квартиры и сопутствующими услугами, обычно неэффективны: жильцы ищут подрядчиков уже после оформления сделки.

Таргетинг на смежные тематики имеет смысл запускать только после того, как полностью охвачены целевые запросы в своей нише. В противном случае можно снизить общее количество конверсий.

9. Сделайте объявления заметнее: добавьте расширения

Расширения позволяют добавить больше информации в объявление и повысить его качество, что улучшает рейтинг без увеличения ставки.

При запуске рекламы в Яндексе для недвижимости особенно полезны следующие расширения:

1. Быстрые ссылки. Ведут на прайс-лист, контакты, форму заказа, интерактивную карту, условия ипотеки, новости и т. п. К быстрым ссылкам стоит добавить описания — тогда объявление может показываться в расширенном виде.

2. Виртуальная визитка. Показывает номер телефона и режим работы. При клике по ссылке «Контактная информация» открывается страница с детальными данными о компании.

​

3. Уточнения. Позволяют указать ключевые преимущества: особенности расположения, планировок, наличие скидок, ипотечных программ и т. п.

4. Отображаемая ссылка. Показывает путь к странице кириллицей, что упрощает понимание, куда попадёт пользователь после клика.

​

В Google Ads доступно больше расширений: помимо быстрых ссылок, уточнений, номера телефона и отображаемой ссылки можно указывать цены на квартиры, создавать промоакции, структурированные описания, формы для потенциальных клиентов и ссылки на приложения.

10. Не ограничивайтесь контекстной рекламой: тестируйте другие каналы

Контекстная реклама — лишь часть инструментов привлечения клиентов в сфере недвижимости.

Чтобы понять, какие каналы работают лучше всего именно в вашем случае, стоит протестировать разные варианты:​

• таргетированная реклама: ВКонтакте, myTarget, Facebook*/Instagram*, TikTok;
• тематические агрегаторы и каталоги: Яндекс.Недвижимость, ЦИАН, IRR, Avito и др.;
• геолокационные сервисы: Яндекс.Навигатор, Яндекс.Карты, 2ГИС и др.;
• наружная реклама — один из наиболее эффективных каналов для недвижимости.

Также создайте страницы компании в Яндекс.Справочнике и Google Мой Бизнес. Это бесплатные источники трафика и важные площадки для формирования репутации через отзывы.

До новых встреч!