К каким уловкам прибегают риэлторы при купле-продаже квартир

Здравствуйте!

Конкуренция на рынке недвижимости очень высока. А там, где существует жесткая конкуренция, появляются недобросовестные люди, которые пойдут на многое, чтобы закрыть сделку.

Мы поговорили с экспертом с 20-летним опытом на рынке недвижимости и узнали, к каким уловкам прибегают риелторы при продаже квартир. А еще выяснили, как выбрать хорошего риэлтора для своей сделки.

Уловки риэлторов

В России зарегистрировано около 20 тысяч агентов недвижимости и брокеров. Но на самом деле их общее количество, скорее всего, приближается к нескольким миллионам. И среди них много недобросовестных агентов, которые используют сомнительные тактики, чтобы нажиться за счет клиентов.

Какие же бывают уловки у нечестных риэлторов при продаже квартиры? Их секретами с нами поделился основатель риэлторской компании Proshin-realty Андрей Прошин.

1.    Ненастоящий аукцион

Вы ищете квартиру для покупки и вдруг видите рекламное объявление с очень достойной квартирой по привлекательной цене. Звоните, записываетесь на просмотр, а когда приезжаете, при вас из квартиры выходят потенциальные покупатели. И за вами пришли еще несколько людей на просмотр.

После просмотра квартиры вы сообщаете, что хотите купить эту недвижимость за указанную в объявлении цену. Риэлтор дает форму, в которой предлагает написать стоимость, по которой вы готовы купить квартиру. При этом он сообщает, что предложение должно быть намного выше той цены, которая была заявлена в рекламе, потому что покупатели до вас уже предложили более высокую цену.

И так будет со следующими клиентами, которые будут смотреть квартиру после вас.

Такой обманный аукцион может встречаться при покупке недвижимости разного вида. Покупатель узнает про такие торги, только когда приезжает смотреть объект. Иногда риэлторы начинают раскручивать покупателей сразу по телефону, аргументируя тем, что другой покупатель предложил более высокую цену.

Если риэлтор повел себя нечестно уже на начальном этапе, указывая цену в объявлении, по которой нельзя купить недвижимость, то с таким риэлтором лучше не связываться.

Как не попасться

При первом звонке по такому объявлению не стесняйтесь задавать прямые вопросы:

— Цена в объявлении соответствует действительности?

— Я смогу купить квартиру по цене, указанной в объявлении?

— Это аукцион?

2.    Объявления с несуществующими квартирами

Вы ищите недвижимость, изучаете объявления и находите несколько вариантов с привлекательной ценой. Пытаетесь дозвониться до риэлтора или агентства недвижимости, но телефоны молчат. Через несколько дней агенты перезванивают вам сами и говорят, что недвижимость уже продана или за нее внесен аванс.

Затем такие риэлторы начинают раскручивать вас на услуги по поиску квартиры, аргументируя тем, что у них часто бывают такие привлекательные по цене варианты.

Или начинают предлагать другие хорошие квартиры, но уже по реальной рыночной цене, которая существенно выше той, что была в найденном объявлении.

Чаще всего такие услуги по поиску просят оплатить отдельно или предлагают квартиры с наценкой в пару сотен тысяч рублей. Их главная цель — получить ваши контактные данные, когда вы откликнетесь на объявление-обманку, и заполучить вас как клиента. Оригинальные объявления с первоначальной ценой можно самостоятельно найти в интернете и связаться с собственником или агентством, представляющим интересы собственника.

Как не попасться

Не соглашайтесь пользоваться услугами таких риэлторов — они уже повели себя нечестно по отношению к вам, публикуя рекламное объявление с несуществующей недвижимостью. У таких риэлторов нет цели найти вам лучшую квартиру подешевле. Их первоочередная цель — заработать на вас как можно бо́льшую комиссию, в том числе и скрытую.

3.    Квартиры со скрытыми нюансами

Вы находите объявление о продаже квартиры по хорошей цене.

Но у недвижимости есть существенные нюансы, например:

• неузаконенная перепланировка, например с демонтажом несущих стен;
• обременение: арест квартиры, залог в кредит или договор аренды квартиры;
• собственник состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Риэлтор об этом не сообщает ни по телефону, ни при просмотре квартиры. В лучшем случае такой вариант обернется потерянным на просмотр квартиры временем, а возможны и другие, более существенные последствия, если купить такую недвижимость.

Как не попасться

Потратьте лишние несколько минут при первом звонке, уточните у риэлтора, есть ли перепланировка, есть ли обременения и т. д. Если риэлтор не знает, то попросите его выяснить эти детали. Обычно опытный риэлтор уже по фото видит, есть перепланировка в квартире или нет.

Можно самостоятельно проверить объект на сайте Росреестра: там будет видно, есть ли у квартиры какие-либо обременения. А еще эти нюансы будут отражены в официальных документах на квартиру, которые обязательны для проведения сделки.

Не полагайтесь полностью на слова риэлтора, который продает вам недвижимость.

Всегда сами проверяйте всю информацию, читайте документы, задавайте вопросы, прежде чем заключать сделку.

4.    Фиктивный покупатель

Этот способ похож на аукцион, о котором мы писали выше. Только в данном случае риэлтор знает, что квартира подходит покупателю, и старается поторопить его принять решение о покупке, создавая дополнительный ажиотаж.

Для этого он приглашает подставных покупателей, которые приходят смотреть квартиру в тот же самый момент, что и вы. Другой вариант: риэлтор получается звонок о том, что другие покупатели готовы внести аванс прямо сейчас, если хозяин снизит цену. Он рассказывает вам о разговоре и предлагает купить квартиру без торга, чтобы она осталась за вами.

Как не попасться

Ведите себя спокойно, не показывайте своей заинтересованности в покупке данной недвижимости. Предлагайте комфортную для себя цену. Если риэлтор говорит, что кто-то желает внести аванс за квартиру по более высокой цене, то пожелайте удачи в продаже и еще раз повторите, что готовы купить по цене, которую вы предложили ранее.

5.    Навязавшийся риэлтор

Вы находите объявление о продаже квартиры от собственника, где крупными буквами написано, что риэлторов просят не беспокоить.

После звонка по указанному номеру выясняется, что собственник за границей или в командировке, а покажут квартиру родственники, друзья или соседка, которые якобы помогают с продажей.

Однако когда вы приезжаете на просмотр, вас встречает агент, который хочет получить комиссию за сделку. Вскрывается этот факт в процессе обсуждения цены, когда вы выразили готовность купить квартиру; «скрытый» риэлтор сообщает, что нужно будет заплатить ему комиссию за услуги.

Довольно часто недобросовестные риэлторы копируют объявления о продаже от реальных собственников и тиражируют их на многочисленных сайтах со своими контактами. В объявлении меняется цена в бо́льшую сторону, дается другое описание и те же самые фотографии. Таким образом риэлтор навязывает свои услуги и вклинивается в сделку между собственником и покупателем.

Как не попасться

Внимательно изучайте рекламные объявления, сравнивайте цены на одну и ту же квартиру. Уточняйте при первом звонке, нет ли дополнительных комиссий.

6.    Хороший вариант на контрасте

Вы обратились к риэлтору, чтобы он нашел для вас квартиру с учетом ваших пожеланий и параметров. Первоначально он будет показывать недвижимость, которая частично соответствует запросу, но находится в ужасном состоянии.

После 5–8 таких неблагополучных квартир и убеждений риэлтора, что это лучшее, что есть на рынке, он внезапно «находит» отличную квартиру, подходящую вам по всем параметрам, кроме цены, — она выше вашего первоначального бюджета. Вы уже разочаровались и отчаялись найти хороший вариант, поэтому соглашаетесь. Риэлтору выгодно продать именно эту дорогую квартиру, и она была в продаже изначально, но вас вели к тому, чтобы вы купили недвижимость выше своего бюджета.

Как не попасться

Сейчас все базы недвижимости доступны абсолютно всем. Изучите самостоятельно рекламные объявления и сравните цены с теми, которые вам называл риэлтор.

7.    Время показа

Риэлтор обычно не рассказывает о недостатках недвижимости и показывает ее в самое идеальное время. Например, если у дома плохая звукоизоляция, то просмотры назначают в дневное время в будние дни, чтобы вы не услышали соседей. Если вид из окон квартиры оставляет желать лучшего, то показывать квартиру будут вечером, чтобы вы не увидели свалку, трубы заводов или кладбище.

Недвижимость лучше посмотреть несколько раз в разное время суток, а если риэлтор не соглашается на дополнительные показы в другие дни, то, скорее всего, не стоит тратить время на этот вариант и работать с этим риэлтором.

Как не попасться

Если риэлтор не соглашается провести повторный показ в другое время, это повод задуматься, не скрывает ли он какие-то нюансы недвижимости. Смело отказывайтесь от покупки такой квартиры.

Как выбрать хорошего риэлтора

Сарафанное радио. Самый лучший способ найти добросовестного риэлтора — это общение с близкими, друзьями и коллегами, которые покупали или продавали недвижимость через риэлтора и могут порекомендовать вам конкретного специалиста.

Социальные сети. Многие риэлторы и агентства ведут страницы в социальных сетях. Обращайте внимание на активность этих страниц, отзывы, комментарии. Если вы подписаны на риэлтора и видите, как он работает, как быстро продаются у него квартиры, что он размещает много полезной информации, можно обратиться к нему за первичной консультацией: приехать в офис, обсудить порядок его работы и другие детали.

Агентство недвижимости. Этот вариант считается наиболее надежным, потому что на создание и раскрутку агентства нужно затратить большие ресурсы, как временны́е, так и финансовые.

К тому же об агентстве проще собрать отзывы и таким образом узнать об их репутации. Можно воспользоваться советами друзей и знакомых, а можно самостоятельно найти агентство в интернете.

Обращайте внимание на то, что пишут об агентстве в соцсетях, как быстро продаются квартиры, какие на них стоят цены. Можно также сделать пробный звонок в агентство или сходить пообщаться в офис.

Не стоит обращаться к неофициальным риэлторам. Риэлторы, которые работают неофициально и не платят налогов, не несут и никакой ответственности. И самостоятельные риэлторы, и агентства должны быть зарегистрированы официально, например как ИП или ООО. Только в этом случае они несут хотя бы какую-то ответственность за свои действия, а значит, у вас больше оснований им доверять.

До новых встреч!