Здравствуйте!
Коммунистический лозунг, предлагающий отдать землю крестьянам, устарел, теперь в ней нуждается весь честной и не очень народ: и пролетариат, и буржуазия. Потому как это только в детстве кажется: ну, что нам стоит дом построить — нарисуем, будем жить. Но добро пожаловать во взрослую жизнь: чтобы дом построить, нужно для начала как минимум купить под него земельный участок. Как сделать это по всем правилам, мы расскажем.
И на земле бывают пятна
Условно покупку земельного участка можно поделить на три этапа.
1. Проверка земельного участка
Это самый главный этап.
Выбрав подходящий земельный участок, следует заказать расширенную выписку из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Это можно сделать через многофункциональный центр (МФЦ). Сие необходимо, чтобы посмотреть, сколько у земли собственников, есть ли аресты или другие ограничения. Иногда участок может быть заложен в банке, этот вариант тоже необходимо исключить.
Далее нелишним будет заказать градостроительный план на этот земельный участок. Запрос можно оформить через администрацию района или МФЦ, однако сделать это может только собственник. При помощи градостроительного плана можно узнать пятно застройки — это площадь, на которой можно вести строительство. Также бумага подскажет, в какой зоне находится участок (какие именно объекты можно на нем строить) и есть ли ограничения по этому участку (допускается ли строительство, в принципе, на этом участке).
Последним шагом нашего расследования станет публичная кадастровая карта, доступ к которой свободен для всех. Там можно посмотреть, отмежеван ли этот участок:
- есть ли у него установленные границы,
- нет ли накладок на другие участки.
2. Определение стоимости
Если выбранный участок с достоинством прошел все проверки, самое время перейти к следующему этапу. Нужно понимать, что цифры, указанные в выписке — это кадастровая стоимость. Именно от нее будет рассчитываться сумма налога в дальнейшем.
Совсем другое дело — реальная рыночная цена, которая очень сильно разнится с кадастровой стоимостью. Ее формирование зависит от:
- местоположения земельного участка,
- наличия/отсутствия инженерных сетей и коммуникаций (газ, вода, свет),
- наличия/отсутствия построек на этом участке.
Разлет цен невероятный. В регионах России участок за пределами областного центра в 6-8 соток может стоить от 50 000 рублей до миллиона, в областном центре — от 200 000 рублей до нескольких миллионов.
Зависит цена и от спроса и предложения.
3. Составление договора
Последний шаг — самый простой: составить договор купли-продажи. Готовый документ нужно подать на регистрацию в Регпалату, это тоже можно сделать через МФЦ. В договоре вас, скорей всего, никаких подвохов ждать не будет, но, дабы обезопасить себя полностью, лучше провести сделку через банк.
Хьюстон, с землей проблемы
Теперь давайте разберемся, какие айсберги могут ждать наш Титаник.
Мошенники
Выбранный вами участок может быть заложен или находиться под арестом. Человек, с которым вы ведете переговоры о продаже, может оказаться мошенником и не являться реальным собственником, то есть схема «днем деньги — вечером стулья» даст сбой, и стульев вы не дождетесь. Именно поэтому нужно проверить документы, демонстрирующие право собственности на земельный участок. Это свидетельство о праве собственности на землю или выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Ограничения
Еще одним подводным камнем может стать ситуация, когда существует слишком много ограничений со стороны архитектуры, то есть в вашем распоряжении будет очень маленькая площадь застройки. Такое может произойти в случае, если нужно соблюдать отступы от смежных участков и от домов на них. В итоге вы построите разве что домик для Барби своей дочери, но никак не дом своей мечты. Если, конечно, вы и не мечтаете о жилье для куклы.
Также существуют виды и зоны, на которых нельзя осуществлять индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и тогда получить разрешение на строительство дома (уведомление о соответствии градостроительным нормам) не получится. Так, для ИЖС нельзя использовать земли сельхозназначения, для этого подходит лишь такой вид, как земли населенных пунктов. А вот дачу построить можно на обоих видах земель.
Зон с особыми условиями использования территорий великое множество, если быть точнее — 28, все они обозначены в статье № 105 Земельного законодательства. На каждую из зон существуют свои запреты. Например, в прибрежной защитной полосе нельзя пасти скот, но этот запрет нас не пугает, но есть и те, что касаются нас напрямую. Так, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на земельном участке в защитной зоне объекта культурного наследия, ближе чем в 200 метрах от памятника, если речь о не населенном пункте, и в 100 метрах — если о нем. Другой пример: отступить 100 метров нужно в охранной зоне железных дорог. Уточним: участок может заходить на эту территорию, но дом на нем должен соблюдать обозначенное расстояние — это и будут границы самой охранной зоны, рассчитываемые от ее ключевого объекта.
Плюс могут быть еще местные ограничения в виде водоохранных, шумовых, санитарных и других зон, из-за чего в дальнейшем будет проблематично узаконить дом на этом участке.
Межевание
Еще одна проблема. Вероятность нарваться на кадастровую ошибку или выбрать участок, который не отмежеван, и тогда непонятно, где его границы, что может привести к спору с соседями. Бывает и так, что участок отмежеван неверно, и тогда приходится исправлять кадастровую ошибку за свой счет.
Вместо послесловия
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что даже при очень вкусной цене и, казалось бы, удачном расположении некоторые земельные участки покупать не стоит.
Нежелательными можно назвать участки:
Находящиеся под обременением.
Обременениями являются:
- земельный сервитут (право ограниченного пользования вашим потенциальным участком, данное третьим лицам, например, соседям для обеспечения проезда или прохода или ведения ремонтных работ),
- ипотечный договор (земля является предметом залога),
- аренда земельного участка,
- договор концессии (разновидность аренды для использования земли в коммерческих целях),
- наложение ареста на землю,
- договор доверительного управления (управляющий по договору с собственником может заключать любые сделки в его интересах),
- нотариальный запрет на отчуждение (применяется нотариусами при предоставлении крупных ссуд, выражаясь в запрете на продажу и дарение),
- ограничения на использование земли по закону,
- ограничения на использование охранных зон.
Не отвечающие строительным нормам для жилого дома, регламентируемым градостроительным кодексом и СНИПом. Так, например, расстояние от границы земли с уличной стороны до дома должно быть не менее пяти метров, от участков соседей или границ проезда до дома – не менее трех метров.
Не отмежеванные.
Альберт Бадраков, руководитель юридической фирмы по оформлению недвижимости «Фарго»:
Одна из самых востребованных услуг, получить которую к нам приходят, — межевание, установка границ земельного участка. Часто случается, что человек купил землю или она как-то ему досталась, и он попросту не знает, где ему забор ставить. Дело в том, что раньше четких законов в земельной сфере не было — чуть ли не от руки рисовали планы. Например, кадастровая палата образовалась в начале 2000-х, поэтому только сейчас все постепенно упорядочивается. Например, в Сети можно найти публичную кадастровую карту, на которой отмечены все зарегистрированные земельные участки. Но до идеального порядка с землей российской еще очень далеко. Бывает, люди приходят и говорят, что хотят отмежевать свою землю, но там уже отмежеваны другие участки. Так получается, потому что раньше кадастровые инженеры межевали в определенной системе координат, а потом ее поменяли. При переходе из системы в систему произошли ошибки, они сейчас есть даже в кадастровой карте. Поэтому иногда приходится, помогая при межевании одному человеку, переносить участок другого. Был случай, когда, чтобы отмежевать одну землю, пришлось с пятью участками других владельцев решить вопросы. Один заходит на другой, решаем с ним, а он начинает заходить на третий, и так далее.
