Как купить 10 соток

Здравствуйте!

Земля давно перестала быть только крестьянской заботой. Сегодня участки нужны и горожанам, и предпринимателям, и тем, кто просто мечтает о собственном доме. В детстве кажется, что построить жильё проще простого, но во взрослой жизни всё начинается с главного шага — покупки земли. Рассказываем, как сделать это правильно и без лишних рисков.

И на земле бывают пятна

Условно покупку земельного участка можно разделить на три этапа.

1. Проверка земельного участка 

Это самый важный этап сделки.

Выбрав подходящий участок, закажите расширенную выписку из Росреестра через МФЦ. Она покажет количество собственников, наличие арестов, обременений и залогов. Особенно важно убедиться, что земля не находится в залоге у банка.

Следующий шаг — градостроительный план земельного участка. Его можно запросить в администрации района или МФЦ (только собственник). План поможет определить пятно застройки, разрешённый вид использования земли и возможные ограничения.

Завершите проверку на публичной кадастровой карте. Там видно, отмежеван ли участок, установлены ли его границы и нет ли наложений на соседние наделы.

2. Определение стоимости 

Если участок успешно прошёл все проверки, переходите к вопросу цены. Кадастровая стоимость, указанная в выписке, служит основой для расчёта налога. Однако рыночная цена обычно отличается и зависит от локации, наличия коммуникаций и построек.

Разброс цен остаётся значительным. В регионах за пределами областного центра участок 6–8 соток может стоить от 50 000 рублей до миллиона, а в областном центре — от 200 000 рублей до нескольких миллионов. На стоимость также влияют спрос и предложение.

3. Составление договора 

Заключительный этап — оформление договора купли-продажи. Документ подаётся на регистрацию через МФЦ или напрямую в Росреестр. Чтобы максимально обезопасить сделку, рекомендуется проводить её через банк.

Хьюстон, с землей проблемы

Даже после тщательной проверки могут возникнуть подводные камни. Разберём самые распространённые риски.

Мошенники 

Участок может оказаться под арестом или в залоге, а продавец — не иметь прав на землю. Поэтому обязательно проверяйте правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Ограничения

Слишком много ограничений от архитектурных органов могут свести пятно застройки к минимуму. В итоге вместо дома мечты можно получить лишь небольшой домик. Кроме того, на землях сельхозназначения запрещено индивидуальное жилищное строительство — для этого подходят только земли населённых пунктов. Дачу же можно возвести на обоих видах земель.

Существует 28 зон с особыми условиями использования территорий (статья 105 Земельного кодекса РФ). В защитной зоне объекта культурного наследия, например, запрещено строительство ближе 200 метров от памятника за пределами населённого пункта и 100 метров — внутри него. В охранной зоне железных дорог требуется отступ 100 метров. Могут действовать и местные ограничения — водоохранные, санитарные или шумовые зоны.

Межевание

Отдельная проблема — кадастровые ошибки или отсутствие межевания. В таких случаях границы участка не определены, что часто приводит к спорам с соседями. Исправление ошибок обычно ложится на плечи нового владельца.

Вместо послесловия

Даже при привлекательной цене и удачном расположении некоторые участки лучше не покупать. К нежелательным относятся наделы под обременением, не соответствующие строительным нормам или не отмежеванные.

Обременениями считаются земельный сервитут, ипотека, аренда, концессия, арест, доверительное управление, нотариальный запрет на отчуждение и ограничения охранных зон.

Не отвечающие строительным нормам для жилого дома, регламентируемым Градостроительным кодексом и СНиП. Расстояние от границы участка со стороны улицы до дома должно быть не менее пяти метров, от границ соседних участков — не менее трёх метров.

Не отмежеванные.

Альберт Бадраков, руководитель юридической фирмы «Фарго»:

Одна из самых востребованных услуг — межевание. Часто люди покупают или получают землю и не знают, где ставить забор. Раньше чётких законов в земельной сфере не было, и границы нередко определялись «на глаз». Кадастровая палата появилась только в начале 2000-х, поэтому многие ошибки до сих пор встречаются на публичной кадастровой карте. Иногда приходится решать вопросы сразу с несколькими соседями, чтобы исправить наложения участков.